Kredyt hipoteczny – pomysły na wkład własny

Kupując nieruchomość na kredyt, musimy dysponować wkładem własnym. Nie musimy jednak posiadać środków gotówce, bank może przyjąć inną formę zabezpieczenia.

Od początku 2017 roku obowiązuje wyższy limit minimalnego wkładu własnego. Starając się o kredyt hipoteczny, musimy posiadać minimum 20 proc. środków własnych. To wymóg wprowadzony zgodnie z rekomendacją S, wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Oznacza to, że kupując mieszkanie za 350 tys. złotych, bank może udzielić nam kredytu w kwocie nie przekraczającej 280 tys. złotych. Brak oszczędności nie zawsze stanowi jednak przeszkodę w uzyskaniu kredytu na wymarzone mieszkanie lub dom.

Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego

Rekomendacja S dopuszcza możliwość udzielenie przez bank kredytu na kwotę sięgającą 90% wartości nieruchomości pod warunkiem, że kredytobiorca skorzysta z dodatkowego ubezpieczenia. Niektóre banki pokrywają koszt tego ubezpieczenia za klienta, w innych opłata jest naliczana poprzez podwyższenie marży kredytu. Oznacza to, że do momentu aż saldo kredytu nie zejdzie poniżej dopuszczalnego poziomu 80 proc. wartości nieruchomości, będziemy płacić wyższą ratę.

Marża jest zazwyczaj podwyższana o 0,2–0,25 punktu procentowego. W przypadku kredytu w kwocie 315 tys. zł, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość o wartości 350 tys. złotych (90 proc. LTV*), zaciągniętego na okres 30 lat, rata będzie wyższa o około 45 złotych. Obniżenie oprocentowania następuje po około 65–70 miesiącach regularnej spłaty. Można więc przyjąć, że łączny koszt takiego ubezpieczenia wyniesie nas niewiele ponad 3 tys. złotych.

Zabezpieczenie na innej nieruchomości

Brakujący wkład własny z powodzeniem może zastąpić zabezpieczenie na innej nieruchomości. Jeśli posiadamy inne mieszkanie, dom lub nieruchomość gruntową bank może również na niej ustanowić swoją hipotekę. Nieruchomość, która ma być dodatkowym zabezpieczeniem, nie może być obciążona na rzecz innych podmiotów i nie może być na niej ustanowiona hipoteka zabezpieczająca kredyt w innym banku. Bank nie przyjmie również nieruchomości ze służebnością osobistą.

Bank respektuje za to zabezpieczenie na nieruchomości, która jest własnością innej osoby np. partnera, lub rodziców głównego kredytobiorcy. W takim przypadku właściciel musi wyrazić zgodę na wpis hipoteki i w większości przypadków przystąpić również do kredytu.

W przypadku zabezpieczenia na kilku nieruchomościach, bank bierze pod uwagę kwotę kredytu w relacji do łącznej wartości nieruchomości. Często oznacza to, że poziom LTV (z ang. Loan to value – wskaźnik określający wysokość kredytu do wartości zabezpieczenia) może być bardzo niski, a dzięki temu dostaniemy od banku ofertę na preferencyjnych warunkach cenowych.

Grunt pod budowę domu

W przypadku kredytu na budowę domu, nasz wkład własny stanowi również grunt, na którym ma powstać budynek. Jeśli działkę nabyliśmy niedawno, bank może przyjąć jej wartość na podstawie ceny z aktu notarialnego. Jeśli transakcja była zrealizowana dawno lub np. grunt odziedziczyliśmy, wtedy bank poprosi nas o przedstawienie aktualnej wyceny.

Na poczet wkładu własnego bank zaliczy również materiały budowlane, które zakupiliśmy już z własnych środków. Weźmie również pod uwagę wszelkie nakłady, które ponieśliśmy w przypadku gdy inwestycja budowlana zastała już przez nas rozpoczęta (np. przed złożeniem wniosku o kredyt na budowę zdążyliśmy już przygotować ławę fundamentową).

Kredytowanie remontu lub wykończenia

Warto również pamiętać, że banki mogą nam udzielić kredytu na remont lub wykończenie kupowanego mieszkania lub domu. W takiej sytuacji oszczędności, które planowaliśmy przeznaczyć na niezbędne prace, możemy wpłacić sprzedającemu jako wkład własny. Bank zwróci nam te nakłady w postaci środków na remont. Przyszła wartość takiej nieruchomości jest najczęściej przyjmowana przez bank jako suma ceny i kosztorysu planowanych prac.

Przyjmijmy, że planujemy kupić na rynku pierwotnym mieszkanie w cenie 350 tys. zł. Posiadamy 50 tys. złotych, które chcemy przeznaczyć na jego wykończenie. Niestety nie dostaniemy kredytu na 350 tys. zł, które stanowi 100 wartości nieruchomości. Możemy za to przedstawić w banku kosztorys prac, które chcemy wykonać, opiewający na kwotę 50 tys. zł i zawnioskować o środki na ten cel. Posiadane 50 tys. zł wpłacamy za to do dewelopera. Bank udziela nam kredytu na zakup w kwocie 300 tys. zł i kredytu na wykończenie mieszkania w wysokości 50 tys. złotych. Łączna wysokość kredytu to 350 tys. złotych, a przyjęta przez bank wartość zabezpieczenia, to 400 tys. zł. LTV* wyniesie 87,5 proc., więc możemy uruchomić kredyt w banku, który udziela kredytów do 90% LTV. W ostateczności brakujący wkład własny – w tym przypadku 7,5% - zostanie dodatkowo ubezpieczony.

Kredyt, który łączy w sobie różne cele mieszkaniowe (np. zakup i remont lub zakup i wykończenie) realizowany jest za pomocą jednej umowy kredytowej. Jego koszt nie jest większy od kredytu tylko na zakup.

Mieszkanie dla Młodych

Wkład własny możemy uzyskać również w formie datacji z programu Mieszkanie dla Młodych. Na początku stycznia 2018 r. zostanie odblokowana ostatnia pula środków na dopłaty. Wyniesie ona 380 mln złotych. Biorąc pod uwagę popularność rządowego wsparcia, będzie trzeba się pośpieszyć ze złożeniem wniosku, ponieważ środki rozejdą się bardzo szybko. Aby dostać dofinansowanie z programu MDM musimy spełnić określone warunki:

musimy mieć nie więcej niż 35 lat (w przypadku małżeństw liczy się wiek młodszej osoby)
nie możemy być właścicielami żadnej nieruchomości
kupowana nieruchomość może pochodzić jedynie z rynku pierwotnego
mieszkanie nie może być większe niż 75 metrów kwadratowych, a dom nie może mieć powierzchni przekraczającej 100 metrów kwadratowych (jeśli mamy przynajmniej troje dzieci powierzchnia ta zwiększa się odpowiednio do 85 i 110 metrów kwadratowych)
cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej nie może przekraczać limitu ceny dla poszczególnych lokalizacji

Wsparcie finansowe z programu MdM jest wypłacane bezpośrednio do dewelopera jako ostatnia transza płatności i stanowi nasz wkład własny.

Zobacz także: Ostatnia szansa na dopłaty z programu MDM

Zabezpieczenie na rachunku IKE lub IKZE

Wkład własny mogą również stanowić pieniądze zgromadzone przez nas na rachunkach IKE lub IKZE. Odmrożenie tych środków nie wiąże się z koniecznością wypłaty naszych oszczędności i utraty zabezpieczenia emerytalnego. Bank zabezpiecza się na zgromadzonych przez nas środkach, określając wysokość zabezpieczenia. Środki powyżej tej kwoty pozostają do naszej dyspozycji po osiągnięciu wieku określonego w ustawie. Umowa z bankiem może jednak zakładać, że pieniądze te będą musiały zostać przeznaczone na spłatę kredytu.

Zobacz także: IKE i IKZE – pomoc w oszczędzaniu na emeryturę

Warto pamiętać, że brak oszczędności nie zamyka nam drogi do kredytu. Zanim jednak podpiszemy umowę przedwstępną warto porozmawiać w pracownikiem banku lub pośrednikiem kredytowym. Przeanalizuje on naszą sytuację i wskaże, które zabezpieczenie może zostać zaakceptowane przez bank. Dzięki temu kredyt możemy dostać bez nerwów i nie narazimy się na stratę zaliczki.

* LTV - z ang. Loan to value – wskaźnik określający wysokość kredytu do wartości zabezpieczenia