krzysztofgimel krzysztofgimel
204
BLOG

Budownictwo mieszkaniowe cz. 4 - szansą na powiększenie o 2 - 4%

krzysztofgimel krzysztofgimel Gospodarka Obserwuj notkę 1

Politykom udało się przekonać Polaków, że są narodem skazanym na wymarcie. Po co budować więcej mieszkań jeśli rodzi się coraz mniej dzieci, a te, które się urodzą wyemigrują. Obok bezrobocia przyczyną zapaści demograficznej jest niezdolność gospodarki do zaspokojenia mieszkaniowych potrzeb społeczeństwa. O wielkości podaży mieszkań nie decyduje interes społeczeństwa czy państwa, lecz korzyść nielicznych grup czerpiących zyski z reglamentacji. Narzędziem reglamentacji jest wysoka cena na pierwotnym rynku mieszkaniowym powodująca, że większość gospodarstw domowych nie posiada zdolności kredytowej.

Cena w oderwaniu od płacy i płaca w oderwaniu od ceny nie określa w sposób dostateczny siły nabywczej gospodarstw domowych. Dobrą miarą wielkości dochodu jest wskaźnik dostępności produktu, który jest ilorazem wynagrodzenia i ceny jednostki produktu i określa ile jednostek produktu można kupić za wynagrodzenie. Jeśli w dalszych rozważaniach mowa o dostępności produktu, mieszkań, roboty, wyrobu budowlanego należy przez to rozumieć wskaźnik dostępności odpowiednio produktu, mieszkań, roboty, wyrobu budowlanego. Społeczny system budownictwa mieszkaniowego oraz aktywna polityka nabywcza zostały zdefiniowane w  moim poprzednim poście Budownictwo mieszkaniowe cz. 3.

Główne problemy III R.P. to deficyt budżetów publicznych, (budżetu państwa, ZUS-u, niedofinansowanie opieki zdrowotnej) dwucyfrowe bezrobocie w tym bezrobocie wśród młodzieży i absolwentów wyższych uczelni, dwudziestoletnia zapaść budownictwa mieszkaniowego, zapaść demograficzna, niskie płace i emerytury.

Deficyt budżetów publicznych można finansować dochodami ze wzrostu gospodarczego lub/i podatków oraz redukować cięciem wydatków. Nie wykluczając dwóch pozostałych w tym przypadku przedmiotem rozważań jest finansowanie deficytu dochodami ze wzrostu gospodarczego, który ma tę dodatkową zaletę, że rozwiązuje pozostałe problemy III R.P..

Źródłem dochodów gospodarstw domowych i budżetu państwa jest gospodarka. O wielkości stopy wzrostu gospodarczego decyduje popyt wewnętrzny i zewnętrzny na produkcję krajową. W sytuacji kryzysu światowego nie można oczekiwać wzrostu gospodarczego z eksportu. Wobec tego produkcję krajową można powiększyć wzrostem popytu wewnętrznego np. na mieszkania. Dlaczego akurat na mieszkania? Z trzech powodów.

Pierwszy to potężny deficyt mieszkaniowy. W Polsce istnieją dwa rodzaje deficytów liczby mieszkań i standardu mieszkaniowego. Według ekspertów deficyt liczby wynosi około 2 ml mieszkań. Inaczej to wygląda z perspektywy średniej europejskiej? Porównując liczbę mieszkań przypadającą na 1000 mieszkańców (w Polsce - 340, średnia europejska - 500) wynika, że w naszym kraju brakuje około (500 - 340 = 160 * 38 000 = 6 080 000) sześciu milionów mieszkań. Niewielka na tle średniej europejskiej jest również powierzchnia mieszkalna przypadająca na statystycznego Polaka. Niski standard mieszkaniowy wykreuje w sprzyjających warunkach popyt w wysokości 2 - 3 ml mieszkań. Wymienione deficyty stanowią w sumie popyt potencjalny w wysokości 3 - 5 ml mieszkań, który można zaspokoić w ciągu 15 - 20 lat budując 240 - 280 tys. mieszkań rocznie.

Drugi to potencjal dochodów zawarty w rynku budowlanym (mieszkaniowym, budowlanych zamówień publicznych, czynników produkcji budowlanej). Skąd wiemy?, kiedy? i co to znaczy?, że rynek budowlany posiada potencjał dochodów. Wiedzę czerpiemy z porównania wydajności i dostępności produkcji budowlanej w pierwszym i obecnym roku transformacji ustrojowej. Dane statystyczne wskazują, że wzrost wydajności nie został wypłacony społeczeństwu wzrostem dostępności mieszkań i czynników produkcji budowlanej. Oznacza to, że istnieje przestrzeń dla powiększenia wskaźników dostępności mieszkań kupowanych przez gospodarstwa domowe i czynników produkcji budowlanej kupowanych przez podmioty publiczne do celu realizacji inwestycji budowlanych.

Trzeci to fakt, że  budynek mieszkalny (oraz pozostałe elementy infrastruktury budowlanej) w przeciwieństwie do czynników produkcji budowlanej jest produktem, którego nie można importować. Jeśli jednak publiczne inwestycje budowlane realizowane są w warunkach aktywnej polityki nabywczej to krajowe ceny czynników produkcji budowlanej (z uwagi na mniejsze koszty produkcji) są niższe od importowanych. W związku z tym inwestycje funduszu mieszkaniowego oraz pozostałe publiczne inwestycje budowlane realizowane są w oparciu o produkcję krajową.

Wszyscy zgodzą się ze stwierdzeniem, że popyt potencjalny na mieszkania przekształcony zostanie w efektywny wzrostem dostępności mieszkań (spadkiem cen realnych). Zgodnie z koncepcjami zawartymi w solidarnym programie mieszkaniowym krzysztofgimel.pl dostępność mieszkań powiększy społeczny system budownictwa mieszkaniowego (nie mylić z budownictwem społecznym), dotacje mieszkaniowe, aktywna polityka nabywcza. Istnieje taka wartość wskaźnika dostępności mieszkań, przy której popyt na mieszkania osiągnie wielkość 240 - 280 tys. mieszkań produkowanych indywidualnie przez gospodarstwa domowe oraz fundusz mieszkaniowy.

Mamy dwa rodzaje budownictwa mieszkaniowego indywidualny i rynkowy ( budownictwo społeczne znacząco nie wpływa na podaż mieszkań). Indywidualny to mieszkania budowane samodzielnie przez gospodarstwa domowe. Rynkowy to mieszkania budowane przez deweloperów na pierwotny rynek mieszkaniowy. W indywidualnym cena mieszkania zależy od konkurencyjności rynku czynników produkcji budowlanej, w rynkowym od charakteru pierwotnego rynku mieszkaniowego. Zmiana systemu budownictwa mieszkaniowego z rynkowego na społeczny uwalnia cenę mieszkania od pierwotnego rynku mieszkaniowego i uzależnia od rynku czynników produkcji budowlanej. Po zmianie systemu rynkowego na społeczny wskaźnik dostępności mieszkań budowanych indywidualnie i przez fundusz mieszkaniowy zależy wprost od aktywnej polityki nabywczej (odpowiedzialnej za efektywność rynku czynników produkcji budowlanej) oraz wielkości budżety dotacji mieszkaniowych.

Za pomocą aktywnej polityki nabywczej państwo stabilizuje ceny czynników produkcji budowlanej nie dopuszczając do wzrostu kosztów budowy mieszkań i finansowania datacjami mieszkaniowymi zysków z ceny niedostępnej - spekulacyjnej, monopolowej na rynku budowlanym.

Z uwagi na wysokość miesięcznych dochodów gospodarstwa domowe można podzielić na zdolne i nie zdolne do samodzielnego finansowania budowy własnego mieszkania. Wśród nie zdolnych istnieje grupa gospodarstw domowych posiadających zdolność do sfinansowania budowy części (np. nie mniej ni 50%) kosztu budowy mieszkania, którą nazwę uprawnionymi do otrzymania dotacji mieszkaniowej. Uprawnionym dokonującym zakupu mieszkania z funduszu mieszkaniowego z budżetu państwa zostanie udzielane bezzwrotne dofinansowanie w wysokości pozostałej części kosztu budowy mieszkania ( np. nie więcej niż 50% - zasady udzielania dotacji mieszkaniowych krzysztofgimel.pl/zasady.html. Dlaczego tylko kupujący mieszkanie z funduszu mieszkaniowego może otrzymać dotację mieszkaniową. Funduszowi mieszkaniowemu przypisuje się realizację dwóch zadań. Pierwsze to uwolnienie ceny mieszkania od pierwotnego rynku mieszkaniowego i uzależnienie od kosztów produkcji budowlanej. Drugie to powiększenie udziału zamówień publicznych w rynku budowlanym dla celu zapewnienia skuteczności aktywnej polityki nabywczej. Gdyby dotacji udzielano również budownictwu indywidualnemu to ceny czynników produkcji budowlanej na runku zamówień prywatnych wzrosły by tak, że w konsekwencji wskaźnik dostępności mieszkań nie zmieniłby się, a państwo dotacjami finansowałoby zyski z ceny niedostępnej. Nawet wówczas, gdy warunkiem otrzymania dotacji był by zakup po ustalonej cenie maksymalnej to powstałaby szara strefa płatności, a cena transakcji kupna byłaby ceną niedostępną. Ceny transakcji kupna czynników produkcji budowlanej zostałyby rozbite na dwie składowe. Pierwsza widniałaby na fakturze, druga płacona poza fakturą.

Czy w obecnej trudnej sytuacji finansów publicznych państwo polskie stać na finansowanie dotacji mieszkaniowych? Na  stronie internetowej  krzysztofgimel.pl/dotacje.html  dowodzę, że jeżeli dotacje na zakup mieszkania z funduszu mieszkaniowego  udzielane są w warunkach prowadzonej przez państwo aktywnej polityki nabywczej to budżet dotacji mieszkaniowych sam siebie finansuje. Oznacza to, że dotacje mieszkaniowe finansowane są z przychodów budżetu państwa z przyrostu PKB, który to przyrost jest efektem boomu mieszkaniowego wywołanego powiększeniem wskaźnika dostępności mieszkań. Mamy tu do czynienia z mechanizmem dodatniego sprzężenia zwrotnego nakręcającego spiralę wzrostu gospodarczego. Ze wzrostem wskaźnika dostępności mieszkań rośnie popyt i produkcja mieszkań, rosną również dochody gospodarstw domowych, popyt na pozostałe produkty wytwarzane przez gospodarkę i PKB oraz dochody budżetu państwa, które wracają do gospodarki w postaci dotacji mieszkaniowych. W każdym następnym roku okresu przejściowego wzrasta produkcja mieszkań, PKB oraz dochody budżetu państwa. Roczną wielkość produkcji mieszkań oraz długość boomu mieszkaniowego wyznaczy ostatecznie ustalona przez <a href="ustawa.html#finansowanie">Sejm RP</a> wartość wskaźnika dostępności mieszkań.

Obecnie dotacje mieszkaniowe mają charakter socjalny. W opinii polityków są obciążeniem budżetu państwa. Dofinansowanie budownictwa mieszkaniowego w warunkach efektywnego rynku budowlanego zmienia charakter dotacji mieszkaniowych z socjalnego na inwestycyjny. Budżet dotacji mieszkaniowych przestaje być wydatkiem i staje się inwestycji we wzrost gospodarczy w krótkim i długim okresie.

Wzrost produkcji o 100 - 140 tys. mieszkań rocznie powiększy PKB o 50 - 70 mld zł, a dochody budżetu państwa o 8 - 12 mld zł - w całości przeznaczone na dotacja mieszkaniowe. Jeśli przyjąć, że tylko 60% przyrostu PKB zostanie przeznaczone na wzrost zatrudnienia, a roczny przeciętny koszt utrzymania jednego miejsca pracy wynosi 50 tys. zł to przyrost wyniesie od 600 - 800 tys. miejsc pracy. O ile powiększy się stopa wzrostu gospodarczego jeżeli PKB wzrośnie o 50 - 70 mld zł, a zatrudnienie o 600 - 800 tys. osób.

Posiadam wykszta�cenie wyższe ekonomiczne. Mam 54 lata.

Nowości od blogera

Komentarze

Inne tematy w dziale Gospodarka