krystynagra krystynagra
65
BLOG

Pochowamy „Rodzinę…” na rynku wtórnym

krystynagra krystynagra Gospodarka Obserwuj notkę 2

 

 
Resort infrastruktury zamierza zlikwidować program „Rodzina na swoim” Ale nie zaraz tylko za trzy lata. Zaraz, czyli od przyszłego roku chce wyłączyć z programu transakcje na rynku wtórnym. Dopłaty do odsetek byłyby wyłącznie przy budowie nowego domu albo kupnie nowego lokalu. Od dewelopera, bo spółdzielnie budują już śladowo .O wyłączenie z programu rynku wtórnego deweloperzy zabiegają już dawno , bowiem raptem 20 proc. kredytów z dopłatą trafia na zakupy nowych mieszkań. Ponad połowa – na zakupy na rynku wtórnym.
Dlaczego ludzie kupują mieszkania używane, skoro w zbliżonej cenie i na dodatek z dopłatą do odsetek mogą nabyć nowe?
Deweloperzy wpadli we własne sidła, na początek bowiem do programu „Rodzina na swoim” wrzucili najmarniejsze lokale , a więc w odległych lokalizacjach i o marnych rozkładach. I zniechęcili nabywców. Ponieważ rodzina chce kupić przynajmniej dwa pokoje z kuchnią to w ofercie deweloperskiej najczęściej  są  to   dwa pokoje z kuchnią w kącie, Całość ma około  50 mkw. Są jeszcze kuriozalne propozycje niespełna 30 metrowych kawalerek w cenie ponad 200 tys. zł i w odległych dzielnicach . Wszystko w stanie tzw „deweloperskim” czyli bez wewnętrznych drzwi , bez podłóg , bez białego montażu ,ot mury i dziury do wykończenia .
Rynek wtórny oferuje większy wybór i nawet w mieszkaniu „do remontu” da się zamieszkać od razu . Remont  można przeprowadzać  mieszkając ,co jest szczególnie ważne dla tych ,którzy do tej pory byli najemcami    i nie są  w stanie płacić   rat kredytów i czynszu najmu jednocześnie.   
Resort – przygotowując takie rozwiązanie powinien jasno powiedzieć komu ma służyć program .Czy ma umożliwić kupno jakiegokolwiek mieszkania rodzinie ,czy utrzymać wysokie , bo nadal 40-60 procentowe marze deweloperów .Deweloperzy stawiają sprawę jasno : ten program powinien preferować przyrost nowych zasobów czytaj: utrzymanie takich cen aby deweloper  mógł nadal akumulować środki na inwestycje czyli lokować  zyski w ziemię .
Jest jeszcze jeden powód ,dla którego klienci kupują mieszkania na rynku wtórnym :to bezpieczeństwo transakcji .Klucze do mieszkania i akt notarialny w takim przypadku  dostajemy na ogół w momencie przekazania pieniędzy. Deweloperowi trzeba najpierw zapłacić, a kiedy i za ile wybuduje on nam mieszkanie - to już inna historia .Deweloperzy – od lat skutecznie wojują z każdą próba wprowadzenia rachunku powierniczego.
Niedawno prezes znanej firmy deweloperskiej  tłumaczył  mi, że nie można u nas wprowadzać rachunku powierniczego , bo …deweloper musi tworzyć bank ziemi ,a przecież nie ma z czego . Wychodzi więc na to, że klient ma mu płacić za mieszkanie , a on za te pieniądze przede wszystkim kupi ziemię pod nowe inwestycje (  niektórzy po cenowym balonie  już mają jej na 5 i 8 lat!) To dobrze ,jeżeli chociaż połowę wpłaconych pieniędzy deweloper przeznaczy na finansowanie budowy , bo bywa i tak ,że buduje za kredyt bankowy ,choć klient wszystko zapłacił i nadziwić się nie może ,ze na nieruchomości wisi hipoteka !
Deweloperom w dużej mierze sprzyjają i banki. Ale nie w ten sposób ,że chętnie dają   kredyty. Wiadomo, jak inwestycja nie wypali , nie sprzeda się , to kredyt dewelopera obciąża mocno bank .Ale na 100 detalicznych nabywców mieszkań raptem może kilku będzie miało kłopoty ze spłatąkredytu ,reszta będzie zaciskać pasa ,pluć krwią i spłacać .Znam takich z których bank ściąga pieniądze za mieszkania, które w ogóle nie powstały !Więc banki rachunku powierniczego się nie domagają.
Do tego obowiązuje u nas takie „wolnorynkowe myślenie małego Kazia”. Niby jak  na jakiś towar jest popyt np. na mieszkania to będzie się go produkować coraz więcej i coraz taniej .To może sprawdzi się przy taśmowej produkcji gwoździ(niech będzie ,że i przy komputerach ) ,ale nie mieszkań. Jeżeli deweloper  może wybudować 100 mieszkań z 60 procentową marzą , to nie będzie tej samej kwoty zysku wyrabiał budując np. 200 mieszkań z 30 procentową marżą . Bo musiałby wtedy zorganizować prowadzenie drugiego projektu czy inwestycji ,co poprzedza zawsze długi i kłopotliwy okres przygotowawczy , kupowanie ziemi , kłopoty z wszelkimi pozwoleniami itd. itp. Najlepszy dowód ,że gdy ceny zaczęły spadać deweloperzy ograniczają inwestycje , a nie zwiększają budowę tanich mieszkań ,żeby poszerzyć sobie rynek zbytu .
I znów podkreślam. Deweloperzy to przedsiębiorcy, to często spółki kapitałowe, które muszą przynosić zyski .Nie odpowiadają za politykę mieszkaniową państwa. Wybierają zawsze optymalny sposób zwiększania zysków czy utrzymania firmy , nie są bowiem od realizacji celów społecznych .Natomiast ani ten rząd ani poprzednie programu mieszkaniowego po prostu nie mają  mamiąc społeczeństwo tylko obietnicami , jak 3 miliony mieszkań w 8 lat , czy „Rodzina na swoim” , tylko nie wiadomo czyja .A mieszkań przybywa – w tempie gomułkowskim. I w rozmiarach   też bardziej z lat 60…..
Jaki będzie skutek likwidacji dopłat do mieszkań nabywanych na rynku wtórnym.  Myślę, że już są rezultaty takich zapowiedzi: wzmożone zainteresowanie rynkiem wtórnym w tym roku i zanik transakcji przynajmniej przez kilka miesięcy w roku przyszłym. Czy deweloperzy zwiększą swoją sprzedaż? Wątpliwe. Po odcięciu kroplówki dopłat ceny na rynku wtórnym zapewne spadną ,ale na to potrzeba czasu .Ceny na rynku pierwotnym mogą się utrzymywać – co bynajmniej nie ożywi popytu na nowe lokale ,przynajmniej te popularne .Ponieważ ponad połowa nabywców nowych mieszkań - przynajmniej w Warszawie – sprzedaje jakiś stary lokal ,część z nich może po prostu nie mieć na różnicę cen .Zyska jedynie budżet państwa, bo dopłaty z programu „Rodzina na swoim” znacznie się zmniejszą. I o to zapewne chodzi.
krystynagra
O mnie krystynagra

Ruda.Złośliwa.Ale mam dobre serce.Chyba

Nowości od blogera

Komentarze

Inne tematy w dziale Gospodarka