Cena mieszkania + niskie płace = Kryzys Mieszkaniowy
Cena mieszkania: cena działki, płace budowlańców, cena materiałów, marża dewelopera i podatek
Procentowo na cenę ostateczną składają się: Ziemia 11-24%, Budowa (materiały + budowlańcy) 50-66%, Marża 15-30%, Podatek od sprzedaży nieruchomości ok. 7%, Projekt 1-2% (To są uśrednione statystyki z 2017 na podstawie raportu NBP, więc nie bierzcie tego dosłownie, tylko orientacyjnie).
Dla szukających sobie mieszkania sytuacja jest nieprzyjemna. Mały wybór ofert, niski standard i wysokie ceny. Tylko że to nie jest nowy problem ale w tym kraju zawsze tak było- i na początku transformacji i w PRL i w II RP i wcześniej. Podobne problemy są w innych krajach, ale w tym tekście skupimy się na Polsce.
Pomysł socjalistyczno-lewicowy na rozwiązanie tego kryzysu to wycięcie marży dewelopera z tego równania poprzez państwowe budowanie mieszkań, oraz mieszkania komunalne.
Jan Śpiewak mówi dodatkowo o podwyższeniu standardu budowanych mieszkań poprzez zaostrzenie przepisów dotyczących tych kwestii, oraz że „Po wojnie doszliśmy do takiego konsensusu, że prawo do mieszkania jest prawem człowieka.” Proponuje także tanie kredyty państwowe i organizowanie się ludzi w mikro spółdzielnie (po np. 20 osób), które będą budowały budynki mieszkalne z pominięciem deweloperów, oraz wydzierżawianie przez miasta działek na to po preferencyjnej cenie. W Warszawie proponuje „wybudowanie 50 tys. dwupokojowych mieszkań komunalnych na długoterminowy wynajem za 1400 zł miesięcznie plus media” i miałoby się tym zająć samo miasto . Dodatkowo chce żeby mikrokawalerki zniknęły z rynku, bo uważa że zaniżają standard mieszkaniowy i zawyżają ceny mieszkań . Śpiewak proponuje żeby państwo wzięło na to pieniądze z kredytu . Z kolej jakaś niszowa Akcja Socjalistyczna proponuje „Zamrożenie podwyżek czynszu, czynsz maksymalny, zakaz najmu krótkoterminowego, wysokie opodatkowanie pustostanów i każdego kolejnego mieszkania, wykup prywatnych mieszkań przez miasto (zamiast sprzedaży lokali komunalnych)” . Nie jest to poważne źródło, ale w sumie reszta lewicowych postulatów brzmi mniej więcej tak.
Pomysł wolnorynkowo-prawicowy
Zmniejszenie kosztów budowy poprzez zmniejszenie szeregu podatków (VAT, Dochodowy, itd.). Zwiększenie płac poprzez zmniejszenie opodatkowania pracy i zniesienie obowiązkowych składek. Zwiększenie dostępu do ziemi budowlanej poprzez rozluźnienie planu zagospodarowania przestrzennego. Przyspieszenie procesu budowy, poprzez zmniejszenie biurokracji i rozluźnienie prawa budowlanego. Wzmocnić ochronę własności prywatnej mieszkań, ułatwić pozbywanie się niepłacących czynszu lokatorów i spacyfikować ruch squoterski. Dzięki temu właściciele i inwestorzy będą mogli spokojniej i chętniej budować i wynajmować, wiedząc że prawo chroni ich własność przed zagrabieniem. Dzięki tym zmianom budowanie mieszkań i inwestowanie w ich budowę będzie łatwiejsze i bardziej opłacalne, więc jest spora szansa, że więcej ludzi i kapitału zacznie budować, dzięki czemu będzie więcej domów i większa konkurencja wśród deweloperów. Po pewnym czasie może to doprowadzić do spadku cen. Przekierowanie edukacji i studentów z kierunków humanistycznych i artystycznych na kierunki budowlane i inżynierskie. Bez większej ilości inżynierów i budowlańców więcej mieszkań nie powstanie, powstanie tylko więcej tekstów o kryzysie mieszkaniowym i dzieł artystycznych ubolewających nad trudnymi warunkami życia w „późnym kapitalizmie”. Urealnienie (Obniżenie) oczekiwań co do standardów mieszkaniowych, nawet jeśli dzisiaj weźmiemy się za masowe budowanie mieszkań, to i tak lekką poprawę zobaczymy najszybciej za 3 lata. Poprzednie pokolenia żyły w tak samo złych, albo i gorszych warunkach.
Podatków wpływających na cenę mieszkania jest co najmniej kilkanaście: Cena działki to w 10% lub 19% podatek (czasem 0%);
Materiały budowlane to podatek VAT 23% lub 8% (przy preferencyjnej stawce); koszt zapłaty dla budowlańców to podatki (i „składki”) w około 39% (przy umowie o pracę), a 14-27% przy umowie-zleceniu; podatek od dochodu (Nie całej kwoty transakcji) ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Dodatkowo mocno na cenę produkcji materiałów budowlanych wpływa akcyza na paliwo i opodatkowanie energii elektrycznej. (To jest uproszczony, krótki opis jakby co). Jest tu spore pole do zmniejszenia ceny budowy mieszkania, poprzez zmniejszenie podatków. Dodatkowo zmniejszając opodatkowanie pracy, można zmniejszyć w jeden dzień uciążliwość płacenia za wynajem mieszkania. Po prostu przeciętny człowiek będzie miał więcej pieniędzy.
Problemy ogólne
Rozwiązania obu stron wymagają od państwa szukania oszczędności lub nowego opodatkowania w innych sektorach – co otwiera co najmniej kilkanaście nowych dyskusji – co, jak i gdzie opodatkować, na czym i ile oszczędzać i jak te nowe podatki i/lub oszczędności będą wpływały na wszystko.
Firmy deweloperskie wskazują na bariery rozwojowe, takie jak niedobór wykwalifikowanych pracowników i ograniczenia w dostępie do gruntów budowlanych. Nie ma problemów z dostępnością materiałów budowlanych. Bez zwiększenia ilości budowlańców i fachowców Przekierowanie miliardów na budowanie mieszkań dużo nie da. Można zwiększyć liczbę szkół, ale wykształcenie nowych fachowców potrwa, a do tego jest to praca ciężka i nieprestiżowa (chociaż dobrze płatna). Obecna kultura i panujące w niej wzorce, też nie popychają młodzieży w tym kierunku. Oczywiście można jeszcze bardziej podbić ich pensje i tym samym zachęcić fachowców z zagranicy, ale raczej nie przebijemy zachodnio europejskich stawek i zwiększy to dodatkowo koszty budowy. Na ekipy budowlane trzeba czekać kilka miesięcy, bo mają tak napięte grafiki, a na dobrą to nawet rok. Grunty na których można budować mieszkania w sumie są, tylko brakuje ich w atrakcyjnych miejscach w dużych miastach.
Z biurokracją jest obecnie lepiej niż lata temu i wielu gminach dość szybko można otrzymać papiery i pozwolenia. Tylko że podobno w Warszawie jeszcze jest z tym problem - znajomości i przedłużanie decyzji miesiącami, żeby wymusić łapówkę na przyśpieszenie procesu.
Są metody żeby po wynajęciu mieszkania, przestać na nie płacić i w świetle prawa nie móc być z niego eksmitowanym. Z drugiej strony trudno dochodzić sądowo jakiś odszkodowań przy nieścisłościach w ofercie, albo oszukiwaniu przez właścicieli mieszkań na kaucjach. Niesprawne i powolne sądownictwo nie chroni praw ani właścicieli, ani lokatorów.
Wady socjalistycznego rozwiązania:
Jeśli wytniemy dewelopera i w jego miejsce wstawimy państwo, to zniknie kwestia marży dewelopera, ale zastąpią je inne koszty. Państwo magicznie się tym nie zajmie, tylko musi oddelegować/zatrudnić urzędników, musi im zapłacić, zapewnić odpowiednio wyposażone miejsce pracy i tak przez kilka lat, bo mieszkań nie buduje się z dnia na dzień.
Do tego cały proces: wybieranie działki, wybieranie ekipy, materiałów, komu potem przyznać to mieszkanie albo komu wynająć (a ma to być po bardzo korzystnych cenach) jest skrajnie korupcjogenny.
Do tego dochodzi brak motywacji do ciężkiej i starannej pracy urzędników przy nadzorze całego procesu budowy, spowodowany nikłą odpowiedzialnością osobistą urzędnika za ostateczny efekt. Najlepszą motywację do nadzorowania procesu budowy ma właściciel, który buduje dom dla siebie, bo potem będzie w nim mieszkał. Jakąś motywację ma też deweloper, bo potem musi przekonać kogoś do kupna tego mieszkania. Jaką motywację ma urzędnik?
Na jakich zasadach przyznawać potem te mieszkania? Kto i jak określi jaki standard budowania tych mieszkań będzie najlepszy? Z czego będzie się potem spłacać ewentualny kredyt?
Wady wolnorynkowego rozwiązania:
Spadek ceny budowy mieszkania może nie przełożyć się na spadek ceny kupna, tylko na zwiększenie marży dewelopera.
Mnie wychowała szkoła austriacka - więcej nie wymyślę, więc śmiało dorzucajcie własne pomysły.
Uwagi ogólne
Najwięcej budowanych mieszkań było za Gierka, ale były budowane za zachodnie kredyty, które potem trzeba było spłacać (ale o tym socjaliści już nie wspominają), a bieda następnych 30 lat była spowodowana też koniecznością spłacania tych kredytów. Gierkowski dług spłacono dopiero w 2012. Jan Śpiewak skrajnie idealizuje politykę mieszkaniową PRL. Prawie 300 tysięcy oddawanych mieszkań rocznie było tylko w szczytowym okresie za Gierka. Między 1950 a 1988 rokiem zasób mieszkaniowy w Polsce zwiększał się średnio o 128 tys. mieszkań rocznie. Między 1990 a 2017 – 125 tysięcy. Więc w sumie PRL nie był jakoś bardzo wydajniejszy w budowaniu mieszkań niż w miarę wolny rynek. Do tego spółdzielnie mieszkaniowe za PRL nie były tak cudownym sposobem jak opisuje się na Lewicy. Na mieszkanie czekało się latami. Setki tysięcy ludzi wpłacając latami duże pieniądze na książeczki mieszkaniowe dostało ostatecznie figę. Nie wszyscy mieli wtedy szczęście, legitymację partyjną, albo nos do cwaniactwa.
Hasło „Mieszkanie prawem nie towarem” brzmi szczytnie, ale po bliższym przyjrzeniu się jest głęboko niemoralne. Oznacza kradzież, pasożytnictwo na ludziach którzy podejmują wysiłek, przemocową grabież pod ładnymi hasłami.
Inny problemem jest to, że spora grupa młodych ludzi wybiera słabo płatne drogi kariery, jednocześnie oczekując mieszkania w dobrym standardzie i w dobrej lokalizacji. Oszczędzać też się nie chce, ale wydawać duże sumy na zabawę co tydzień już jak najbardziej. Sytuacja jest trudna, ale tak jest od kilkudziesięciu lat, albo i dłużej. Nasi rodzice, dziadkowie i pradziadkowie mieli tak samo, albo i gorzej. Moi (i nie tylko moi) mieszkali ze swoimi rodzicami, w takich warunkach urodziła im się trójka dzieci, a dopiero potem, po latach wysiłku kupili i wykończyli własny dom. Nie słyszałem od nikogo młodego, że chce zbudować własny dom, tylko wynająć/kupić coś już gotowego. Na rynku brakuje fachowców. Brakuje hydraulików, spawaczy, murarzy, zawodowych kierowców, operatorów maszyn drogowych. Zamiast bawić się w aktywistów, wielu młodych mogło by za jednym zamachem przyczynić się do zażegnania kryzysu mieszkaniowego i problemu swoich niskich pensji.
Mikrokawalerki i „Patodeveloperka”– Większe mieszkania przerabia się na kilka mniejszych, czy buduje małe (ok. 20 m2) Śpiewak mówi że to nieludzkie, że to „chamskie, cyniczne wykorzystywanie ludzi”. Jeśli są takie złe to nikt tego nie kupi i deweloper straci pieniądze. Rozumiem że pań Śpiewak lubi wyższy standard mieszkania, ale nie widzę powodu dlaczego miałby być obowiązkowy dla wszystkich. Jak najbardziej można śmiać się z idiotycznie zaprojektowanych mieszkań i ofert, których nikt zdrowy na umyśle nie przyjmie. Lewicowi aktywiści protestują i blokują budowanie nowych budynków mieszkalnych w centrach miast i atrakcyjnych lokalizacjach, bo przez to zanikają tereny zielone w miastach i zabudowa robi się tak gęsta, że narusza to ich wyśrubowane standardy. Z kolej kiedy deweloper postawi osiedle pod miastem, to śmieją się i krytykują, że zbudował je w lesie i że nie ma stamtąd dogodnych dojazdów komunikacją miejską.
Zawsze można przeprowadzić się "na prowincję", gdzie jest taniej i relacja zarobków do ceny m2 jest sensowna. Trudnej tam znaleźć pracę, ale się da. Życie za minimalną krajową, przy dwa razy niższej cenie czynszu, może być łatwiejsze. Są też głosy, że cały problem jest przesadzony. 380 mieszkań na 1000 osób , to 1 mieszkanie na 2,63 mieszkańca. To nie brzmi apokaliptycznie. Mniejsze miejscowości się wyludniają, mnóstwo młodych ludzi stamtąd emigruje do Warszawy. Imigracji też często wybierają warszawę. Więc tu problemy mieszkaniowe są największe i tu jest najwięcej pisarzy, publicystów oraz aktywistów opisujących kryzys mieszkaniowy.
