A może by tak wynająć?

Jak podają najnowsze dane Eurostatu, Polska stanowi jeden z najdroższych krajów w całej UE, jeżeli chodzi o koszty wynajmu. Polska – dwuosobowa - rodzina statystycznie wydaje 30% posiadanych przez siebie pieniędzy na opłacenie najmu. W tym samym czasie w Niemczech jest to 18%, Wielka Brytania 26%, Słowacja 11,1% a Malta 5,2%. Brawo dla nas, jesteśmy na podium!

I to wszystko dzięki stereotypowi, że jeżeli mieszkanie to na własność i przy użyciu ogromnego kredytu, oraz przy całkowitym braku polityki mieszkaniowej wielu miast. No i zwykłej chciwości deweloperów, którzy wolą miesiącami próbować cokolwiek sprzedać, aniżeli pomyśleć trochę długoterminowo.

Policzmy. Średnio każdy nowy blok, to około 20 mieszkań. Nie biorąc pod uwagę ostro zawyżonej Warszawy, mieszkanie wielkości M2 kosztuje około 200 tys. złotych. Cały więc taki blok warty jest 4 000 000 zł. Mało kiedy wszystkie mieszkania sprzedawane są od razu. Nigdy więc nie ma sytuacji, ze wszystko zostanie sprzedane od razu. Nigdy też nie jest tak, że jest ono sprzedane w całości. Owszem, deweloper wyzbywa się mieszkania po transakcji zakupu – najczęściej na rzecz banku udzielającego kredytu, ale to nie oznacza jeszcze dla szarego człowieka, że ma swoje cztery ściany. Będzie miał dopiero za X lat, jak spłaci kredyt. Deweloper w tym samym czasie i tak musi administrować budynkiem i dalej działać w kierunku sprzedaży wszystkich mieszkań. Tak więc postawionego budynku nie „pozbywa się” nigdy. Nigdy – bo musi nim zarządzać.

Czy jednak temu developerowi opłacałoby się ten sam blok przeznaczyć pod wynajem? Czy rzeczywiście opcja wynajmu jest tak beznadziejna w Polsce, że lepiej męczyć się miesiącami i próbować sprzedawać mieszkania, aniżeli pomyśleć o długoterminowych wpływach i pomyśleć o wynajmie? Policzmy.

Mamy te 20 mieszkań. Ustalmy, że w miarę optymalną kwotą opłat dla właściciela bloku, byłoby 700 złotych. Opłaty za wodę itd., każdy lokator reguluje sam. Z tych 700 zł odejmijmy jednak po 100 na osobę, na koszta związane z administracją. Mamy więc 600 złotych wpływu od mieszkania. Takich mieszkań mamy 20, więc łączny wpływ na miesiąc to 12 tys. zł. W ciągu roku daje nam to 144 tysiące złotych. Wartość bloku, przypominam – 4 mln zł, zostanie osiągnięta dopiero po 27 latach – czyli często tyle, ile wynosi okres spłaty rat kredytu dla szarego Polaka. Różnicy więc dużej nie ma. Nie ma przynajmniej w rozrachunku ostatecznym. Różnica jest natomiast w kilku drobnych kwestiach.

Po pierwsze, deweloper nie dostaje od razu całości kasy. Nie ma więc na koncie od razu kilkuset tysięcy złotych, a jedynie kilkanaście tysięcy. Jednak z drugiej strony, dużo łatwiej będzie mu znaleźć 20 najemców mieszkania, aniżeli 20 kupców. W końcu i tak, i tak musiałby administrować budynkiem przez określony czas. Tak więc najważniejsza rzecz to termin wpłynięcia całości kwoty za mieszkanie na konto! Tylko i wyłącznie.

Warto więc odpowiedzieć teraz na kilka ważnych pytań – mianowicie:

Czy mamy sytuację, kiedy mieszkania jest trudno sprzedać i bloki stoją puste przez długi czasu?
Czy deweloper ma koszty bieżące, związane z obsługą budynku?
Czy deweloper zaciąga kredyty na budowę bloku i musi je regularnie spłacać?
Czy deweloper stawia tylko i wyłącznie po jednym budynku?

W mojej ocenie, deweloper niejednokrotnie nawet i przez rok nie sprzedaje większej ilości mieszkań. Do tego zawsze buduje na krechę i zawsze ma swoje bieżące koszta związane z inwestycjami. Nigdy też nie ogranicza się do postawienia jednego budynku. Co to oznacza?

Ano jedno. Wynajem wcale nie wychodzi mu na złe. Tym bardziej, że może on stanowić długoterminowe zabezpieczenie wpływów na konto, a więc ułatwić dalsze negocjacje w sprawie kredytów. Jako, że stawia z reguły całe osiedle, to może sobie pozwolić na podział inwestycji – część na sprzedaż, część na wynajem. W ten sposób i zyskuje znaczne wpływy jednorazowe – z sprzedanych nieruchomości, jak i zabezpieczającego jego płynność finansową – wpływy długoterminowe z wynajmu.

Sęk więc tkwi w tym, że każdy inwestor, stawiając mieszkania, musi zrozumieć jedną rzecz, o której mówi się na ekonomii – warto mieć nie tylko część kapitału pochodzącą z źródeł obcych, czy to krótko, czy długoterminowych. Warto też zadbać o stronę równoważącą te zobowiązania. I to nie tylko krótkoterminowo. Pamiętajmy przecież, że cena wynajmu nie podlega wahaniom rynku, jeżeli chodzi o ceny mieszkań – co jest dla każdego inwestora bardzo pozytywną informacją, gwarantującą kwotę zysku.

Czy nie warto więc pomyśleć o szerszym zastosowaniu instytucji wynajmu mieszkań? Przecież w przypadku powierzchni użytkowej, sprawdza się to niejednokrotnie.

Sprawę powinny rozważyć także różnego rodzaju jednostki samorządu terytorialnego, przy okazji rozwiązywania swoich problemów mieszkaniowych i wpływów do swojego budżetu. Tym bardziej, że coraz więcej z nich musi zacząć spłacać swoje rosnące zobowiązania.

*nadmieniam, że nie jestem znawcą rynku nieruchomości. Obliczenia przeze mnie dokonane są tylko i wyłącznie z pozycji obserwatora – szarego Polaka.

Link do artykułu, o którym wspominam w tekście: http://wyborcza.biz/finanse/1,108340,11200924,Najem_w_Polsce_dwa_razy_drozszy_niz_w_Niemczech.html