Dobrze zarządzany fundusz nieruchomości może być skarbem dla konserwatywnego inwestora, poszukującego alternatywy dla rynku akcji. Źle zarządzany mści się podwójnie.
Dziś o dwóch najbardziej znanych funduszach nieruchomości: Arka Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ i BPH FIZ Sektora Nieruchomości.
Obydwa są funduszami zamkniętymi, czyli nie ma możliwości umorzenia jednostek przed datą rozwiązania funduszu (tutaj ok. 2013 roku- data zamknięcia może być ruchoma w zależności od decyzji zarządzającego), jednakże certyfikaty funduszu notowane są na WGPW, co daje możliwość zakupu i sprzedaży po cenie rynkowej. Obecnie cena rynkowa tych funduszy notowana jest z ponad 20% dyskontem w stosunku do kwartalnej wyceny jednostek: Arka -21%, BPH -23%. Na pierwszy rzut oka można uznać to za niesamowitą okazję inwestycyjną, należy jednak pamiętać, że nie wszystko co tanie, ma potencjał wzrostu. Certyfikaty BPH wycenione przez fundusz na 111.91 zł, notowane są na giełdzie po 92.60 zł (tj. poniżej ceny emisyjnej, ustalonej na 98.47 zł). Wycena Arki to 177.93 zł, notowana po 140.00 zł na GPW.
Jakie mogą być przyczyny tak niskiej wyceny giełdowej certyfikatów? Postanowiłem przyjrzeć się bliżej potencjalnym powodom.
1. Dekoniunktura na giełdzie. Potencjalnie jest możliwość, że dyskonto związane jest z trwającą na na warszawskiej giełdzie bessą. Jednakże inne, notowane certyfikaty inwestycyjne Opera 3 Grosze i Investor FIZ (obydwa to fundusze min. akcji), nie wykazują takiej słabości i notowane są jedynie z kilkuprocentową różnicą w stosunku do comiesięcznej wyceny i to czasami powyżej, czasami poniżej wartości podanej przez TFI.
2. Niska płynność certyfikatów na GPW, która przy chęci zbycia większej ilości papierów może doprowadzić do skokowego obniżenia wyceny. Znów pudło: obrót na Arce jest 10-krotnie większy niż na Operze 3 Grosze (30 szt.), czy Investor FIZ (40 szt.)
3. Chyba jedyny prawdziwy powód leży w fundamentach samego funduszu: niska płynność nieruchomości i związane z tym ryzyko obarczonej błędem wyceny aktywów. Jeśli dodamy do tego negatywny sentyment do rynku spowodowany kryzysem nieruchomościowym w USA i kilku krajach Europy (Hiszpania, Wielka Brytania i Irlandia), to obraz nieco się rozjaśnia.
Arka podaje, że zakończyła już budowę portfela aktywów, ryzyko zakupu drogich nieruchomości jest więc niskie, natomiast BPH podaje, że planuje trzeci etap inwestycji i zakup kolejnych. Jeśli więc przyjąć, że jedyne ryzyko, jakie należy brać pod uwagę, to wycena aktywów, to cena certyfikatów może być okazją dla inwestora długoterminowego, który zechce trzymać papiery momentu do rozwiązania funduszu, a 20% dyskonto może być przesadzone w stosunku do ryzyka.
Ale który fundusz wybrać?
Fundusz Arki powstał 30.09.2004 roku, wartość certyfikatu wzrosła od tego czasu z 98.33 zł do 177.93 zł, czyli o 81% w skali 3.5 roku. BPH pierwszy raz wyceniał certyfikat w grudniu 2005 i zyskał od tego momentu ... +13%. Za ostatni kwartał Arka zyskała ponad 5%, BPH stracił prawie 12%!
Należy tu poczynić uwagę, że fundusze nieruchomości mają charakter konserwatywny i o zakładanym niskim ryzyku dla inwestora więc strata 12% w skali kwartału, który znosi połowę zysków od momentu powstania funduszu, jest niepokojące. Nawet jeśli przyjąć, że tak duża strata to wypadek przy pracy (zdarzyło się to po raz pierwszy) i w następnym kwartale fundusz odrobi straty z nawiązką, to tak duże wahania wyceny w tego typu funduszach jest, moim zdaniem, nie do przyjęcia.
Oby jak najmniej takich zarządzających jak w BPH.
P.S. Na dodatek na swojej stronie BPH podaje błędną wycenę kwartalną, zamiast 111.91 zł, jest 119.91 zł. Cóż więcej dodać.
