Reforma hipoteki
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku nie jest co prawda ujęta w kodeksie cywilnym, lecz bierze się to z przemyśleń doktrynalnych nauki socjalistycznej, która to zamierzała wyrugować burżuazyjną hipotekę z systemu prawnego. W rezultacie ustawa regulująca materię hipoteki została zawarta poza strukturami kodeksu cywilnego, zaś sam zastaw to miejsce w kodeksie znalazł. Jest to niezwykle istotna część prawa cywilnego, ważna dla gospodarki całego kraju. Dotychczas system prawa hipotecznego nie był znacząco zmieniany od dnia wprowadzenia ustawy hipotecznej w życie w 1982 roku, natomiast w dniu 26 czerwca 2009 roku uchwalona została fundamentalna reforma całego systemu hipotecznego. Wagę reformy pokazuje nadzwyczaj długie, bo 18 miesięczne, vacatio legis.
Likwidacja hipoteki kaucyjnej
Pierwszą istotną zmianą jest likwidacja podziału hipotek na zwykłą i kaucyjną. Ta pierwsza zabezpieczała określoną co do grosza już powstałą wierzytelność, ta druga miała zastosowanie do nieokreślonych precyzyjnie wierzytelności mających dopiero powstać, do niej po prostu oznaczało się kwotę maksymalną zabezpieczenia. Ten podział został zlikwidowany, teraz jedna hipoteka zabezpiecza zarówno wierzytelności już powstałe i określone, jak i mające powstać w przyszłości i takie, które są jeszcze niedookreślone co do ich wysokości. Powstała zatem instytucja prawna, która łączy obydwie hipoteki. Ma to praktyczne konsekwencje, gdyż osoba chcąca wziąć hipotekę może zaoszczędzić na kosztach i nie ustanawiać kilku hipotek, lecz tylko jedną, może to być oszczędność wielu tysięcy złotych. Jest to dobra zmiana.
Kilka wierzytelności w jednej hipotece
Druga zmiana to możliwość zabezpieczenia kilku wierzytelności tego samego wierzyciela z różnych stosunków prawnych w jednej hipotece. Konieczne jest określenie w umowie ustanawiającej hipotekę, jakie to stosunki oraz jakie to wierzytelności. Jest to zmiana, która również przyczyni się do obniżenia kosztów ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego. Przykładem niech będzie stan, kiedy osoba ma kilka kredytów bankowych zabezpieczonych hipoteką, i potrzebuje jeszcze jednego. Wtedy wystarczy dołączyć ten jeden kredyt do istniejącej hipoteki.
Kilka podmiotów w jednej hipotece
Trzecia zmiana to umożliwienie ustanowienia zabezpieczenia kilku wierzytelności przysługujących kilku różnym i niezależnym od siebie podmiotom. Warunkiem takiego zastosowania hipoteki jest to, by te różne wierzytelności służyły do sfinansowania tego samego przedsięwzięcia. Konieczne jest wtedy powołanie tak zwanego administratora hipoteki. Administrator to instytucja nowa w prawie polskim, jego zadanie to chronić interesy tych podmiotów. Na przykład kilka banków udziela kredytów pod budowę dużego centrum handlowego. Mogą one ustanowić taką jedną wspólną hipotekę.
Zmniejszenie sumy hipotecznej
Czwarta zmiana to umożliwienie żądania zmniejszenia sumy hipotecznej. Dochodzi do tego w sytuacji, kiedy ustanowione dawniej zabezpieczenie wierzytelności jest nadmierne w stosunku do wierzytelności zabezpieczonej. Jest to możliwe wtedy, kiedy na przykład kredyt hipoteczny został w znacznym stopniu spłacony, a właściciel nieruchomości chciałby wziąć inny kredyt pod zabezpieczenie obciążonej nieruchomości w innej instytucji, która oferuje korzystniejsze warunki kredytowania. Wtedy zmniejsza się zabezpieczenie istniejące, i można wykorzystać nieobciążoną już wartość nieruchomości pod zabezpieczenie tego innego kredytu.
Waluta hipoteki
Piąta zmiana to umożliwienie ustanowienia w umowie, że zabezpieczenie jest udzielone w innej walucie niż sama wierzytelność. Do tej pory było tak, że kredyt udzielony w złotych zabezpieczony był hipoteką w złotych. Teraz strony mogą umówić się, że zabezpieczenie będzie w euro. Zmiana interesująca, ale niepraktyczna dla większości obroty, gdyż ryzyko różnic kursowych i zmian stóp procentowych skutkować będzie, że zabezpieczenie będzie znacznie wyższe od samej wierzytelności, tak by te ryzyka ubezpieczyć.
Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym
Szósta zmiana jest zaiste rewolucyjna w polskim systemie prawa hipotecznego. Dotychczas było tak, że jeżeli wierzytelność została spłacona i hipoteka wygasła, to na jej miejsce wskakiwała automatycznie kolejna następna ustanowiona później hipoteka. Teraz tak już nie jest. Właściciel nieruchomości może sam zdecydować, którą następną w kolejności istniejącą wierzytelność i hipotekę, za zgodą uprawnionego, wstawić w opróżnione miejsce. Może nawet na to miejsce wziąć zupełnie nowy kredyt i wstawić zupełnie nową hipotekę. Jest to zmiana bardzo korzystna dla dłużnika, gdyż zyskuje on mocną kartę przetargową w rozmowach z wierzycielami, by ci, w zamian za wstąpienie w opróżnione miejsce hipoteczne, byli łaskami renegocjować warunki spłaty swoich wierzytelności.
Istotne jest, że nie można się uprawnienia do rozporządzenia zwolnionym miejscem hipotecznym zrzec. Zabezpiecza to w istotny sposób dłużnika.
Możliwe jest ponadto wpisanie do księgi wieczystej roszczenia wierzyciela o przeniesienie na miejsce opróżnione. Wtedy, w przypadku opróżnienia zyskuje on jakby pierwszeństwo przed innymi wierzycielami. Gdy właściciel nie skorzysta z wypełnienia miejsca opróżnionego, wtedy decydują inni wierzyciele, czy chcą na to miejsce wskoczyć. To zwolnione miejsce nie podlega zajęciu i nie można na nim ustanowić hipoteki przymusowej.
W konsekwencji tej zmiany, później ustanowiona hipoteka może być zaspokojona wcześniej, przez hipoteką ustanowioną dawniej.
Hipoteka łączna po podziale – przepis obalony przez Trybunał Konstytucyjny
Jako siódmą zmianę ustawodawca postanowił, że przy podziale nieruchomości hipoteka obciążać będzie wszystkie nieruchomości powstałe na skutek podziału (hipoteka łączna). Dotychczas tak nie było, gdy szło o hipotekę pod budowę domów pod lokale mieszkalne, na przykład deweloper wziął kredyt pod hipotekę działki na której postawił blok, a następnie zaczął sprzedawać mieszkania w tym bloku. Hipoteka dewelopera nie przechodziła na sprzedane lokale. Ustawodawca postanowił, że hipoteka powinna przechodzić na lokale sprzedane. Jest wielkim szczęściem dla gospodarki, a nieszczęściem dla banków, że ten przepis został obalony jako niekonstytucyjny. Banki bowiem, po bankructwie dewelopera mogły ściągnąć swoją wierzytelność od lokatorów, a ci mogli zapłacić za swoje mieszkania w dwójnasób.
Zmiany w kodeksie cywilnym
Ustawa reformująca hipotekę dodała także kilka zmian w kodeksie cywilnym.
Dodane zostało w art. 313 k.c. zastrzeżenie przy zastawie, że zastaw jest skuteczny wobec wierzycieli zastawcy, jeżeli został ustanowiony na piśmie z datą pewną.
Ponadto, przeredagowaniu uległ art. 314 k.c., który teraz normuje, że zastaw zabezpiecza także roszczenia o odsetki za ostatnie trzy lata przed zbyciem rzeczy w egzekucji lub upadłości, tak jak i przyznane koszty postępowania egzekucyjnego lub sądowego, ale te są ograniczone w swej wysokości do jednej dziesiątej kapitału, a także inne roszczenia o świadczenia uboczne. Jako inne świadczenia uboczne rozumieć należy odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, tak jak i roszczenie o zwrot nakładów na rzecz.
Pytanie, które się rzuca, to, czy ta reforma była dobra.
odpowiedź jednoznacznie na tak, gdyż jest to przykład uproszczenia prawa i zdjęcia ze społeczeństwa kosztów biurkokratycznej machiny.
Komentarze
Pokaż komentarze