Chcemy czy też nie, ale jeżeli zdecydowaliśmy się zamieszkać w lokalu kupionym od dewelopera, albo od osoby prywatnej, która kiedyś nabyła to mieszkanie od dewelopera, to musimy się liczyć ze wszelkimi konsekwencjami jakie niesie ze sobą nasze obowiązkowe uczestnictwo we Wspólnocie Mieszkaniowej. Możemy w dorosłym życiu sami decydować czy zapisać się do partii politycznej czy też nie; czy zapisać się do jakiegoś stowarzyszenia, czy też nie, ale jeżeli już zamieszkamy w budynku, w którym zarządcą jest Wspólnota Mieszkaniowa to czy chcemy czy też nie stajemy się jej członkami ze wszystkimi konsekwencjami z tego wynikającymi.
Kiedy w roku 1994 powracano w ustawodawstwie do przedwojennej idei wspólnot mieszkaniowych wszystko wydawało się proste i jasne. Myślano wtedy naiwnie, że jeżeli koszty oświetlenia wspólnej klatki schodowej podzielimy na właścicieli mieszkań zgodnie z ich udziałem w nieruchomości to będzie to uczciwe. Jeżeli koszty konserwacji windy podzielimy na właścicieli kamienicy zgodnie z ich udziałem w nieruchomości to będzie to uczciwie. Takie to były wtedy określone proste zasady współistnienia właścicieli lokali we wspólnej kamienicy czy też bloku. Niestety nie przewidziano jak bardzo „radosna” może być twórczość wyrażana w uchwałach tychże wspólnot przy bierności właścicieli lokali.
Wszyscy właściciele mieszkań w blokach i w kamienicach muszą płacić na rzecz wspólnoty comiesięczne zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Idea jest w pełni słuszna bo przecież trzeba co miesiąc płacić za prąd tzw. wspólny , za sprzątanie klatek, chodników i trawników, za konserwację windy, za regulację drzwi czy naprawienie domofonu. Ustawa o Własności Lokali czyli ta jedyna ustawa, która powołała do życia polskie wspólnoty mieszkaniowe i określiła zasady ich działania, jasno określiła, że okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarzowy. Wydawało się zatem normą, że skoro roczne zaliczki brane od właścicieli na konserwację windy wyniosły 10.000,-zł, a wydatki faktyczne związane z konserwacja wyniosły 9.000,- zł to 1.000,- zł różnicy powinno wrócić do właścicieli. Tak samo jeżeli okazałoby się, iż wydatki wyniosły 11.000,- zł to właściciele winni dopłacić na ten cel owe 1000,-zł. Samo nazwanie comiesięcznej płatności właściciela na rzecz wspólnoty mieszkaniowej słowem „zaliczka” oznaczało, że skoro właściciel wpłaca przez rok jedynie zaliczki to po roku zaliczki te zostaną rozliczone. Jeżeli ich wysokość wystarczyła w upływającym roku na wszystkie konieczne wydatki to niewykorzystana kwota zostanie wpłacającym zwrócona, a jeżeli zabraknie to trzeba będzie ową niedopłatę uiścić.
Zasady są na tyle proste i zrozumiałe dla wszystkich, że zarządy wspólnot postanowiły sprawę jak można najbardziej zagmatwać proponując właścicielom podejmowanie uchwał rozliczeniowych, które stały w jawnej sprzeczności z obowiązującym przepisami. Na swoje nieszczęście właściciele zgodzili się takie uchwały podejmować bo przecież skoro ktoś prosi o jeden mały podpisik pod uchwałą to co komu szkodzi się pod takim dokumentem podpisać. A cóż z tych uchwał rozliczeniowych najczęściej wynikało ? Najczęściej wynikało z nich, że zarząd nie musi nikomu nic zwracać bo wszystkie „zaoszczędzone” pieniądze zostają na mocy przyjętej uchwały właścicieli przeksięgowane na wydatki roku przyszłego lub na tzw. fundusz remontowy.
Czasami do takich „oszczędności” dodawano też różnicę pomiędzy zaliczkami wpłacanymi przez mieszkańców , a faktycznym zużyciem mediów. To już było skrajne nadużycie przez zarząd swojej władzy, ale dopiero gehenna spraw sądowych pozwoliła lokatorom odzyskać ze wspólnoty pieniądze, które zaoszczędzili zakręcając swoje kaloryfery, czy oszczędzając własne zużycie wody.
A co jeżeli ktoś na tym się nie znał, nie potrafił napisać pozwu do sądu ? Taki lokator po prostu stawał się biedniejszy o jakąś kwotę pocieszając się, że może jego pieniądze przysłużą się do np. pomalowania klatki schodowej.
Niestety nieznajomość prawa szkodzi, a rozdawanie swoich autografów pozostawmy raczej osobom znanym z telewizyjnych seriali czy z kina. Podpisywanie „ w ciemno” uchwał rozliczeniowych wspólnoty nie zawsze służy osobom, które te uchwały podpisują. Czasami skomplikowane w treści uchwały rozliczeniowe mają za zadanie jedynie zatuszować niekompetencje zarządu czy firmy administrującej.
Reasumując: zgodnie z polskim prawem obowiązkiem każdego członka wspólnoty mieszkaniowej jest wnoszenie zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej w wysokości ustalonej uchwałą o planie gospodarczym na konkretny rok. Obowiązkiem zarządu wspólnoty jest po zakończeniu każdego roku kalendarzowego przedstawić wszystkim właścicielom rozliczenie, z którego będzie wynikać czy ustalone w planie gospodarczym wpłaty wystarczyły na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej czy tez nie. Jeżeli koszty przewyższyły zakładane wpływy to właściciele mają obowiązek dopłaty takich kwot, aby pokryć różnicę. Jeżeli zaś wydatki poniesione na utrzymanie nieruchomości wspólnej były mniejsze niż zakładane wpływy to obowiązkiem zarządu jest ową różnicę właścicielom oddać.
Jeżeli we wspólnocie istnieje wyodrębniony fundusz remontowy to wysokość wnoszonych na niego wpłat leży oczywiście w kompetencjach zebrania właścicieli. Zatem gdyby każdemu właścicielowi z rozliczenia rocznego przysługiwał zwrot np. 5 gr z metra kwadratowego lokalu to zebranie właścicieli może swoją uchwała uchwalić, że wszyscy właściciele w związku z nadwyżką 5 gr na metrze mają obowiązek wpłaty na fundusz remontowy dodatkowo 5 gr z metra lokalu. Jest to czysta sytuacja rozliczeniowa bo oznacza, że właściciele zwrot swoich 5 groszy dostali, ale zdecydowali uchwała wspólnoty , że swoje 5 groszy wpłacą na fundusz remontowy. Trzeba też przypomnieć, że fundusz remontowy winien podlegać oddzielnemu sprawozdaniu z wydatków i wpływów rocznych, z tym, że środki na nim zgromadzone należą do Wspólnoty mieszkaniowej , a nie do właścicieli i kwoty na koncie funduszu remontowego nie podlegają rozliczeniu rocznemu.
Jeżeli jednak uchwały o dodatkowej wpłacie na fundusz remontowy nie będzie - to obowiązkiem zarządu wspólnoty jest zwrot przykładowych 5 gr za metr każdemu właścicielowi we wspólnocie mieszkaniowej.
Pilnujmy zatem rozliczeń wspólnot mieszkaniowych, w których mieszkamy bo to są nasze pieniądze.
