Inwestycje biurowe w dużych miastach - coraz większe wyzwanie dla budownictwa

• Pod koniec 2024 roku w Warszawie budowano ok. 180 tys. m²*, inwestycji biurowych, a w miastach regionalnych 160 tys. m² – razem to poziom aż o 80% niższy niż w 2020 roku.

• Zapotrzebowanie na nowe biura jest ciągle duże, ale zmniejszająca się dogodna i dostępna powierzchnia powoduje, że coraz więcej projektów dotyczy rewitalizacji centralnych dzielnic i dawnych terenów przemysłowych.

• Inwestycje budowlane w gęstej zabudowie miejskiej czy intensywnie wykorzystywanej przemysłowo wymagają kreatywnych, a często kosztownych rozwiązań.

• Problemem jest transport materiałów wielkogabarytowych i ich składowanie, przepisy dotyczące hałasu nocnego czy skomplikowana, nie zawsze dobrze zmapowana sieć instalacji w podłożu.

W grudniu 2024 r. w stolicy w budowie było ok. 180 tys. m² inwestycji biurowych (dane Cushman & Wakefield*). W miastach regionalnych było to ok. 160 tys. m². To poziom niższy o ok. 80% niż w 2020 roku. Zapotrzebowanie na nowe, wysokiej klasy biura o niskim wpływie na środowisko jest jednak ciągle duże. W dużych ośrodkach miejskich procent pustostanów jest niski – np. w Warszawie to 10,6%. Rosnącym problemem jest jednak zmniejszająca się dogodna powierzchnia do zabudowy. Coraz więcej projektów inwestycyjnych dotyczy więc rewitalizacji centralnych dzielnic i dawnych terenów przemysłowych. To obszary z silnym zagęszczeniem budynków przy ograniczonej dostępności przestrzeni i skomplikowanych sieciach infrastrukturalnych. Generuje to określone problemy dla inwestora i wykonawcy. Ich rozwiązywanie wymaga doświadczenia i odpowiedniego know-how.

Logistyka w betonowym gąszczu – wyzwania i rozwiązania

Centra miast to środowisko, gdzie każdy metr kwadratowy ma swoją, zazwyczaj wysoką cenę. Dotyczy to także organizacji miasteczka kontenerowego dla ekip budowlanych, która staje się sztuką kompromisu między potrzebami a możliwościami. W przypadku nowych obiektów problem można częściowo rozwiązać przez piętrowe ustawienie kontenerów (maksymalnie 2-3 poziomy), ale przy pracach w zwartej zabudowie sytuacja znacząco się komplikuje.

- Rozwiązania są kosztowne: wydzierżawienie pobliskiej działki, wynajem lokali lub adaptacja pomieszczeń w remontowanym obiekcie. Każda opcja ma swoje wady – od dodatkowych kosztów i czasu na dojazdy, po obniżony komfort pracy. Często jedyną alternatywą pozostaje zajęcie pasa drogowego, co wymaga miesiąca na uzyskanie pozwolenia i ponoszenie opłat określonych przez województwo – wskazuje Paweł Dubiel - Kierownik Grupy Kontraktów ze SPIE BTS.

Specjaliści podkreślają przy tym, że brak przestrzeni magazynowej w centrach miast wymusza nowe podejście do logistyki. Wykonawcy muszą przejść na system dostaw "just in time" lub dzielić większe ładunki na mniejsze partie. To zwiększa koszty transportu, ale pozwala uniknąć problemów z brakiem miejsca na składowanie materiałów budowlanych i odpadów.

Transport i dostawy – walka z ograniczeniami czasowymi

Dostawy wielkogabarytowe w centrach miast to osobny rozdział problemów. W kilkunastu polskich miastach obowiązują zakazy wjazdu pojazdów ciężarowych powyżej określonego tonażu w godzinach szczytu. W Warszawie przykładowo, samochody powyżej 16 ton nie mogą wjeżdżać między 7:00-10:00 i 16:00-20:00.

- Rozwiązaniem są identyfikatory typu C-16 wydawane przez zarządy dróg miejskich, ale ich uzyskanie trwa do 30 dni. Planowanie większych dostaw – jak bębny z kablami czy wielosekcyjne rozdzielnice – wymaga więc przewidywania potrzeb z miesięcznym wyprzedzeniem. Sam rozładunek to kolejne wyzwanie wymagające miejsca, czasu i często zatrudnienia osoby kierującej ruchem. W ruchliwych obszarach pozostają dostawy w godzinach porannych lub nocnych, ewentualnie ponowne zajęcie pasa ruchu – tłumaczy Michał Turek - Dyrektor Operacyjny w SPIE BTS.

Uwaga na hałas nocny

Kolejny z ważnych aspektów, o których nie wolno zapominać to fakt, że prowadzenie prac w godzinach nocnych w centrach miast graniczy z niemożliwością. Pozwolenia na budowę zawierają zazwyczaj zapisy o pracy wyłącznie w porze dziennej. Łamanie tych zasad może skutkować mandatami od straży miejskiej (art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń) lub grzywną od nadzoru budowlanego za wykonywanie robót niezgodnie z pozwoleniem.

Nawet gdy inwestycja nie podlega pozwoleniu na budowę, prace głośne muszą kończyć się do 22:00 i rozpoczynać najwcześniej o 6:00. To znacznie ogranicza możliwości organizacyjne, szczególnie przy pracach wymagających wyłączeń ruchu lub dostaw w godzinach nocnych.

Sieci podziemne – niewidzialne zagrożenie

Zagęszczenie instalacji podziemnych w ulicach centrów miast przypomina podziemne miasto. Każda inwestycja wymagająca przyłączy energetycznych czy telekomunikacyjnych oznacza prace ziemne na odcinkach często liczących setki metrów, w obszarach nasyconych sieciami, kładzionymi często w różnych okresach.

- Kluczowe jest dysponowanie aktualną mapą geodezyjną z urzędu miasta oraz właściwe zabezpieczenie i oznakowanie wykopów. Uszkodzenie istniejących instalacji może sparaliżować nie tylko budowę, ale i funkcjonowanie całego obszaru miejskiego. Realizacja takich prac wymaga więc nie tylko precyzyjności, ale i doświadczenia z podobnych realizacji. Początkujący wykonawca może nie przewidzieć wszystkich zagrożeń - mówi Paweł Dubiel ze SPIE BTS.

Inwestycja w centrum – co brać pod uwagę, żeby uniknąć dodatkowych kosztów?

Realizacja kontraktów w centrach miast to także prozaiczne problemy: korki drogowe wydłużające dojazdy, płatne parkowanie i brak miejsc postojowych. Te pozornie drobne kwestie przekładają się na zwiększone koszty działalności i czasochłonność projektów.

- Skuteczna realizacja kontraktów w takich warunkach wykracza daleko poza standardowe umiejętności budowlane. Wymaga głębokiej znajomości przepisów, doświadczenia w zarządzaniu ograniczoną przestrzenią oraz umiejętności szybkiego dostosowywania się do zmieniających się warunków prawnych i technicznych. W takiej rzeczywistości wybór doświadczonego partnera, z udokumentowaną historią podobnych realizacji, staje się kluczowy dla powodzenia każdej inwestycji miejskiej – podsumowuje Michał Turek ze SPIE BTS.

*https://www.property-forum.eu/news/polish-office-sector-reports-stable-demand-and-investment-recovery/19545?utm