Informacje w tym artykule mogą być przydatne dla tych osób, które nie przekształciły użytkowania wieczystego we własność. Jest to materiał przygotowany przez mec. Henryka Wyszyńskiego, który uczestniczył w wielu spotkaniach organizowanych przez stowarzyszenia uwłaszczeniowe w ramach wdrażania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Był wykładowcą na szkoleniach i kursach organizowanych dla woluntariuszy punktów informacyjno - konsultacyjnych oraz autorem artykułów publikowanych w biuletynie Uwłaszczenie i Rynek. W ramach dyskusji na temat zmieszczonych przeze mnie artykułów o uwłaszczeniu mieszkaniami spółdzielczymi otrzymałem te Jego uwagi na temat użytkowania wieczystego. Załączone niżej wyjaśnienie będzie uzupełnieniem zamieszczonych na portalu salon24.pl artykułów : „Stowarzyszenia uwłaszczeniowe zmieniły Polskę z szarej na kolorową” i „Wspomagaliśmy uwłaszczenie Polaków mieszkaniami spółdzielczymi wraz z GRUNTEM”.
Henryk Wyszyński
CO TO JEST UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
Użytkowanie wieczyste jest specyficznym prawem rzeczowym obok własności i ograniczonych praw rzeczowych takich jak : służebność gruntowa, służebność osobista, zastaw, hipoteka, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Najszerszym prawem do rzeczy jest własność. Te wszystkie inne prawa rzeczowe zawsze istnieją obok własności, nie przekreślając samej własności stanowią jej obciążenie i w jakimś stopniu ograniczenie.
Tak też jest z użytkowaniem wieczystym. Ten, który udziela użytkowania wieczystego to jest podmiot publiczny : państwowy lub samorządowy - ale udzielając użytkowania wieczystego w drodze umowy podmiot publiczny zachowuje swoją własność czyli najszersze prawo do rzeczy. Użytkownik wieczysty może na tym terenie budować się w zakresie określonego celu wskazanego w umowie i za to płaci określoną opłatę za użytkowanie wieczyste. Przy tym prawie następuje naruszenie odwiecznej zasady prawa cywilnego superficies solo cedit ( w Bizancjum w Cesarstwie Wschodnim też obowiązywało prawo rzymskie a nawet doznawało rozkwitu chociażby za czasów wspaniałego cesarza Justyniana, który stworzył kapitalny kodeks Justyniana ). Zasada superficies solo cedit mówi twardo, że wszystko to co jest trwale powiązane z gruntem jest własnością tego kto jest właścicielem gruntu. Natomiast przy użytkowaniu wieczystym ta zasada jest naruszona ponieważ właścicielem gruntu jest podmiot publicznoprawny a zatem państwowy lub samorządowy - a właścicielem budynku użytkownik wieczysty. Na czym zatem polega proces przekształcenia prawa użytkowania wieczystego na pełną własność, a mianowicie na tym, że podmiot publiczny przestaje mieć własność a użytkownik wieczysty otrzymuje pełne prawo własności do gruntu i powszechna zasada superficies solo cedit w całości jest respektowana. Oczywiście, że podmiot publiczno - prawny posiadający prawo własności może z tej własności zrezygnować i żądać za to odszkodowania. Może żądać odszkodowania ale nie musi, może samorządnie i dobrowolnie zrzec się tego odszkodowania udzielając stosownej bonifikaty. udzielając zatem stosownej bonifikaty wszystko dzieje się w majestacie prawa. Zatem tak pięknie postąpiły samorządy terytorialne miast : Białegostoku, Krakowa czy Lublina i w tych miastach i innych nastąpił proces uwłaszczenia mieszkań na gruncie będącym własnością lub współwłasnością właściciela mieszkania. To nie musi oznaczać likwidacji czy ograniczania spółdzielczości. Na koniec pragnę zacytować ministra rolnictwa, który w jednej ze swych wypowiedzi powiedział cyt " Rolnicy duńscy w całości niemal zrzeszeni są przede wszystkim w różnych formach spółdzielczości zachowując odrębną własność swoich gospodarstw.". A na koniec jeszcze aspekt praktyczny użytkowanie wieczyste zawierane jest z reguły na 99 lat - nie krócej niż na lat 40 a więc i tak te grunty przez długi okres czasu są poza kontrolą władz publicznych, które są właścicielami tych gruntów. A w wypadku przekształcenia ich dochody z opłat za użytkowanie wieczyste zmieniają się na podatek gruntowy. Na koniec jeszcze jedna uwagą, ja tylko staram się jak najprościej objaśnić to co obowiązuje w tej materii i próbuje wyjaśnić czym jest treść własności, czym jest treść użytkowania wieczystego i jakie są konsekwencje przekształcania tych praw. W żadnym wypadku tych konstrukcji ja nie tworzę. Ponieważ występuje wiele zupełnie niepotrzebnych nieporozumień z tym związanych warto czasem dokonać charakterystyki istoty tych praw odsyłając P.T. czytelników do obszernej literatury z tego zakresu o charakterze stricte naukowym.
Materiał opracował Henryk Wyszyński
