Czy zdarzyło Ci się kiedykolwiek zastanawiać, dlaczego koszty zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi są tak różnorodne? Dlaczego w jednych budynkach czynsz jest znacznie wyższy niż w innych, mimo że wydawać by się mogło, że warunki mieszkaniowe są zbliżone? Odpowiedzi na te pytania są nie tylko ciekawe, ale również mogą pomóc w podejmowaniu mądrych decyzji dotyczących wyboru miejsca zamieszkania.
Tradycyjnie, w marcu odbywają się roczne zebrania wspólnot mieszkaniowych, na których ustalany jest roczny plan gospodarczy oraz wysokość czynszu-zaliczek na koszty wspólne nieruchomości, które są ponoszone przez mieszkańców. Czynsz składa się z kosztów eksploatacyjnych czasami wraz z ochroną, zaliczki na media oraz funduszu remontowego. Opłaty za media, takie jak woda, gaz i prąd, są rozliczane na podstawie indywidualnego zużycia, a ich wysokość zależy od lokalnych stawek opłat, na które mieszkańcy nie mają wpływu. Natomiast koszty eksploatacyjne oraz ochrona zależą od decyzji mieszkańców i mogą być indywidualnie negocjowane. Zarządy wspólnot bywają krytykowane za zbyt wysokie koszty eksploatacyjne, stąd nasuwa się pytanie, jakie powinny być rynkowe koszty eksploatacji, które powinny być akceptowalne na zebraniach wspólnoty?
Analiza poniżej została opracowana na podstawie danych za rok 2022 w Warszawie, dotyczących dużej grupy wspólnot, administrowane przez profesjonalne firmy z sektora zarządzającego nieruchomościami. W innych miastach w Polsce koszty mogą być niższe.
Mimo że słyszałem o wspólnotach, których koszty zarządzania są wyższe, uważam, że przekroczenie kosztów, o których mowa poniżej, nie jest uzasadnione rynkowo. Dobrze zarządzane wspólnoty można podzielić na trzy grupy, zgodnie z kosztami eksploatacyjnymi wraz z ochroną. Do kosztów eksploatacyjnych zaliczono: sprzątanie, ochronę, konserwacje, ubezpieczenia, media na częściach wspólnoty oraz administracyjne/zarządzanie nieruchomością.
I Grupa to najlepiej zarządzane wspólnoty, których koszty eksploatacyjne (wraz z ochroną) wynosiły w przedziale od 4,30 zł do 4,80 zł za 1 m2 w 2022 roku. W tej grupie podwyżka czynszu o maksymalnie 14,4% w 2023 r wobec inflacji jest uzasadniona. Należy dodać, że dla niektórych usług, takich jak ochrona i administracja/zarządzanie, wynagrodzenie pracowników stanowi główny koszt działalności, a wyższy czynsz przekłada się bezpośrednio na jakość usług i zadowolenie mieszkańców.
II Grupa to wspólnoty, których koszty eksploatacyjne wraz z ochroną wynosiły w 2022 r w przedziale od 4,80 zł do 5,50 zł za 1 m2. W tej grupie może być uzasadniona podwyżka o 7% wobec inflacji.
III Grupa to wspólnoty, których koszty eksploatacyjne w 2022 roku przekraczały 5,50 zł za 1 m2. Uważam, że w takich wspólnotach podwyżki czynszów w 2023 r powinny być przedmiotem indywidualnej analizy, czy są konieczne.
Dane powyżej dotyczyły kosztów eksplotacji wraz z ochroną. A jakie powinny być koszty eksploatacji we wspólnotach w których nie ma ochrony?
Najlepiej zarządzane wspólnoty bez ochrony w grupie porównawczej miały w 2022 r koszty eksploatacyjne poniżej 3,20 zł za 1 m2. Dla tej grupy uzasadniona jest podwyżka wskaźnik inflacji. Akceptowalne koszty eksploatacyjne dla wspólnot bez ochrony wynosiły w 2022 roku od 3,20 zł do 3,80 zł za 1 m2, ale warto zauważyć, że górna granica tego zakresu dotyczyła bloków oddanych do użytku w latach 202-2022, gdzie koszty mogły być nawet wyższe niż 3,80 zł za 1 m2.
Warto również wiedzieć, że według portalu rynku pierwotnego, na podstawie danych pośredników nieruchomości w Warszawie przeciętne czynsze dla wspólnot w 2022 roku wynosiły około 12 - 15 zł/m2. w nowszym budownictwie. Naturalnie stawka 12-13 zł/1m2 bliska jest średniej dla wspólnot bez ochrony, natomiast 14-15 zł /1m2 to średnia stawka raczej dla wspólnot z ochroną. Jednakże należy pamiętać, że tak uśrednione dane nie mają pełnej wartości porównawczej, ponieważ zużycie mediów różni w zależności od indywidualnego zużycia.
Rozbieżności w kosztach eksploatacji mogą wynikać z wielu czynników, takich jak wiek budynku, liczba mieszkańców, rodzaj instalacji czy umiejętności negocjacyjne zarządu wspólnoty. Bardziej nowoczesne budynki zazwyczaj mają więcej instalacji wymagających serwisowania, co z kolei może wpłynąć na wzrost kosztów eksploatacji. Natomiast starsze budynki mogą mieć niższe koszty eksploatacji, ale zwykle mają wyższy fundusz remontowy.
Innym ważnym czynnikiem wpływającym na koszty jest liczba mieszkańców. W małych osiedlach, gdzie jest mniej niż 200 mieszkańców, zazwyczaj wystarcza jedna osoba do obsługi ochrony. Natomiast na większych osiedlach może być potrzebnych dwóch agentów ochrony.
Dodatkowo, umiejętności negocjacyjne zarządu wspólnoty mają duże znaczenie dla wysokości kosztów eksploatacji. Jeśli zarząd potrafi dobrze negocjować stawki z usługodawcami i ma dobrą znajomość rynku, to może uzyskać korzystniejsze warunki i niższe ceny za usługi, co przekłada się na niższe koszty eksploatacji dla mieszkańców.
Wszystkie te czynniki mogą wpływać na różnice w kosztach eksploatacji między różnymi wspólnotami, nawet jeśli znajdują się w tej samej okolicy i mają podobne budynki. Dlatego ważne jest, aby zarządy wspólnot były świadome tych czynników i podejmowały działania, które pozwolą na uzyskanie jak najniższych kosztów eksploatacji dla mieszkańców.
Wniosek jaki płynie z powyższych analiz jest taki, że wysokie koszty zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi nie zawsze idą w parze z jakością usług. Ważne jest, aby zarządy spółdzielni i wspólnot pracowały efektywnie i w sposób przemyślany, zwracając uwagę na potrzeby mieszkańców i na rynkowe uwarunkowania. Tylko wtedy można osiągnąć zadowolenie mieszkańców oraz uzasadnione rynkowo ceny za usługi zarządzania nieruchomościami.
W dzisiejszych czasach, wraz ze wzrostem liczby ludności zamieszkującej miasta, zwiększa się także liczba wspólnot mieszkaniowych, które są odpowiedzialne za zarządzanie i utrzymanie nieruchomości. Zarządzanie wspólnotami wymaga nie tylko wiedzy i doświadczenia, ale także umiejętności negocjacyjnych oraz znajomości rynku. W artykule omówiliśmy zagadnienie kosztów eksploatacji wraz z ochroną i podpowiedzieliśmy, jakie podwyżki czynszów są uzasadnione w różnych grupach dobrze zarządzanych wspólnot.
Mamy nadzieję, że powyższe rozważania pomogły Wam zrozumieć, jak złożonym procesem jest zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi oraz jak ważne jest kontrolowanie kosztów eksploatacji wraz z ochroną. Dziękujemy za uwagę!
Żródło: https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/ile-kosztuje-utrzymanie-mieszkania-w-polsce/11570/#wspolnoty-mieszkaniowe
