LEPSZYCH DOWODÓW NIE MOŻE BYĆ

LEPSZYCH DOWODÓW NIE MOŻE BYĆ, CZYLI W CO GRA WOŁOMIŃSKI SĄD

 

 

Art. 951 kpc w praktyce

 

 

 

Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości

 

W egzekucji komorniczej z nieruchomości jedną z ważniejszych czynności jest dokonywany

przez komornika sądowego opis i oszacowanie nieruchomości. Do oszacowania nieruchomości

komornik powołuje jednego lub kilku biegłych.

Na każdą czynność komornika, a więc również na dokonany przez niego opis i oszacowanie,

przysługuje skarga. Poprzedni kodeks postępowania cywilnego przewidywał siedmiodniowy termin

do złożenia skargi, znowelizowany ustawą z dnia 16 września 2011r. wydłużył ten termin

do 14 dni.

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną, po uprawomocnieniu się

opisu i oszacowania.

Bywa czasem tak, że między terminem licytacji a oszacowaniem nieruchomości nastąpi

zmiana w stanie nieruchomości. Wówczas, na wniosek wierzyciela lub dłużnika, może nastąpić

dodatkowy opis i oszacowanie (art. 951 kpc).

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego sygnatura I CKN 639/97,

za zmianę w stanie nieruchomości należy uznać także zmianę cen rynkowych

nieruchomości, bez względu na przyczyny zmian tych cen.    

 

 

Licytacja mieszkania w Ząbkach k. Warszawy

 

Komornik sądowy z Wołomina Paweł Bukszewicz prowadzi egzekucję z nieruchomości,

której właścicielem jest Paweł K. (sprawa egzekucyjna KM 276/09).

Przedmiotem egzekucji jest  bardzo ładnie wykończone mieszkanie położone

w czteropiętrowym bloku mieszkalnym w Ząbkach.

Biegły sądowy wycenił lokal mieszkalny w roku 2010. Wyceny dokonał w podejściu

porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

Dla celów porównawczych biegły przedstawił w operacie kilkanaście transakcji

mieszkań podobnych z lat 2008 - 2010. Co istotne, podstawą porównania były akty

notarialne sprzedaży lokali mieszkalnych. Mieszkanie zostało wycenione na 4.644 zł/m2.

 

Paweł K. nie zgodził się z dokonaną wyceną i w trybie art. 950 złożył skargę na tę

czynność komornika. Dłużnik zarzucił także komornikowi, że mieszkanie ma fizycznie

dwukrotnie większą powierzchnię niż to wynika z ksiąg wieczystych oraz to, że

lokal mieszkalny nie jest w żaden sposób związany z prowadzoną przez niego działalnością

gospodarczą. Te dwie ostatnie kwestie nie są tematem tego artykuły, dlatego powrócę

do nich w kolejnych artykułach.

Istotne w tej sprawie jest to, że skargę na opis i oszacowanie nieruchomości Sąd Okręgowy

dla Warszawy-Pragi oddalił postanowieniem z tego roku (IV Cz 74/12).

 

Lepszych dowodów być nie może

 

Od złożenia skargi do jej oddalenia minęły ponad dwa lata. W tym czasie, jak twierdzi

Paweł K., nastąpił wzrost cen mieszkań na jego osiedlu.

Pismem z dnia 24 czerwca br. wniósł o dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania

 nieruchomości - lokalu mieszkalnego. Do wniosku do komornika Paweł K. dołączył:

- 5 aktów notarialnych sprzedaży mieszkań na jego osiedlu (z lat 2011-2012)

oraz pomocniczo, jako dowody nr 6 i 7:

Dowód nr 6: pod adresem internetowym www.e-wyceniarka.pl można dokonać wstępnej

                  wyceny mieszkania. Wyceniłem w ten sposób moje mieszkanie.

                  Metr kwadratowy mieszkania podobnego do mojego, został oszacowany

                  przez dr inż. Andrzeja Zalewskiego na poziomie 6.261,00 zł/m2.  

                  W załączeniu wydruk ze strony www.e-wyceniarka.pl

 

Dowód nr 7: jako dowód przedstawiam kilka aktualnych propozycji sprzedaży

                   mieszkań podobnych do mojego i zlokalizowanych w pobliżu przedmiotowego

                   mieszkania

 

Jakim cudem Pawłowi K. udało się zdobyć akty notarialne, to jego tajemnica. Faktem jest, że

wszystkie powołane akty notarialne dotyczą sprzedaży mieszkań w jego najbliższym

sąsiedztwie. Ceny m2 sprzedawanych mieszkań średnio wynoszę prawie 6.000 zł/m2.

Jeśli porównamy to z wyceną mieszkania Pawła K. z roku 2010 - 4.644 zł/m2, różnica

w cenie jest znacząca.

 

W uzasadnieniu wniosku o dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości można także

przeczytać:

 

Przedstawione dowody od numeru 1 do 5 są dowodami wprost na słuszność mojej skargi.

Dowody 6 i 7 mogą być traktowane pomocniczo, są jednak potwierdzeniem, że ceny

mieszkań podobnych do mojego zaczynają się od 5.000 zł/m2 wzwyż. 

Obecna cena rynkowa  mieszkania podobnego do mojego, kształtuje się na

poziomie powyżej 6.000 zł/m2.

 

Celem opisu i oszacowania jest stworzenie podstawy do ustalenia ceny wywołania,

a pośrednio - ceny sprzedaży nieruchomości. Z wnikliwego unormowania trybu

sporządzania opisu i oszacowania wynika zrozumiałe założenie ustawodawcze, aby

oszacowanie nieruchomości było rzetelne, to znaczy odpowiadało jej rzeczywistej

wartości.

 

Komornik wniosek oddala i obwinia Pawła K.

 

Postanowieniem z dnia 25 czerwca br., komornik Paweł Bukszewicz oddalił jednak

wniosek Pawła K.

Ciekawe jest uzasadnienie tego postanowienia. Komornik bowiem nie odnosi się

w nim do złożonych dowodów (aktów notarialnych), ale tak argumentuje oddalenie wniosku:

Jeżeli zatem dłużnicy podnoszą, iż od czynności egzekucyjnej opisu i oszacowania

z dnia 16.07.2010r. upłynął znaczny okres czasu, to należy stwierdzić, iż jest to okoliczność

na którą dłużnicy posiadali składanymi środkami zaskarżenia wpływ. Wbrew podstawowym

zasadom postępowania cywilnego jest, aby dłużnik - jako strona postępowania

egzekucyjnego była beneficjentem okoliczności czasu trwania egzekucji, na którą

to okoliczność - powodując przewlekłość egzekucji posiadała bezpośredni wpływ. ...Natomiast

od daty uprawomocnienia się w dniu 29.03.2012r. opisu i oszacowania, wzrost cen

nieruchomości na rynku nie nastąpił, co stanowi przeszkodę w uwzględnieniu wniosku

dłużników.

 

Pismem z dnia 14 lipca br. Paweł K. wniósł wspólnie z żoną skargę na to postanowienie

komornika.

W uzasadnieniu skargi napisał między innymi:

 

Bezsporne są następujące fakty i dowody:

- biegły, wyceny nieruchomości dokonał w roku 2010. W tabeli na stronie 14 operatu

 szacunkowego przedstawione są transakcje porównawcze z lat 2008-2010

- do wniosku o sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania dołączyliśmy

 wiele dowodów, w tym akty notarialne sprzedaży mieszkań podobnych do naszego.

 Wszystkie dołączone dowody mają cechę aktualności, gdyż pochodzą z lat 2011-2012

- komornik nie odniósł się rzeczowo do złożonego wniosku. Zupełnym milczeniem

 pominął zgłoszone dowody. Nie przedstawił żadnego argumentu, że ceny w roku

 obecnym są zupełnie inne, niż te, na podstawie których biegły sądowy sporządzał

 wycenę (czyli z lat 2008-2009)

- komornik wykazał się zupełnym brakiem znajomości art. 951 kpc. Dla komornika

 data uprawomocnienia się poprzedniej wyceny jest datą aktualności obecnych cen.

 Nic bardziej mylnego. Sąd rozpatrywał naszą skargę na czynność komornika na dzień

 sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości, czyli roku 2010.

 Art. 951 kpc dotyczy natomiast sytuacji, kiedy między opisem i oszacowaniem, a dniem

 licytacji zajdą istotne zmiany. Takie istotne zmiany zaszły, co wykazaliśmy

 między innymi dowodami nie do obalenia: aktami notarialnymi.

 

 

Wołomiński sąd oddala skargę

 

Skargę Pawła K. sąd rozpatrzył w dniu 7 września br. Sąd oddalił skargę.

Zupełnym zaskoczeniem może być uzasadnienie tego postanowienia. Na wstępie

czytamy:

 

W dniu 2 czerwca 2010r. biegły dokonał oglądu nieruchomości, a następnie w dniu

7 czerwca 2010r. sporządził operat szacunkowy...gdzie wycenił wartość rynkową

nieruchomości wg stanu i cen bieżących na dzień przeprowadzenia oglądu.

 

Z przytoczonego cytatu wynika jednoznacznie, ze sąd ma wiedzę, iż wycena

dotyczy stanu na dzień 2 czerwca 2010r., jak również skarga na tę wycenę

dotyczy tego właśnie dnia.

 

Jednak w kolejnym fragmencie sąd napisał już tak:

 

Prawidłowość szacowania wartości nieruchomości ...była poddana przez Sąd Okręgowy

Warszawa-Praga w Warszawie w marcu 2012r. Wówczas Sąd ten uznał, iż oszacowanie

wartości nieruchomości było prawidłowe. Od tego czasu (niespełna 6 miesięcy) na rynku

nieruchomości nie nastąpił znaczący wzrost ich cen. 

 

Z tego fragmentu wynika, że Sąd Okręgowy rozpatrywał skargę na stan z marca 2012r.

Jakim cudem - Sąd w Wołominie już tego nie podaje.

 

Czy sąd, oprócz ogólnikowego podania przyczyn wniosku Pawła K. o dodatkowy opis

i oszacowanie: skarżący wskazał również (podając przykładowe transakcje mieszkań

w okolicy położenia jego mieszkania), iż obecnie ceny rynkowe mieszkań podobnych

do nieruchomości stanowiącej jego własność kształtują się na poziomie powyżej 6.000 zł,

pochylił się nad tymi dowodami. Odpowiedź brzmi - nie.

 

Gdyby teoretycznie sąd zlecił dodatkowy opis i oszacowanie, to niewątpliwie biegły

musiałby wziąć pod uwagę akty notarialne z ostatnich dwóch lat. Retoryczne jest pytanie -

czy biegły mając akty notarialne ze średnią ceną prawie 6.000 zł/m2 wyceniłby  

mieszkanie na 4.644 zł/m2?

 

W czym więc sprawa? To dobre pytanie. Postaram się znaleźć odpowiedź.

 

Z tego co ustaliłem, jej wyjaśnieniem zajmie się być może prokuratura, gdyż Paweł K.

złożył zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa przez funkcjonariuszy

 publicznych - sędziów Sądu Rejonowego w Wołominie oraz komornika sądowego

działającego przy tym sądzie. Paweł K. podejrzewa, że mogą oni działać w zmowie.

 

Jan Wels

www.miszmasztwojagazeta.pl

 

 

Dane dłużnika zostały zmienione