Wspólny kredyt - o czym warto pamiętać?

Wspólny kredyt hipoteczny to popularne rozwiązanie, ponieważ banki na równi traktują małżeństwa, jaki i osoby niespokrewnione ze sobą. Dzięki temu do kredytu hipotecznego mogą przystąpić młode pary, aby dzięki większej zdolności kredytowej kupić swoje pierwsze mieszkanie.

Dla banku nie ma znaczenia, czy kredytobiorcy są małżeństwem, czy żyją w związku nieformalnym. Osoby przystępujące wspólnie do zobowiązania zawierają z bankiem umowę, na podstawie której ponoszą wspólną odpowiedzialność za spłatę kredytu.

Jeśli partnerzy podejmują wspólną decyzję o zakupie własnej nieruchomości, każde z nich staje się właścicielem połowy mieszkania. W takim przypadku przystępują również razem do kredytu na solidarnych zasadach. Bank przyjmuje, że prowadzą wspólne gospodarstwo domowe i bierze pod uwagę sumę ich dochodów. Za spłatę kredytu również odpowiadają na takich samych zasadach.

Niektóre banki umożliwiają zaciągnięcie kredytu tylko przez jednego z partnerów pod warunkiem, że drugi współwłaściciel wyrazi zgodę na ustanowienie hipoteki na nieruchomości będącej jego współwłasnością. Bank może zgodzić się na takie warunki np. w sytuacji, gdy dochód jednego z właścicieli nieruchomości jest niewielki (lub nie uzyskuje go wcale), a dochody drugiej osoby są wystarczające na spłatę całego zobowiązania.

To jednak dość rzadka sytuacja. O wiele częściej wspólny kredyt to konsekwencja braku zdolności kredytowej. W takim przypadku zdarza się, że oprócz przyszłego właściciela (lub właścicieli) nieruchomości do kredytu przystępują również osoby trzecie. To popularne rozwiązanie, gdy rodzice chcą pomóc swoim dzieciom w kupnie pierwszego mieszkania. Właścicielem nieruchomości będzie dziecko, które może nie posiadać jeszcze własnych dochodów, a głównymi kredytobiorcami dającymi zdolność kredytową stają się rodzice.

Niestety, w takim przypadku banki ograniczają okres kredytowania. Zazwyczaj suma wieku najstarszego kredytobiorcy i okresu spłaty kredytu nie może przekroczyć 70 lat. Oznacza to, że jeśli rodzice mają 55 lat, to okres kredytowania zostanie skrócony do 15 lat. W konsekwencji uruchomienie kredyt na popularny okres 25–30 lat staje się niemożliwe, przez co wzrasta wysokość miesięcznej raty.

Brak możliwości uzyskania dofinansowanie w ramach programu MdM

Osoby niebędące małżeństwem nie mogą skorzystać z dopłat do kredytu mieszkaniowego w ramach programu Mieszkanie dla Młodych (MdM), który obowiązuje do końca 2018 roku. Wnioski o dopłaty będzie można ponownie składać w styczniu 2018 r.

Rządowe wsparcie w ramach tego programu skierowane jest do osób samotnych (singli) w wieku do 35 lat lub małżeństw. W przypadku małżeństwa pod uwagę brany jest wiek młodszego z nich, licząc do końca roku kalendarzowego w którym kończy 35 lat. Zdarza się więc, że młode pary przyśpieszają decyzję o zawarciu związku małżeńskiego w celu uzyskania dofinansowania, którego kwota może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Jeśli każdy z partnerów posiada zdolność kredytową pozwalającą na samodzielny zakup mieszkania, to możliwy jest zakup dwóch osobnych, ale sąsiadujących ze sobą mieszkań i połączenie ich w jedno. W tym przypadku banki liczą jednak zdolność kredytową osobno i przyjmują dla każdego kredytobiorcy odrębne koszty utrzymania gospodarstwa domowego.

Program MdM przewiduje jednak wyjątek. Możliwe jest przystąpienie do kredytu wraz z rodzicami lub bliską rodziną. Dodatkowi kredytobiorcy nie będą właścicielami kupowanej nieruchomości, ale mają za zadanie zapewnić wymaganą zdolność kredytową.

Kredyt w małżeństwie

Związek małżeński w rozumieniu prawa ustanawia między dwojgiem ludzi wspólnotę majątkową, która obejmuje wszelkie dobra nabyte w trakcie trwania małżeństwa. Oznacza to, że małżonkowie kupują mieszkanie wspólnie i razem muszą przystąpić do kredytu. Zazwyczaj jest to korzystne chociażby poprzez zwiększenie zdolności kredytowej. Problem może się pojawić w sytuacji, gdy jedno z małżonków posiada negatywną historię w BIK, lub prowadzi działalność gospodarczą i nie wykazuje z tego tytułu dochodów (lub - co gorsze - osiąga stratę). Obie te sytuacje znacząco pogarszają zdolność kredytową. W takim przypadku istnieje możliwość, żeby tylko jedno z małżonków brało kredyt – wystarczy zawrzeć umowę majątkową małżeńską dawniej zwaną intercyzą.

Rozdzielność majątkowa a kredyt hipoteczny

Dla banku kluczowe przy obliczaniu zdolności kredytowej jest sprawdzenie wysokości zarobków obu stron, wszystkich zobowiązań oraz określenie liczby osób pozostających w gospodarstwie domowym na ich utrzymaniu. Jeśli jeden z małżonków będzie posiadał wystarczające dochody, to dla banku wspólnota majątkowa, lub rozdzielność majątkowa nie ma bezpośredniego przełożenia na zdolność dwojga ludzi do zaciągnięcia kredytu.

Umowa majątkowo małżeńska ma formę aktu notarialnego. Wprowadza ona rozdzielność majątkową, która obowiązuje od chwili zawarcia umowy. Oznacza to, że nie ma ona wpływu na wcześniej zawarte zobowiązania, ale będzie wiążąca w przypadku nowego kredytu. Rozdzielność majątkową zaleca się również w sytuacji, gdy chcemy chronić rodzinę przed ewentualnymi skutkami i konsekwencjami niewłaściwie podjętych decyzji inwestycyjnych. W przypadku długów firmy lub bankructwa, druga osoba w związku nie będzie odpowiadała swoim majątkiem za spłatę zobowiązań małżonka.

Kredyt po rozstaniu

Gdy kredytobiorcy podejmują decyzję o rozstaniu, dla banku również nie ma znaczenia, czy byli oni małżeństwem, czy żyli w związku nieformalnym. Dla banku liczy się zapewnienie płynności w spłacie zobowiązań. Obowiązek spłaty całości zaciągniętego kredytu spoczywa na każdej ze stron.

Osoby, których drogi życiowe rozeszły się, ale nadal wiąże je kredyt, mają kilka możliwości wyjścia ze skomplikowanej sytuacji, w której się znaleźli. Najlepszym rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania, uregulowanie należności z bankiem i podział środków z nadwyżki, którą uda się uzyskać. Decyzja ta musi zostać podjęta wspólnie, żadna ze stron nie może samodzielnie rozporządzać wspólnym dobrem. Problematyczne może być jednak uzyskanie kwoty wystarczającej na spłatę całego zobowiązania, szczególnie jeśli kredyt jest walutowy.

Inna metoda to podział wspólnego majątku i określenie, która ze stron przejmie zobowiązanie związane ze spłatą raty. W tym wypadku kredyt musi zostać przejęty przez jedną z osób. Taka zamiana wymaga uzyskania zgody ze strony banku. Bank w takim przypadku na nowo sprawdza zdolność kredytową i określa warunki kredytu. Może się okazać, że nowa rat będzie wyższa niż dotychczasowa. Jeżeli zainteresowana strona nie posiada wystarczającej zdolności kredytowej, bank może zażądać dodatkowego kredytobiorcy. W przypadku, gdy saldo kredytu będzie przewyższać wartość zabezpieczenia, bank zażąda również przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia spłaty.

W przypadku braku wypracowania wspólnego porozumienia to sąd może zadecydować o podziale majątku i wskazać, która z osób pozostanie w mieszkaniu. W takim przypadku zasądzony zostaje obowiązek spłaty na rzecz drugiego małżonka. Ostatecznie jednak zobowiązanie kredytowe może zostać przepisane na jedną ze stron, tylko za zgodą banku.

W sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości będzie nieopłacalna dobrą metodą może okazać się wynajem. Wpływy od najemców pokrywają w takim przypadku wysokość raty, a nadwyżki mogą stanowić dodatkowy przychód.