tu i owdzie pojawiaja sie glosy, ze to koniec koniunktury na mieszkania, podaja przyklady rozwijajacych sie kryzysow w krajach zachodnich, oglaszane sa katastroficzne wizje i wogole ach co to bedzie, beda mieszkania za pol ceny i wogole raj
zacznijmy moze jednak od chlodnej wyceny
dlaczego wogole mieszkanie ma az taka wartosc? dlaczego sumy zaczynaja sie w setkach tysiecy? kto jest gotowy tyle placic? i dlaczego?
wyobrazmy sobie sytuacje, ze masz wybor - dostac mieszkanie do wynajmu za 10pln miesiecznie albo zaplacic iles-set-tysiecy pln za swoje wlasne
co bys wybral? wynajalbys prawda?
a co gdy wynajem bylby po 100? a co gdy po 1000?
gdzie lezy ta granica decyzji?
ano trzeba najpierw porownac koszt wynajmu z rata kredytu - to niby oczywiste
no ale doszlismy do sytuacji gdy rata jest wieksza niz koszt wynajmu - czy dlugo tak bedzie?
wszystko zalezy od oceny przez uczestnikow rynku perspektyw co do stop procentowych
jesli uznaja, ze oczywiscie sa wysokie ale w dlugim terminie to jest maksymalny ich pulap a srednio bedzie nizej, to do porownan tak naprawde nalezaloby brac te srednia oczekiwana stopa procentowa
jeszcze lepiej - biorac obecna wycene mieszkania i porownujac rate kredytu z mozliwym wynajmem mozemy dojsc do wniosku, ze jesli TERAZ jest rownowaga to jaka jest TERAZ oczekiwana srednia stopa procentowa dla dluzszego powiedzmy 10letniego okresu
a te wynikowa oczekiwana stope mozemy juz porownac bezposrednio do istniejacych stop na rynku, 10letnich i dluzszych o czym pisalem tutaj
wszystko na to wskazuje, ze rynek rozminal sie w ocenie tych stop i nastepuje wlasnie powoli acz systematycznie nieunikniona korekta, bo w dluzszym terminie zaden biznes nie dziala na zasadzie, ze rentownosc aktywow jest nizsza niz koszt kapitalu
tak sie po prostu nie da :)
Komentarze