Na początku maja przedstawiłem orzeczenie Sądu Okręgowego w Szczecinie, który prawomocnym postanowieniem z dnia 20 marca br. (II Cz 2403/14) uchylił czynność komornika w postaci opisu i oszacowania nieruchomości. A dzisiaj mam orzeczenie innego sądu okręgowego, który wychwycił podobny błąd komornika oraz sądu rejonowego. I jest to też kolejny przykład na to, że swoich praw trzeba bronić aktywnie. Jak ktoś jest „gamoń” i nie chce lub boi się walczyć o swoje, to niech później nie krzyczy, że stała mu się krzywda (że np. nieruchomość została sprzedana znacznie poniżej jej wartości).
Ważność operatu szacunkowego nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym:
Ważność operatu szacunkowego - przypomnienie
W przywołanym postanowieniu Sąd Okręgowy w Szczecinie dopatrzył się błędu, który musiał skutkować uchyleniem opisu i oszacowania nieruchomości. Sąd przywołał ogólną zasadę ważności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, która to ważność wynosi 12 miesięcy. Zgodnie bowiem z art. 156 punkty 3 i 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami - operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12. miesięcy od daty jego sporządzenia. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu, jednak po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Sąd Okręgowy zauważył, że w rozpatrywanej sprawie od daty sporządzenia operatu szacunkowego minęło 20 miesięcy, co uczyniło dokonaną wycenę już nieaktualną.
Sąd stwierdził, że nie jest uprawniony do samodzielnej oceny, czy uległa zmianie wartość nieruchomości określona w opinii rzeczoznawcy, która w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. straciła aktualność i obowiązany jest tę opinię uaktualnić, w sposób określony a art. 156 ust 4 u.g.n.
Podobna sprawa
Sąd Okręgowy w Lublinie rozpatrywał bardzo podobną sprawę. Postanowieniem z dnia 22 kwietnia br. Sąd Okręgowy (II Cz 1480/14) uchylił czynność komornika sądowego Grzegorza Bartysia z Łukowa - opis i oszacowanie nieruchomości. Również i ten sąd rozpatrywał zażalenie dłużnika (tutaj Piotra K.) na postanowienie Sądu Rejonowego (tutaj SR w Łukowie), który to sąd zupełnie nie wychwycił błędu komornika. Bowiem postanowieniem z dnia 6 sierpnia 2014r. sąd ten oddalił skargę pana Piotra na opis i oszacowanie nieruchomości. Skarżący zarzucił wycenie sporządzonej przez biegłego, że jest nieaktualna, gdyż pochodzi z roku 2012 i ceny się zmieniły.
Biegły nie potwierdził aktualności operatu
Sąd Okręgowy w Lublinie w pierwszej kolejności wytknął Sądowi Rejonowemu, że źle zinterpretował skargę dłużnika. Bowiem dłużnik wniósł skargę na opis i oszacowanie nieruchomości, a nie złożył wniosku o sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania.
W niniejszej sprawie na ma natomiast mowy o sporządzeniu dodatkowego opisu i oszacowania, albowiem sprawa dotyczy sporządzenia pierwszego i jedynego opisu i oszacowania- czytam w postanowieniu.
W dalszej części postanowienia sąd przypomniał, że zgodnie z art. 156 punkty 3 i 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami - operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.
Przedmiotowy operat szacunkowy sporządzony przez biegłego w dniu 17 września 2012r. stracił aktualność we wrześniu 2013r., a biegły Bohdan Łopatka nie potwierdził aktualności sporządzonego przez siebie operatu. Podkreślić należy, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę jest jedynym dopuszczalnym przez prawo sposobem określenia wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, dlatego też wykorzystywanie operatu szacunkowego opracowanego przez biegłego dnia 17 września 2012r. nie może mieć miejsca- czytam w konkluzji postanowienia.
Art. 156 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.)
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został
sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły
zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w
art. 154.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym
mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli
w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.
Komentarze