Gdy nie wiadomo, o co chodzi

Na marginesie dzisiejszych wydarzeń pod KDT pada szereg opinii na temat zasadności postępowania Hanny Gronkiewicz-Waltz. Warszawski Urząd Miasta korzystając ze swojego tradycyjnego pasa transmisyjnego -  TVN24 - serwuje własną wersję sekwencji wydarzeń, insynuując kupcom złą wolę prowadzącą do nie przestrzegania prawa. Ciekawe, że nikt nie wspomina o tym, że wyrok sądu dotyczył majątku spółki, a nie poszczególnych kupców - czyli towarów będących w kręgu zainteresowania komornika. Profesjonalni dziennikarze, którzy już teraz nie mają specjalnych problemów z ferowaniem "wyroków" własnych, jak na razie, nie wykazują zainteresowania sekwencją faktyczną.

Tradycyjnie - służę pomocą. Pod adresem http://www.kdt.com.pl/Biala_Ksiega_KDT.zip można znaleźć pełną dokumentację. Przytaczam kluczową część harmonogramu korespondencji między kupcami, a miastem. Obszerne, ale warto.

17 stycznia 2008r. – zarządzenie Nr 1173/2008 Prezydenta m. st. Warszawy w sprawie zmiany zarządzenia nr 3523/2006 Prezydenta m. st. Warszawy z dnia 26 maja 2006r. w sprawie powołania zespołu do spraw ustaleń warunków umowy dzierżawy nieruchomości położonej na Placu Defilad; w zarządzeniu tym powołano zespół w innym niż poprzednio składzie, a pozostałe postanowienia nie uległy zmianom.

29 stycznia 2008 – Spółka Kupieckie Domy Towarowe, w nawiązaniu do spotkania z 23 stycznia 2008 roku, przesyła do Biura Gospodarki Nieruchomościami, harmonogram rzeczowo- finansowy planowanego przez Spółkę przedsięwzięcia inwestycyjnego uwzględniający posiadaną przez nich wiedzę na temat podwyżek cen materiałów i usług w budownictwie na koniec 2007 roku. Ponadto KDT przekazało poglądowy harmonogram realizacji inwestycji. Jednocześnie Spółka prosi o przekazanie w formie pisemnej uwag do proponowanych przez nią zapisów umowy dzierżawy terenu.

13 marca 2008r. – Biuro Gospodarki Nieruchomościami zawiadamia przedstawicieli KDT Sp. z o. o., iż termin następnego spotkania z zespołem ds. ustalenia warunków dzierżawy nieruchomości położonej przy Placu Defilad, zostanie wyznaczony po przedstawieniu przez Spółkę konkretnego sposobu rozliczenia nakładów poniesionych na inwestycję.

14 marca 2008r. – Odpowiedź Spółki KDT na pismo z 13 marca 2008 roku, w którym Spółka prosi o sprecyzowanie sformułowania „konkretnego sposobu rozliczenia nakładów poniesionych na inwestycję”, gdyż przekazała ona Miastu m. in. kompletny Biznes Plan inwestycji już w 2006 roku oraz 22 lutego 2007 roku złożyła na ręce prezydenta dokument prezentujący sposób finansowania inwestycji. Dodatkowo wielokrotnie prezentowała gotowy i uzgodniony projekt domu handlowego. Spółka zaapelowała również o wyszczególnienie o jaki dokument chodzi lub co konkretnie ma zrobić, aby rozpocząć negocjacje. Jednocześnie Spółka podkreśliła, iż 12 marca spotkanie zostało zerwane przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami w chwilę po tym jak przedstawiciel KDT przeczytał list od firmy Liberecht & Wood potwierdzający intencje i zainteresowanie uczestnictwem w przedsięwzięciu oraz przypomniał podobny list od banku PKO SA. Spółka zadeklarowała również ciągłą gotowość do spotkań w każdym wyznaczonym terminie. Pismo Spółki pozostało bez odpowiedzi.

08 kwietnia 2008r. – odbyło się spotkanie Zespołu Koordynującego w Urzędzie m. st. Warszawy dotyczące uregulowania stanu prawnego nieruchomości oznaczonej obecnie w ewidencji gruntów jako działki nr 23/17, 1/7, 23/27,23/29 w obrębie 5-03-09, o łącznej powierzchni 5856 m˛, położonej przy Palcu Defilad, na rzecz KDT Sp. z o. o.

11 kwietnia 2008r. – po ustaleniach z dnia 08 kwietnia 2008r. Miasto przesłało Spółce następujące propozycje:

- inwestycja zostałaby zrealizowana przez spółkę miejską Miejskie Przedsiębiorstwo Robót Ogrodniczych (Sic! - Foxx) sp. z o. o. ;
- MPRO sp. z o. o. zaproponowałaby nabycie od KDT sp. z o. o. projektu budowlanego obiektu handlowo- usługowego;
- realizacja inwestycji przez MPRO sp. z o. o. planowana była w ciągu 24 miesięcy od wejścia generalnego wykonawcy na plac budowy, tj. jesień 2008r. ;
- KDT sp. z o. o. i miejska spółka MPRO realizująca inwestycję ustaliłyby zasady i warunki korzystania przez KDT sp. z o. o. z powierzchni handlowo – usługowej w zrealizowanym obiekcie, w tym również wysokość stawek czynszowych według zasad rynkowych.

19 czerwca 2008r. przekazano Zarządowi KDT sp. z o. o. parafowany przez przedstawicieli Miasta projektu umowy dzierżawy nieruchomości położonej na Pl. Defilad oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr nr 23/17, 1/7, 23/27,23/29 w obrębie 5-03-09, o łącznej powierzchni 5856 m˛, z prośbą o akceptację i parafowanie przez osoby upoważnione do reprezentowania Spółki oraz zwrot do 20 lipca 2008r.

21 lipca 2008r. – odpowiedź Spółki KDT na pismo z dnia 19 czerwca 2008r., w którym przekazuje swoje stanowisko w sprawie otrzymanego projektu oraz ówczesnego stanu procedur finansowania inwestycji. Spółka podkreśliła w nim, iż uruchomienie tych procedur stało się możliwe dopiero po nadesłaniu przez m. st. Warszawa projektu umowy dzierżawy, będącego jednym z fundamentalnych dokumentów niezbędnych do prowadzenia dalszych analiz i czynności celem zapewnienia finansowania inwestycji. Dodatkowo Spółka zaznacza, iż projekt umowy dzierżawy przedłożony w dniu 19 czerwca 2008r. różni się w wielu zasadniczych kwestiach z założeniami z umowy z lutego 2006, na której podstawie prowadzone były analizy finansowe. Tym samym spowodowało to konieczność rekonstrukcji analiz finansowych i prawnych i zarazem przesunięcia całego procesu w czasie. Abstrahując od wszystkiego instytucje finansowe wskazały, ze pozyskanie finansowania to proces wieloetapowy, którego nie można zakończyć w terminie jednego miesiąca (przyp. termin w którym miała zostać zwrócona umowa). Spółka podkreśla również, iż budowa kupieckiego domu towarowego na Pl. Defilad byłaby sfinansowana częściowo z pieniędzy własnych (przyp. warunek konieczny, spełniony poprzez zatwierdzenie uchwały w dniu 30 czerwca 2008r. przez Walne Zgromadzenie Udziałowców KDT o podwyższeniu kapitału zakładowego spółki o kwotę 47 393 000 zł). Spółka pokreśliła również, że prowadzi negocjacje z podmiotami, które są gotowe przystąpić do realizacji inwestycji, jako współinwestor oraz podmiotami kwalifikowanymi jako kredytodawcy (wymienia je następnie z nazwy). Dodaje również, iż ww. podmioty sformułowały szereg postulatów stanowiących warunek przystąpienia do realizacji inwestycji referujących się do kierunkowych postanowień przekazanej spółce KDT umowy dzierżawy. Wszelkie uwagi zostały załączone do niniejszego pisma. Jednocześnie Spółka prosi o krótkie spotkanie w celu przedstawienia konkretnych propozycji zmian w projekcie umowy oraz krótkich negocjacji obejmujących jedynie kwestie wskazane przez potencjalnych inwestorów. Spółka nie otrzymała żadnej odpowiedzi na ww. pismo oraz nie został jej zaproponowany żaden termin spotkania.

19 września 2008r. – Pismo wysłane przez Spółkę KDT do Prezydenta m. st. Warszawy.

Informuje w nim o spełnionym warunku, narzuconym przez władze miasta, a mianowicie podwyższenie kapitału zakładowego w kwocie prawie 47 mln złotych, co stanowiło znaczną część kosztów nowej inwestycji i umożliwia np. ubieganie się o kredyt w instytucjach finansowych. Spółka podkreśliła w nim jednocześnie, iż jest skłonna zaakceptować proponowaną umowę dzierżawy, a uwagi przedstawione przez nią są jedynie pytaniami zainteresowanych podmiotów ewentualnie finansujących. Spółka wyraziła również w nim zaniepokojenie z powodu sprzecznych i niepokojących informacji ujawnianych przez urzędników na łamach mediów. Apeluje do Prezydenta o to, by wszelkie rozmowy odbywały się we współpracy z nią, a nie w zaciszu gabinetów.

KDT zwraca się bezpośrednio do Prezydenta o spowodowanie jak najszybszego podjęcia rozmów ze Spółką.

13 października 2008r. - Pismo wysłane przez Spółkę KDT do Biura Gospodarki Nieruchomościami (Dział Obrotu Nieruchomości). Spółka prosi w nim o przedłużenie umowy dzierżawy nr 18 z dn. 27 października 2000r. do 31.12.2010 roku. Motywują to przedłużającymi się negocjacjami, których przedmiotem jest wypełnienie postanowień zawartych w Porozumieniu z dnia 4 października 1999 roku oraz Listu intencyjnego z 24 listopada 2005 roku. Spółka podkreśla w nim, że na mocy Porozumienia „do czasu utworzenia obiektu lokalizacji stałej kupcy mają prawo prowadzić działalność handlową w czasowym obiekcie handlowym, zlokalizowanym na Placu Defilad u zbiegu ul. Świętokrzyskiej i ul. Marszałkowskiej t. j. w tymczasowej hali KDT”. Spółka podkreśla również w nim, iż List Intencyjny przewiduje, że Strony – KDT Sp. z o.o. oraz Miasto Stołeczne Warszawa dołożą wszelkich starań w celu doprowadzenia do realizacji postanowień tego listu, umożliwiających zakończenie pracy- zwarcie umowy dzierżawy nieruchomości związanej ze stałym obiektem handlowym KDT. Jednocześnie Spółka dodaje, że nie może rozpocząć budowy nowego obiektu bez pozwolenia na budowę, które uzależnione jest od dalszych negocjacji z Miastem, w szczególności od zawarcia z Miastem Stołecznym Warszawa długoterminowej umowy dzierżawy gruntu pod inwestycję.

14 października 2008r. – posiedzenie Zespołu Koordynującego w sprawie realizacji uchwały LXXI/2097/2006 Rady m.st. Warszawy z dnia 23 marca 2006t. W sprawie wyrażenia zgody na dostąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości położonej na Pl. Defilad oraz dalszego postępowania odnośnie nieruchomości zabudowanej tymczasowym obiektem handlowo – usługowym.

15 października 2008r. – Miasto poinformowało Spółkę KDT o stanowisku Zespołu Koordynującego i wyznaczyło termin 30 listopada 2008 roku jako ostateczny, na zawarcie porozumienia z Miejskim Przedsiębiorstwem Robót Ogrodniczych sp. z o.o. w sprawie ustalenia warunków i zasad korzystania przez KDT powierzchni w nowo wybudowanym obiekcie handlowo- usługowym.

Tym samym Miasto nie chciało kontynuować rozmów związanych z przedłużeniem dzierżawy gruntu oraz wydzierżawiania w trybie bezprzeargowym gruntu na Placu Defilad.

Od dnia 20 października 2008r. – KDT Sp. z o. o. rozpoczyna negocjacje z MPRO Sp. z o. o. (pierwsze pismo od MPRO do KDT dotyczące rozpoczęcia negocjacji zostało wysłane 20 października 2008 roku)

20 października 2008r. - pierwsze pismo od MPRO do KDT dotyczące rozpoczęcia negocjacji w którym MPRO oczekuje od KDT:

- stanowiska w przedmiotowych sprawach
- wystosowanie ofert na sprzedaż projektu na obiekt nowego domu handlowego
- przesłanie zapotrzebowania na wynajem powierzchni przez KDT
28 października 2008r. – Odpowiedź Spółki KDT na pismo MPRO z 20 Października 2008r. Spółka zaznacza w nim iż:
- z otrzymanego pisma nie wynika, czy MPRO przejęło umocowanie m.st. Warszawy do rozwiązania sprawy realizacji budowy na Pl. Defilad
- nie otrzymali (i jednocześnie proszą) założeń realizacji planowanej przez MPRO inwestycji
- to MPRO powinno złożyć pierwszą ofertę kupna projektu nowego budynku
- odnosząc się do kwestii „zapotrzebowania na wynajem” dla KDT powierzchni usługowo - handlowej, Spółka prosi o wskazanie charakterystycznych cech inwestycji planowanej przez MPRO m. in. koszt czynszu i ewentualnych opłat dodatkowych.

3 listopada 2008r. – pierwsze spotkanie Spółki KDT z MPRO

06 listopada 2008 r. – Spółka KDT przesyła do MPRO posumowanie stanowisk stron ze spotkanie z 3 listopada 2008r. (szczegółowe stanowiska znajdują się w dokumencie m. in. obejmuje ono informacje o stawkach czynszu czy warunki użytkowania). Spółka apeluje również w nim, z uwagi na presje czasu, o przedstawienie lub potwierdzenie podstawowych założeń związanych z inwestycją na zasadzie partnerstwa KDT oraz MPRO.

18 listopada 2008r. – Spółka KDT wysyła pismo z prośbą do Przewodniczących Klubów Radnych Rady m. st. Warszawy o delegowanie przedstawicieli klubów do rozmów prowadzonych przez Spółkę z władzami miasta oraz z MPRO.

20 listopada 2008r. – Odpowiedź MPRO na pismo Spółki KDT w sprawie stanowiska Spółki. (szczegóły znajdują się w samym piśmie). MPRO zaprosiło Spółkę na spotkanie 26 listopada 2008 roku. (przyp. termin zakończenia negocjacji miasto wyznaczyło na 30 listopada).

24 listopada 2008r. – Odpowiedź Spółki KDT na pismo z dnia 20 listopada 2008 roku, w którym Spółka podkreśla, iż

MPRO nie podało konkretnych odpowiedzi w przedmiocie kluczowych kwestii uzasadniających sprecyzowanie warunków prawnych i ekonomicznych realizacji inwestycji. Najważniejsze niezrozumiałe punkty:
- uzyskanie prawa do terenu. MPRO pozostawia tą kwestię „do rozstrzygnięcia przez Właściciela udziałów Spółki MPRO ( Miasta)”
- brak określenia warunków ekonomicznych uzasadniających sformułowanie przez KDT oferty w oparciu o jakiekolwiek informacje MPRO.
- MPRO nie podało żadnych sugestii co do klasyfikacji budynku do klasy A
- KDT nie mogło przyjąć postulatu MPRO złożenia wiążącej oferty wynajmu powierzchni bez wskazania przez MPRO ceny (kwoty czynszu).
W dalszej części pisma Kupcy proponują konstruktywne rozwiązania ekonomiczne i prawne oraz podają warunki współpracy z MPRO.

27 listopada 2008r. – odpowiedź MPRO na pismo od Spółki KDT w którym MPRO m. in. przedstawia propozycje stawek czynszu oraz odnosi się do kluczowych kwestii związanych np. z dzierżawą czy prawem do zarządzania obiektem.

28 listopada 2008r.- Spółka KDT odpowiada na pismo z dnia 27 listopada od MPRO, w którym, jak podkreśla Spółka po raz pierwszy znalazły się rozwinięte propozycje zawarcia umowy. Jednak, jak podkreśla Spółka
proponowane przez MPRO stawki czynszu są niezwykle wysokie (około 145 euro za metr kwadratowy). Dodatkowo Spółka zaznacza w nim, iż MPRO nadal nie posiada prawa do gruntu oraz własnych środków finansowych, a 40% kosztów budowy obiektu miałby być finansowane przez Spółkę.
Równocześnie Kupcy deklarują chęć podpisania listu intencyjnego, który określiłby elementy uzgodnione oraz kierunki, dla dalszych rozmów. Spółka poprosiła o spotkanie w dniu 5 grudnia 2008r.

15 grudnia 2008r. – MPRO przesłało pismo Spółce KDT dotyczące stanowiska ze spotkań 5 oraz 12 grudnia 2008 roku dotyczącego warunków współpracy. Warunki te nie były zgodne ze stanowiskiem Spółki KDT. Największe niezgodności występowały na polu finansowym – m. in. stawki czynszu, opłata na otwarcie, kaucja oraz temat okresu dzierżawy.

17 grudnia 2008r. – odpowiedź Spółki KDT na pismo MPRO z 15 grudnia, w którym Spółka przedstawia kontrofertę. Dodatkowo uzasadnia czemu warunki MPRO są nieadekwatne do oczekiwań KDT. Jednocześnie podkreśla w nim, iż zgodnie z pismem, które wpłynęło do zarządu KDT od Rady Nadzorczej KDT, która jest kierowana przez wiceprezydenta m. st. Warszawy dnia 16.12.08, Rada nie jest w stanie zaakceptować propozycji MPRO bez przygotowania biznes planu przedsięwzięcia. Zarząd poprosił MPRO o podania szczegółowych planowanych warunków realizacji inwestycji.

16 - 22 grudnia 2008 r. - Do Sądu Okręgowego w Warszawie, I Wydział Cywilny wpłynęły trzy pozwy złożone przez KDT Spółka z o. o. przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa o sygnaturach 1C 1173/08 „Nakazanie złożenia oświadczenia woli w przedmiocie zmiany umowy dzierżawy nr 18, bądź zasądzenia za szkodę powstałą w wyniku prowadzenia negocjacji” , 1C 1178/08 „O ustalenie bezskuteczności tytułu egzekucyjnego” oraz 1C 1174/08 „Powództwo o odznaczenia wysokości świadczenia wynikającego z umowy dzierżawy”. Do tej pory nie zostały rozstrzygnięte.

8 stycznia 2009r. – Pismo wysłane przez Spółkę KDT do MPRO, w którym Spółka prosi o potwierdzenie stanowiska MPRO w sprawie kluczowych kwestii w celu przedstawienia go na Walnym Zgromadzeniu w dniu 26 stycznia 2009. W podsumowaniu KDT ocenia, że według proponowanej ofert koszt metra kwadratowego powierzchni handlowej wyniesie 88,28 euro miesięcznie, a zaangażowanie finansowe Spółki przed budową będzie oscylowało w kwocie 13 600 000 euro. Jednocześnie Spółka podkreśliła w nim, iż wciąż MPRO nie spełniło wymogów, o które prosiła Rada Nadzorcza.

9 stycznia 2009r. - ZARZĄDZENIE NR 2497/2009 PREZYDENTA MIASTA STOŁECZNEGO WARSZAWY zmieniające zarządzenie w sprawie określenia trybu i czynności związanych z oddawaniem w najem lub dzierżawę lokali użytkowych w domach wielolokalowych oraz zakresu działania i trybu pracy komisji konkursowych.

I tak to wygląda