Z dniem 28 kwietnia 2012 roku wejdą w życie przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw Nr 232 pod pozycją 1377 z dnia 28 października 2011 roku.
Założeniem ustawy jak wynika z samego jej tytułu jest ochrona praw nabywców lokali od deweloperów. Funkcjonująca w tym zakresie (umów deweloperskich) ustawa z 1994 roku o własności lokali była z całą pewnością niedoskonała. Przepisy tej ustawy praktycznie (pomimo różnych prawnych rozwiązań) nie chroniły praw nabywców lokali, gdyż zdecydowana większość umów dewelopreskich - na podstawie których deweloper zobowiązywał się do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży na rzecz nabywcy - zawierana była w formie pisemnej, co powodowało, że w przypadku kłopotów finansowych dewelopera i jego ewentualnej upadłości - nabywca nie nabywał żadnych praw, a zwrotu swoich (bądź pochodzących z kredytu) środków wydanych na nabycie lokalu mógł dochodzić od upadłego dewelopera na zasadach ogólnych - czyli praktycznie nie uzyskiwał niczego.....
Oczywiście podpisując umowę z deweloperem nabywca wpłacał określoną kwotę - tytułem zaliczki, a kolejne raty wpłat na poczet ceny nabycia lokalu były wpłacane albo w określonych terminach, albo po zakończeniu określonych kolejnych etapów robót budowlanych. Oczywiście przy pierwszej wpłacie mamy do czynienia z zakupem "dziury w ziemi", a w przeszłości zdarzało się, że deweloperzy nie prowadzili żadnych prac budowlanych, natomiast pobierali kolejne zaliczki na poczet nabycia lokalu. Przy takich sytuacjach nabywcy nawet dysponujący umową deweloperską zawartą w formie aktu notarialnego niewiele mogli zrobić, gdyż jeżeli dokonali wpłaty 30 % wartości lokalu, a otrzymywali w zamian "dziurę w ziemi" to ich prawa były w gruncie rzeczy żadne. W ciągu kilkunastu lat funkcjonowania ustawy o własności lokali zdarzyło się sporo różnego rodzaju takich właśnie upadłości dewloperów, gdzie przyszli nabywcy tracili pokaźne kwoty nie otrzymując w zamian niczego. Jednakże z biegiem lat rynek w zasadniczy sposób ograniczył ilość takich przedsiębiorstw deweloperskich, a jednocześnie nabywcy lokali mają dzisiaj o wiele większą wiedzę w sprawach tych umów, ponadto sporo dodało również orzecznictwo sądów jak i działania UOKiK w odniesieniu do umów deweloperskich i działalności samych deweloperów.
Nowe przepisy mają chronić nabywców w ten sposób, że deweloperzy będą zobowiązani do założenia każdemu nabywcy bankowych rachunków powierniczych, z których będą wypłacane poszczególne raty ceny sprzedaży - przy rachunkach zamkniętych - po zakończeniu inwestycji i zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży, a przy rachunkach otwartych - zgodnie z harmonogramem robót. Jednocześnie nabywcy mają zapewnioną ochronę swoich środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach powierniczych w przypadku upadłości dewelopera. Umowy dewloperskie pod rygorem nieważności mają być sporządzane w formie aktu notarialnego, koszty tych umów po połowie ponosić będą deweloper i nabywca, w księdze wieczystej ma być wpisane roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Wszystko pięknie i wszystko z myślą o ochronie nabywców.... Czy na pewno tylko chodzi o ochronę nabywców ???
Ustawa nakłada na dewlopera obowiązki: założenie rachunków powierniczych dla każdego nabywcy, emitowanie i dostarczanie nabywcom pełnych prospektów emisyjnych inwestycji, ustawa przewiduje szereg ustawowych praw odstąpienia od umowy deweloperskiej (art. 29 ustawy). Kto najbardziej skorzysta na takim rozwiązaniu ? Oczywiście nie kto inny niż banki, które takie rachunki prowadzić będą - pobierając stosowne opłaty za prowadzenie rachunków i mające dzięki tym rachunkom całkiem spore kwoty do obracania nimi przez okreslony czas. Zresztą prawo wypowiedzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi z ważnych pwoodów.....
Deweloper praktycznie będzie zmuszony do zapewnienia sobie środków na prowadzenie inwestycji - w szczególności gdy dla inwestycji prowadzone będą rachunki zamknięte (całość inwestycji będzie musiał być realizowana za środki własne lub pochodzące z kredytu. Oczywiście wielcy deweloperzy, którzy obracają wielkimi środkami będą w stanie spokojnie finansować swoje przedsięwzięcia, ale małe przedsiębiorstwa, które budowę realizują z wpłat pochodzących od nabywców staną przed sporymi trudnościami. Jeszcze trudniej jest sobie wyobrazić nowe firmy deweloperskie, które chciałyby wejść na rynek nieruchomości - dla nich w praktyce rynek ten stanie się zamknięty. Czyli wielcy deweloperzy mogą zacierać ręce - wszak konkurencja będzie coraz mniejsza, a tym samym zyski - coraz większe, bo przecież koszty, którymi został obarczony deweloper na podstawie nowej ustawy ostatecznie zapłaci nowy nabywca. Z drugiej strony rynek budowlany coraz bardziej sie kurczy - wysokie ceny lokali przy jednoczesnym zmniejszeniu się możliwości kredytowych Polaków, mogą dodatkowo pogłebić problemy deweloperów.
Z nowej ustawy wiadomo jest jedno - ma chronić nabywców, ale jednocześnie za tę ochronę sami nabywcy zapłacą sowite wynagrodzenie. Na tej ustawie największe korzyści odniosą banki i wiekie fuirmy deweloperskie, ustawa miała przede wszystkim chronić nabywców, a w rzeczywistości przede wszystkim reguluje rynek deweloperów ograniczając zdecydowanie konkurencję. Czyli Koniec z wolnym rynkiem deweloperskim....
