Kilka słów o "ochronie posiadania" w przypadku wygaśnięcia umowy najmu

"Kto wbrew żądaniu właściciela nie opuszcza lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat".

 

Wbrew panującej opinii, właściciel łatwo może pozbyć się nieuczciwych byłych najemców ze swojego mieszkania, nie narażając się na duże straty materialne wynikające z dzialania oszustów.

 

W tym wpisie krótko wskażę na możliwości działania w przypadku wystąpienia przez osobę, która bezprawnie zajmowała lokal, na drogę postępowania cywilnego o przywrócenie posiadania (roszczenie posesoryjne) przeciw właścicielowi. 

Dotyczy to sytuacji, gdy po utracie tytułu prawnego do korzystania z lokalu (np. w wyniku wygaśnięcia czy wypowiedzenia umowy najmu) nieuczciwy były najemca nie chciał dobrowolnie opróżnić lokalu i właściciel w drodze samopomocy objął własny lokal we władanie.

Niestety obecne przepisy umożliwiają w pewnych przypadkach wystąpienie o ochronę posiadania przez osoby naruszające prawo własności. Nie będę tu opisywał tego typu przypadków, by nie inspirować potencjalnych przestępców.

W przypadku, gdyby osoba naruszająca prawo własności była członkiem zorganizowanej grupy przestępców i wystąpiła z roszczeniem posesoryjnym właściciel ma następujące możliwości działania, w sytuacji gdy już sam objął lokal w posiadanie:

1- może odpowiedzieć na pozew kwestionując żądania bezprawnie przebywajacej w jego mieszkaniu osoby, wdająć się w spór,

2- może zastosować mechanizmy udaremnienia żądania powoda, czyli nieuczciwego "lokatora".

Odpowiednie zachowanie ze strony właściciela uniemożliwi oszustowi jakiekolwiek działanie. 

Postępowanie właściciela lokalu w przypadku wdania się w spór

Jeżeli chcesz wdać się w spór, musisz wskazać, że to Ty objąłeś już lokal w posiadanie samoistne po tym, jak "lokatorzy" - oszuści dobrowolnie przestali posiadać lokal, czyli, że nie objąłeś go samowolnie. Najlepiej, gdybyś miał sąsiadów, którzy potwierdzą agresywane zachowania ze strony oszustów. Jeżeli chcesz bronić swoich praw, to pamiętaj, że musisz dostosować swoją linię argumentacji do wymogów (chorego) prawa, co nierzadko zmusi Cię do naginania faktów. W postępowaniu cywilnym, którego jesteś stroną, nie grozi Ci jednak odpowiedzialność za składanie fałszywych zeznań (o ile sąd nie uprzedzi o odpowiedzialności karnej).

To "lokator"-oszust musi przed sądem udowodnić ostatni stan posiadania, czyli to, że lokal przed naruszeniem pozostawał w jego swobodnym posiadaniu, co wcale nie będzie proste przy odpowiednich działach pozwanego (właściciela), jak również  fakt samowolnego naruszenia. Ciężar dowodu zawsze spoczywa na stronie, która twierdzi i wywodzi z udowadnianych zdarzeń skutki prawne, a nie tej, która pewnym faktom zaprzecza (art. 6 Kodeksu cywilnego). Nigdy nie potwierdzaj, że objąłeś lokal w posiadanie wbrew woli oszusta!

Pamiętaj jednak, że nawet gdy sąd orzeknie nakaz "przywrócenia posiadania", to Ty nie możesz już zostać usunięty ze swojego mieszkania i możesz nie wpuścić oszusta. Możesz zawrzeć nową umowę najmu i nowych najemców też już nikt nie wyrzuci z mieszkania, tym bardziej, że nie naruszyli oni posiadania samowolnie.

Wyrok byłby skuteczny tylko względem Ciebie, jako właściciela, który naruszył posiadanie. Inna sprawa, że nikt nie może Cię eksmitować z własnego mieszkania na "bruk" ;) Aby eksmitować inne osoby, np. nowych najemców lub inne osoby, które są w lokalu, "lokator"-oszust musiałby złożyć nowy pozew przeciwko nim. A sąd musiałby go oddalić, bo nie wystąpią w tym przypadku przesłanki wymagane prawnie: nie będzie bowiem "samowolności naruszenia" posiadania.

Jeśli nie chcesz takiego rozwiązania, przeczytaj poniższe uwagi.

Udaremnienie żądania nieuczciwego "lokatora" bezprawnie zajmującego Twoje mieszkanie

Uderemnienie żądania przywrócenia posiadania w żadnym przypadku nie polega na zlekceważeniu pozwu! Zawsze na otrzymany pocztą pozew należy odpowiedzieć w terminie wskazanym w pouczeniu. Jeżeli nie odpowiesz na pozew narażasz się na przegranie sprawy.

Najważniejsze z perspektywy ochrony praw wlaściciela jest wskazanie na brak legitymacji biernej. Specyficzna konstrukcja prawna roszczenia posesoryjnego umożliwia dochodzenie ochrony posiadania tylko w przypadku, gdy posiadanie jest naruszane w chwili rozpatrywania sprawy przez sąd. Wystarczy więc, że w ostatnim dniu przed upływem terminu na odpowiedź opuścisz lokal, a w odpowiedzi wskażesz, że nie dochodzi do naruszenia posiadania. Wtedy sąd będzie musiał oddalić powództwo. 

Taką wykładnię jako oczywistą przyjął również Sąd Najwyższy, który w wyroku z 7 lipca 1995 r., I CRN 52/95, wskazał jednoznacznie:

Cechą charakterystyczną roszczenia posesoryjnego, wyrażającego się skierowanym do naruszyciela żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego, przez wydanie rzeczy, której posiadanie zostało samowolnie naruszone (art. 344 § 1 k.c.), jest to, że może być ono skutecznie dochodzone tylko o tyle, o ile naruszyciel ma tę rzecz w swoim ręku. Z chwilą więc, gdy osoba, która pozbawiła posiadacza władztwa nad rzeczą, sama to władztwo utraciła, przestaje być legitymowana biernie, a wytoczone przeciw niej żądanie staje się bezprzedmiotowe. Jest przy tym zupełnie obojętne, czy ta utrata nastąpiła bez woli i winy tej osoby, czy też uczyniła ona to świadomie, choćby tylko w tym celu, żeby udaremnić akcję powoda.

Opuszczając lokal właściciel przestaje go posiadać, a w konsekwencji fakt samowolnego naruszenia staje się irrelewantny. Na całe szczęście, niekiedy kropelka mądrości spada na umysły orzekających i poprzez wykładnię chroniącą właścicieli pomagają oni w procesie odzyskiwania własności, bezprawnie zagarniętej przez "lokatorów"-oszustów, którzy błędnie sądzą, iż bezwzględnie chroni ich prawo.

Co w związku z powyższym? Czy nieuczciwy posiadacz lokalu może ponowinie wystąpić na drogę sądową w celu ochrony jego "posiadania"? Oczywiście, że może. Ale w takim przypadku właściciel musi otrzymać stosowną informację z sądu i powinien postąpić według powyższego zalecenia. Po kilku takich "akcjach" patologicznej jednostce bezprawnie zajmującą cudzy lokal, mówiąc kolokwialnie "odechce się wojowania" i opuści lokal, zwłaszcza, że za każdy pozew należy wnieść opłatę wynoszącą 200 zł.

Należy również pamiętać, że w sytuacji zajmowania mieszkania przez jednostkę bez tytułu prawnego do korzystania lokalu (czyli np. najemcę po wygaśnięciu umowy najmu), właściciel może wejść do mieszkania nawet wbrew woli "lokatora" - oszusta i nie może naruszyć miru domowego "lokatora"-oszusta, na co wskazałem w poprzenim wpisie. Może również zmienić zamki w (swoich własnych przecież!) drzwiach. To ważne, gdyż w tej kwestii występuje istotna dezinformacja, zwłaszcza ze strony lewicowych, a właściwie neobolszewickich portali internetowych,które pod płaszczykiem ochrony przed bezdomnością chronią bandytów, oszustów i złodziei, a takim jest każdy kto zajmuje cudzą własność wbrew woli właściciela!

Mam nadzieję, że w Polsce powstanie kiedyś większość parlamentarna, która wprowadzi odpowiedni przepis penalizujący odpowiednik kradzieży dla nieruchomości, na przykład w brzmieniu wskazanym na początku tego tekstu.

 

JEŻELI PADŁEŚ OFIARĄ NIEUCZCIWYCH NAJEMCÓW PAMIĘTAJ:

brew panującej opinii, właściciel łatwo może pozbyć się byłych najemców ze swojego mieszkania, nie narażając się na duże straty materialne wynikające z dzialania oszustów ani na odpowiedzialność karną.