Sytuacja na rynku kredytów

Oferta kredytów mieszkaniowych jest ciągle bardzo atrakcyjna w porównaniu z innymi państwami UE. Nie oznacza to, że kredyty są rozdawane każdemu. Około 4,5% stanowią kredyty o podwyższonym ryzyku spłacalności i ten współczynnik cały czas rośnie. Z tego powodu Komisja Nadzoru Finansowego już w lipcu 2006 r. nakazała bankom zaostrzenie polityki przyznawania kredytów we frankach szwajcarskich. Dziś, aby móc zaciągnąć kredyt w CHF, musimy mieć zdolność do pożyczenia w złotych tej samej kwoty powiększonej o 20%. Pojawiają się jednak informacje, że KNF rozważa wprowadzenie kolejnych przepisów mających utrudnić tzw. rozdawnictwo kredytowe. Po kryzysie amerykańskim jest to bardziej prawdopodobne.

Obniżenie popytu na mieszkania nie wydaje się w najbliższych latach możliwe. Powodem tego jest sytuacja demograficzna Polski. W dorosłe życie wkraczają ludzie z wyżu z lat 1980–85, którzy zgłaszają zapotrzebowanie na nieruchomości. Przewiduje się również, że osoby które wyemigrowały w celach zarobkowych zaczną nie tyle wracać do kraju, co kupować mieszkania w Polsce, pracując jednocześnie za granicą. Z racji wyższych od przeciętnej polskiej pensji zarobków, ich możliwości zaciągnięcia kredytów hipotecznych są stosunkowo duże. Również powstająca w Polsce klasa średnia zaczyna przenosić się z tzw. blokowisk do mieszkań o wyższym standardzie lub domów. Prawie 100% takich osób do zakupu nowych nieruchomości zaciąga kredyt.

Zalecenia ostrożnościowe dla kredytów hipotecznych

KNF zwraca uwagę m.in. na:

1. Zawyżanie wartości kredytu w stosunku do wartości nieruchomości (LTV w niektórych przypadkach nawet na poziomie 130%). KNF postuluje o obniżenie tej wartości zdecydowanie poniżej 100%, tak by spadające ceny nieruchomości nie zaważyły na jakości zabezpieczeń bankowych.

2. Zbyt wysokie wartości kredytu w odniesieniu do dochodów pożyczkobiorcy (miesięczne raty na poziomie nawet do 70% comiesięcznego wynagrodzenia). To w przypadku drastycznych zmian stóp procentowych może spowodować pochłonięcie całego dochodu na spłatę kredytu. KNF sugeruje bezpieczny poziom w przedziale 30 – 50%.

3. Zbyt niski poziom kosztów utrzymania przyjmowany do szacowania zdolności kredytowej (ustalany na poziomie minimum socjalnego, dla singla ok. 470 zł, dla czteroosobowej rodziny ok. 1530 zł). Realne wydatki w obydwu przypadkach są znacznie wyższe, co stwarza wymóg podniesienia dolnego progu tej kwoty.

4. Nie uwzględnianie w ocenie zdolności zadłużenia z tytułu kart kredytowych i limitów debetowych. Wciąż stanowią one istotny element zadłużenia Polaków.

5. Nie uwzględnianie w ocenie historii kredytowej kredytobiorcy lub pomijanie danych mogących mieć wpływ na surowszą ocenę ryzyka transakcji (np. opóźnienia w spłacie innych zobowiązań finansowych).

6. Odstąpienie banków od wymogu składania zaświadczeń o zarobkach bądź przyjmowanie oświadczeń, które bardzo rzadko są weryfikowane. Oznacza to, że dane podawane przez klienta mogą być nie do końca prawdziwe. Wprowadzenie obowiązku składania zaświadczenia o zarobkach z zakładu pracy.

7. Brak monitoringu podpisanych umów kredytowych. Bank nie weryfikuje aktualnej sytuacji finansowej, zatrudnienia klienta. Działa dopiero w momencie, gdy jakiekolwiek problemy kredytobiorcy przekładają się na spłatę zobowiązania, a raczej jej brak – postulowany okresowy monitoring umów kredytowych.

Czy głowni klienci młode małżeństwa są oszukiwane przez banki „hipoteczne”

Skontrolowanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów UOKiK zostało 19 banków: Bank BPH, Bank Millennium, Bank PEKAO, Bank Pocztowy, Bank Ochrony Środowiska, Bank Zachodni WBK, BRE Bank, Deutsche Bank PBC, Fortis Bank, GE Money Bank, Getin Bank, ING Bank Śląski, Invest Bank, Kredyt Bank, Lukas Bank, Nordea Bank Polska, Nykredit, PKO Bank Polski, Santander Consumer Bank.

Stwierdzone przez UOKiK nieprawidłowości to przede wszystkim:

nieprecyzyjne przesłanki dotyczące opłat związanych z obsługą kredytu. Wśród postanowień dotyczących opłat i prowizji zastrzeżenia Urzędu wzbudziło m.in. takie, które określało jedynie kwoty minimalne opłat i prowizji, które może pobrać od nas bank podczas trwania umowy kredytowej. Niewskazanie wysokości maksymalnej powoduje, że bank może stosować dowolnie wybraną stawkę wedle swego uznania, a konsument nie ma możliwości oszacowania ostatecznych kosztów kredytu. Zdaniem Urzędu w umowie powinny zostać wskazane kryteria, które są brane pod uwagę przy ustaleniu ceny poszczególnych czynności;
przyznawanie sobie przez bank nieograniczonej możliwości przeprowadzania inspekcji domu na koszt klienta. Wątpliwości Urzędu wzbudziła kwestia umieszczania we wzorcach umownych postanowień uprawniających banki do przeprowadzania inspekcji nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu lub też żądania od konsumenta dostarczenia wyceny takiej nieruchomości – w obu przypadkach na koszt kredytobiorcy. Nie wskazane były jednak przesłanki, kiedy może to nastąpić. Biorąc pod uwagę koszt takiej inspekcji – średnio 150 zł – brak jasnych wytycznych kiedy i w jakich przypadkach taka kontrola jest niezbędna stanowił, poważne zwiększenie ostatecznego kosztu kredytu;
przyznawanie sobie przez bank zbyt szerokiego zakresu uprawnień. Urząd zakwestionował postanowienia umożliwiające bankom zmianę waluty i oprocentowania kredytu w przypadku zmiany sytuacji społeczno-politycznej lub ekonomicznej kraju waluty kredytu. W opinii Urzędu bank zbyt szeroko określa przesłanki zmiany waluty kredytu, co umożliwia mu dowolną interpretację takich sformułowań jak „zmiana sytuacji społeczno-politycznej”. Zgodnie z prawem umowa powinna zawierać jednoznaczne i przede wszystkim zrozumiałe sformułowania, a postanowienia niejasne powinny być interpretowane na korzyść konsumenta. Urząd zakwestionował również klauzulę uprawniającą bank do obniżenia kwoty kredytu lub wypowiedzenia umowy w sytuacji niewywiązywania się kredytobiorcy ze swoich zobowiązań w stosunku do innych podmiotów, np. urzędów skarbowych. W ocenie UOKiK realizacja innych zobowiązań konsumenta, które nie dotyczą danego banku oraz nie zagrażają realizacji umowy, nie mogą mieć wpływu na warunki spłaty kredytu hipotecznego;
nakładanie zbyt szerokiego zakresu obowiązków na konsumentów. Część przedsiębiorców zastrzegała sobie prawo do wydania zgody dla konsumenta, gdyby chciał zaciągnąć inny kredyt, pożyczkę lub udzielić poręczenia. Klauzula nie budziłaby zastrzeżeń, gdyby określono wysokość zadłużenia, po przekroczeniu którego klient musiałby poinformować bank oraz innego, wyższego limitu, do przekroczenia którego wymagana jest zgoda kredytodawcy. Podpisując umowę z takim warunkiem konsument zobowiązywał się, że każdorazowo, np. biorąc telewizor na raty, będzie musiał obowiązkowo uzyskać zgodę banku, w którym zaciągnął wieloletni kredyt hipoteczny;
uzależnianie zawarcia umowy o kredyt hipoteczny od założenia konta bankowego. Zgodnie z przepisami uzależnianie zawarcia i wykonania umowy od wykupienia innego produktu – rachunku bankowego – jest niezgodne z prawem (klauzula wpisana do rejestru postanowień niedozwolonych www.uokik.gov.pl). Cieszy fakt, że większość banków już dokonała zmian w taki sposób, aby konsument nie był zobowiązany do posiadania płatnego rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, a raty kredytu mogły być wpłacane na specjalny, bezpłatny rachunek techniczny służący tylko i wyłącznie obsłudze kredytu.