Centra handlowe Bliskiego Wschodu stają się dziś wzorem dla globalnej branży, wyprzedzając pod względem innowacji wiele europejskich obiektów — zauważa Roksolana Pyrtko. Jak podkreśla Roksolana Pyrtko, to właśnie model rozwijany w regionie MENA wyznacza nowe standardy łączenia handlu, technologii i przestrzeni do spędzania czasu.
W ciągu ostatniej dekady na globalnej mapie nieruchomości handlowych zaszła cicha, lecz bardzo wymowna zmiana liderów. O ile wcześniej to Europa i Stany Zjednoczone wyznaczały standardy planowania, obsługi oraz rozwiązań konceptualnych dla centrów handlowych, dziś centrum innowacji coraz częściej przesuwa się w stronę Bliskiego Wschodu. Obiekty w ZEA, Arabii Saudyjskiej i Katarze nie tylko rosną pod względem skali — one tworzą nowy model centrów handlowych jako wielofunkcyjnych przestrzeni łączących handel, rozrywkę, urbanistykę i technologie.
Raporty analityczne JLL i Knight Frank potwierdzają, że w regionie MENA inwestycje w centra handlowe należą do najbardziej dynamicznych na świecie. Deweloperzy mają tam możliwość projektowania „od zera”, wykorzystania dużych działek oraz wdrażania zaawansowanych rozwiązań cyfrowych, tworząc formaty wykraczające poza klasyczne europejskie podejście.
Dla profesjonalistów oznacza to jedno: aby zrozumieć przyszłość handlu detalicznego, dziś należy patrzeć nie na Europę, lecz na Bliski Wschód. To właśnie tam zachodzą procesy, które wyznaczają standardy nadchodzącego dziesięciolecia.
Centra handlowe jako nowe „miejskie huby”: dlaczego MENA wyprzedziła Europę
Najważniejsza różnica między centrami handlowymi w Europie a tymi na Bliskim Wschodzie nie dotyczy skali, lecz roli, jaką pełnią one w codziennym życiu mieszkańców. W Europie centra handlowe tradycyjnie pozostają przede wszystkim obiektami komercyjnymi — miejscem zakupów z ograniczonym zestawem usług. W krajach MENA ewoluowały one w pełnowartościowe miejskie huby, które łączą rozrywkę, wypoczynek rodzinny, edukację, infrastrukturę sportową, a nawet elementy polityki kulturalnej.
W praktyce współczesne centrum handlowe w ZEA czy Arabii Saudyjskiej nie jest „miejscem zakupów”, lecz przestrzenią, w której toczy się życie. Dlatego w strukturze takich obiektów pojawiają się foodhalle, parki tematyczne, akwaria, lodowiska, areny e-sportowe, centra medyczne czy nawet kampusy uniwersyteckie. Takie podejście pozwala jednemu obiektowi pełnić jednocześnie funkcję lokalnego centrum życia społecznego oraz ważnego elementu infrastruktury turystycznej — szczególnie w Dubaju i Dosze.
Analizy Knight Frank pokazują, że model „mall-as-destination” stał się kluczowym kierunkiem rozwoju regionu. Europa także zmierza w tym kierunku, lecz znacznie wolniej — częściowo z powodu historycznej zabudowy, złożonych regulacji i ograniczeń związanych ze zmianą funkcji budynków. W regionie MENA elastyczne planowanie oraz wsparcie państwa umożliwiły stworzenie nowego typu nieruchomości handlowych, skoncentrowanych przede wszystkim na doświadczeniu, a nie na powierzchni najmu.
Skala i swoboda projektowania: przewaga, której Europa nie może odtworzyć
Jedną z kluczowych przyczyn, dla których centra handlowe Bliskiego Wschodu prezentują tak wysoki poziom innowacyjności, jest możliwość projektowania ich od podstaw, bez ograniczeń historycznej zabudowy czy braku wolnych terenów. Europejscy deweloperzy działają w gęstych strukturach miejskich, gdzie każda modernizacja wymaga złożonych uzgodnień, integracji z istniejącą infrastrukturą i wysokich kosztów gruntów.
W krajach MENA natomiast duże dostępne działki oraz państwowe strategie rozwoju umożliwiają realizację koncepcji, które są fizycznie niemożliwe do wdrożenia w większości europejskich stolic. Dzięki temu powstają obiekty o skalach wykraczających poza klasyczne modele centrów handlowych — z arenami sportowymi, krytymi parkami rozrywki, ogromnymi atriami, wodnymi instalacjami oraz rozbudowanymi strefami leisure.
W praktyce Bliski Wschód otrzymał możliwość projektowania centrów handlowych nie jako rekonstrukcji przeszłości, lecz jako infrastruktury przyszłości. Europa zaś w większości przypadków działa w granicach istniejących ram urbanistycznych, co ogranicza zarówno skalę, jak i elastyczność funkcjonalną nowych obiektów.
Nowe standardy komfortu i obsługi: dlaczego MENA rozwija się szybciej niż Europa
O ile w Europie centra handlowe są wciąż głównie ukierunkowane na handel i podstawowe usługi, dla krajów Bliskiego Wschodu priorytetem stało się tworzenie doświadczeń, a nie jedynie przestrzeni zakupowej. W regionie MENA deweloperzy systemowo inwestują w elementy, które sprawiają, że wizyta w centrum handlowym jest wydarzeniem: rozbudowane strefy leisure, konceptualne foodhalle, instalacje multimedialne, interaktywna nawigacja, wysoki standard obsługi oraz rozrywki dla wszystkich grup wiekowych.
Ogromne znaczenie ma klimat. W krajach GCC większość aktywności przez większą część roku przenosi się do wnętrz, a centrum handlowe staje się podstawową przestrzenią publiczną. To generuje szczególną dbałość o detale komfortu: inteligentne systemy klimatyzacji, zoptymalizowany mikroklimat, ciszę, pełną dostępność, duże atria z naturalnym światłem, elastyczne strefy wypoczynku. To znacznie wykracza poza tradycyjny europejski model, gdzie doświadczenie klienta historycznie odgrywało mniejszą rolę.
Raport Majid Al Futtaim wskazuje, że odwiedzający w krajach GCC spędzają w centrach handlowych istotnie więcej czasu niż Europejczycy. Dla deweloperów oznacza to wyższą efektywność najemców, lepszą monetyzację oraz stabilniejszy ruch. Dla rynku — przejście do modelu, w którym centrum handlowe jest nie tylko miejscem zakupów, lecz miejscem spędzania czasu, co daje regionowi wyraźną przewagę.
Technologie i zarządzanie danymi: model Smart, który w MENA stał się normą
Jedną z największych przewag centrów handlowych Bliskiego Wschodu jest systemowe wdrażanie technologii, które funkcjonują nie jako pojedyncze rozwiązania, lecz jako elementy spójnego modelu operacyjnego. W krajach GCC cyfryzacja nie jest trendem, lecz standardem: zautomatyzowane systemy parkingowe, płatności bezdotykowe, zintegrowane aplikacje nawigacyjne, programy lojalnościowe, analityka ruchu i dane commerce wspierające zarządzanie miksem najemców.
To, co w Europie postrzegane jest jako innowacja, w regionie MENA od dawna stanowi podstawową infrastrukturę. Deweloperzy aktywnie wykorzystują dane do optymalizacji operacji — od zużycia energii i kontroli klimatu po rozmieszczenie stref leisure czy kolejek w foodhallach. Duże grupy, takie jak Majid Al Futtaim czy Emaar, posiadają własne zespoły analityczne monitorujące zachowania odwiedzających i przewidujące ruch.
Takie podejście znacząco zwiększa efektywność centrów handlowych:
- najemcy otrzymują stabilniejszy ruch i wyższą konwersję,
- deweloper szybciej testuje i zmienia formaty,
- odwiedzający korzystają z przestrzeni, która reaguje na ich potrzeby w czasie rzeczywistym.
Europa również zmierza w stronę integracji cyfrowej, lecz wolniej — ze względu na regulacje, fragmentację rynku i mniejszą skłonność do inwestowania w wielkoskalowe systemy danych. W MENA technologiczne zaawansowanie od dawna stanowi kluczową przewagę konkurencyjną.
Podsumowanie i opinia ekspercka: co Europa i Ukraina mogą zaczerpnąć z modelu MENA
Podsumowując, technologia musi stać się standardem, a nie dodatkową opcją. Interaktywna nawigacja, analityka danych, smart-parking i automatyzacja operacji już dziś determinują efektywność centrów handlowych w MENA i stają się coraz ważniejsze dla Europy oraz Ukrainy.
Kluczową tezą rozwoju jest przejście od modelu „miejsca zakupów” do „miejsca spędzania czasu”. Wraz z rozwojem handlu internetowego i usług dostawy najemcy nieuchronnie będą zmniejszać swoje fizyczne formaty, ponieważ duża część towarów będzie sprzedawana online. Klientom łatwiej jest zamówić potrzebne produkty z dostawą, często bezpłatną. To oznacza, że centra handlowe już teraz muszą redefiniować swoje koncepcje, przearanżowywać przestrzenie i tworzyć liczne strefy leisure nastawione na odpoczynek, rozrywkę i interakcję społeczną.
Coraz istotniejszy w Europie staje się również czynnik klimatyczny. Wzrost średnich temperatur oraz powtarzające się fale upałów latem zwiększają zapotrzebowanie na zamknięte, komfortowe i klimatyzowane przestrzenie. Ludzie będą odwiedzać centra handlowe nie tylko po zakupy, lecz przede wszystkim, aby spędzić wolny czas — a centra muszą mieć ofertę, która ich przyciągnie.
Rynek ukraiński ma przy tym ważną przewagę: mniejsza liczba historycznych ograniczeń umożliwia wdrażanie nowoczesnych, elastycznych i technologicznych formatów znacznie szybciej niż w większości miast europejskich. To otwiera możliwość tworzenia modeli przyszłości już teraz.
Konsumenci we Lwowie i w całej Ukrainie chętnie akceptują nowe formaty, co sprzyja innowacjom i eksperymentom. Dlatego połączenie technologiczności i orientacji na leisure jest najbardziej obiecującą drogą rozwoju centrów handlowych w regionie.
Jestem prawnikiem i analitykiem rynku nieruchomości, CEO centrów handlowo-rozrywkowych „Roksolana” i „Spartak” we Lwowie. Specjalizuję się w zarządzaniu strategicznym, analizie rynku i rozwoju projektów inwestycyjnych.
Nowości od blogera
Inne tematy w dziale Społeczeństwo
