Jak zgodnie z prawem pozbyć się nieuczciwego lokatora? Kwestie podstawowe

Mam nadzieję, że poniższe informacje okażą się pomocą dla osób, które wynajęły swoje mieszkanie i obecnie mają problem z lokatorami-oszustami, odmawiającymi opuszczenia bezprawnie zajmowanego lokalu. 

Poprzez analogię większość poniższych kwestii można odnieść również do innych przypadków bezprawnego zajmowania cudzego mieszkania, np. po egzekucji komorniczej przez byłych właścicieli.

Obecnie na wielu portalach i forach można odnaleźć opinie wskazujące na brak możliwości legalnego działania właściciela w celu odzyskania lokalu, za wyjątkiem długotrwałych procesów o eksmisje. Są to często wpisy osób, które uważają za swoją "misję" obronę krętaczy i oszustów działających na szkodę osób zgodnie z prawem wynajmujących przedmiot swej własności.

Takie wrażenie jest na szczęście tylko częściowo uzasadnione. Niektóre obecne uregulowania i propozycje (p)osłów pokazują jednak, w jak bardzo komunistycznym kraju wciąż żyjemy. Oszuści i bandyci są chronieni przez absurdalne zapisy uniemożliwiające przymusowe usunięcie ich z zajmowanego, cudzego mieszkania. Na szczęście nie jest to ochrona doskonała.

Właścicielu, nie słuchaj niektórych "doradców", którzy podsuwają interpretacje korzystne dla oszustów, stając się ich pomocnikami! Prawo nie czyni Cię całkowicie bezradnym.

 

1. kwestie prawa karnego

Po pierwsze, w sieci można znaleźć informację, jakoby właściciel nie mógł wejść do mieszkania po zakończeniu umowy najmu, ze względu na rzekome naruszenie miru, tj. przestępstwo z art. 193 k.k. To wykładnia prowadząca do absurdu, niezgodna z brzmieniem przepisów, a też jaskrawo sprzeczna z uregulowaniami konstytucyjnymi i orzeczeniami sądowymi.

W rzeczywistości bowiem Właściciel (czyli były wynajmujący - gdyż nie jest wynajmującym ze względu na zakończenie umowy najmu) może w takiej sytuacji wejść do lokalu i na przykład wymienić zamki. "Lokatorzy"-oszuści przebywają tam bezprawnie i w takiej sytuacji nie ma mowy o naruszeniu miru domowego.

Art. 193 k.k. być może miałby zastosowanie, jeśli istniałaby ważna umowa najmu, wtedy rzeczywiście, jeżeli nie zastrzega się w umowie prawa do wchodzenia do lokalu w uzasadnionych przypadkach (co zawsze należy uczynić!), to możemy mieć do czynienia z przestępstwem popełnionym przez właściciela, choć w tej kwestii stanowisko doktryny i orzecznictwa nie jest jednoznaczne, ze względu na niejednoznaczność terminu "cudzy". Z doświadczenia wiem, że Policja nie chce interweniować w takich sytuacjach, gdyż obawia się, że sama naruszy prawo, grożąc właścicielowi przekazaniem sprawy prokuraturze. 

Abstrahując od powyższych wątpliwości należy stwierdzić, że w chwili zakończenia umowy najmu (najczęściej: upływ terminu, wypowiedzenie umowy) mieszkanie nie jest już wynajęte, więc przestaje być dla Ciebie cudzym lokalem, a zatem Twoje wejście do lokalu, wymiana zamków itp. nie wyczerpuje znamion czynu zabronionego. Osoby w nim pozostające nie są najemcami, lecz osobami bezprawnie zajmującymi cudzą własność ("dzikimi lokatorami"). 
Polecam uważną lekturę postanowienia Sądu Najwyższego z 21.7.2011 r., I KZP 5/11. (http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/...KZP%205-11.pdf)

SN wskazał wyraźnie, że ochrona miru przysługuje wyłącznie, jeśli osoba zamieszkująca mieszkanie nie będąca jego właścicielem dysponuje tytułem prawnym, wynikającym np. z umowy najmu. Taka interpretacja jest sensowna - oczywiście właściciel nie powinien wchodzić bez ważnego powodu do mieszkania zajmowanego przez najemcę, który regularnie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Jak wspomniałem, można jednak zetknąć się z opinią, że właściciel nie jest osobą, która może popełnić to przestępstwo. 

Nie powinno budzić jednak wątpliwości, że w chwili rozwiązania/wygaśnięcia umowy prawa właściciela statuują się zdecydowania ponad "prawami" lokatorów-oszustów, bezprawnie zajmujących cudzą własność i o naruszeniu miru nie może być mowy!

To samo dotyczy kwestii bycia "osobą uprawnioną" do zażądania opuszczenia lokalu. Uprawniona w tym sensie może być tylko taka osoba, która posiada tytuł prawnydo danego lokalu, który to uprawnia ją do skutecznego dysponowania określonym miejscem, a w konsekwencji do decydowania o tym, kto może w nim przebywać zgodnie z wolą dysponenta. Taką osobą jest na przykład najemca, czyli osoba posiadająca ważną umowę najmu. Oczywiście, z chwilą zakończenia obowiązywania tej umowy przestaje on być najemcą, gdyż traci ów tytuł prawny; staje się osobą bezprawnie zajmującą cudzą własność.

 

Gdyby lokatorzy-oszuści byli na tyle bezczelni, by wezwać Policję, a funkcjonariusze nie wykazywali się znajomością przepisów prawa, musisz wytłumaczyć to im spokojnie, powołując się na wspomniane kwestie. 

 

2. kwestie cywilnoprawne

Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku ochrony posesoryjnej (ochrona posiadania), na podstawie kc i kpc. Pamiętaj jednak, że najemcy-oszuści raczej nie wystąpią do sądu - dzieje się to rzadko. 
Jeśli jednak trafisz na zorganizowanych bandytów, to pamiętaj, że do czasu orzeczenia możesz pozostać w lokalu, a to w najgorszej dla Ciebie sytuacji (jeśli sąd szybko rozpoznałby ich pozew) przynajmniej kilkanaście dni, a najczęściej kilka miesięcy.

Przez ten czas możesz im zgodnie z prawem (jesteś we własnym mieszkaniu) urządzić taki "Sajgon", że się sami wyniosą, typu: remont (jako właściciel masz obowiązek usunąć wady zagrażające życiu i zdrowiu - do Ciebie należy ocena, jakie wady posiadają taki charakter), głośna muzyka, zaproszenie groźnie wyglądających kuzynów i znajomych itp., a jeśli lokatorzy-oszuści spróbują Ci coś zrobić (uderzyć, a nawet dotknąć), to od razu dzwoń po policję; możesz ich oskarżyć o pobicie, usiłowanie zabójstwa etc. (dlatego warto mieć świadków). Wtedy też się im odechce wojowania. 
Pamiętaj jednak, że nie możesz dopuścić się względem nich przemocy. Możesz natomiast sprzeciwić się wynoszeniu ich rzeczy z mieszkania, gdyż przysługuje Ci na nich ustawowe prawo zastawu!

Jeśli otrzymasz pozew o przywrócenie posiadania, masz dwie drogi:
- w odpowiedzi wysyłanej do Sądu stwierdzasz, iż nie dochodzi już do naruszenia posiadania - i rzeczywiście opuszczasz lokal (wtedy sąd oddali powództwo), a następnie znów do niego wchodzisz. Jest to działanie zgodne z prawem, choć stanowi pewien typ obstrukcji procesowej, w przypadku walki z oszustami niestety konieczny. Gdyby ponownie wnieśli pozew, postępujesz podobnie. I tak w nieskończoność (albo raczej aż się wyprowadzą);
- w odpowiedzi stwierdzasz, że przysługuje Ci tytuł prawny do przebywania w lokalu, gdyż jesteś właścicielem, a mieszkanie objąłeś w posiadanie samoistne, i to lokatorzy-oszuści naruszają Twoje posiadanie. Możesz zaszaleć i złożyć przeciw nim takie samo powództwo (w odrębnym postępowaniu, bo w k.p.c. nie dopuszcza w tym przypadku powództwa wzajemnego).

Odpowiedź wysyłasz w ostatnim dniu, gdy upływa termin wskazany w pouczeniu, listem poleconym. Zachowaj dowód nadania przesyłki!

O szczegółach tych rozwiązań w kolejnym wpisie.

Niestety, jeśli nie odpowiesz na pozew, sąd może orzec nakazanie przywrócenie poprzedniego stanu posiadania, ze względu na fatalne rozwiązania prawne zawarte w kodeksie cywilnym i w kodeksie postępowania cywilnego. Pamiętaj jednak, że wchodząc do swojego mieszkania również stajesz się jego posiadaczem samoistnym. Najlepiej w takiej sytuacji mieć sprawdzonych sąsiadów i w razie czego poprosić ich jako świadków. Zawsze możesz powtórzyć wymianę zamków.

 

Kwestia naruszenia miru jest zdecydowanie kluczowa, gdyż jeśli wejdziesz do swojego mieszkania to znajdujesz się w zdecydowanie lepszej sytuacji niż lokator! Większość osób mających problem z byłymi najemcami nie dokonuje wymiany zamków właśnie z tego powodu, a tymczasem zarówno wykładnia językowa, celowościowa, jak i orzeczenie SN będące wynikiem ich dokonania wskazują, iż w takiej sytuacji właściciel nie popełnia czynu zabronionego. Wchodząc obejmuje swoje mieszkanie w posiadanie.

 

NAJLEPIEJ ZADBAJ O SWOJE PRAWA JUŻ W UMOWIE NAJMU, KONIECZNIE PISEMNEJ!

W umowie wpisz wiele wysokich kar umownych, np. za opóźnienie w opuszczeniu lokalu (za każdy dzień opóźnienia kara wynosząca np. 1000 zł), za naruszanie postanowień umowy itp. Koniecznie wpisz jasny zakaz wymiany zamków w drzwiach bez Twojej pisemnej zgody - np. taki punkt: "Najemca zobowiązuje się do nie wymieniania zamków w drzwiach bez pisemnej zgody Wynajmującego. Wymiana może odbyć się tylko w obecności Wynajmującego lub upoważnionych przez niego osób"; zastrzeż karę umowną za niewykonanie tego zobowiązania wynoszącą przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych (sic!). Za każde opóźnienie w płatności powinny być zastrzeżone odsetki maksymalne. Koniecznie wpisz, że masz prawo wejścia do lokalu (zabezpieczy to prawo do oględzin lokalu w czasie trwania umowy)!

Dzięki dobrej umowie w razie problemów zrujnujesz finansowo lokatora-oszusta, gdyż przy odpowiednich zapisach sprawy sądowe masz z wysokim prawdopodobieństwem wygrane. Oczywiście nie uzyskasz nigdy kwot odpowiadających w pełni należnościom, ale pozbawisz oszusta przynajmniej części wynagrodzenia na lata, trafi on do rejestru dłużników, co może mu utrudnić życie. 
Jeżeli potencjalny najemca będzie się wykręcał od podpisania takiej umowy to mu podziękuj, bo świadczy to o jego nieuczciwych intencjach. Pamiętaj: lepiej miesiąc dłużej mieć pustostan, niż kłopoty z bandytami.

Wbrew pozorom właściciel może zabezpieczyć swoje prawa, nawet pomimo obowiązywania najgłupszej ustawy w historii Polski, czyli bubla Buzka, tzw. ustawy o ochronie praw lokatorów. To ustawa o ochronie bandytów i złodziei. Trudno ją obejść, o tym pisał teraz nie będę, ale polecam postępowanie zgodnie z tym, co opisałem powyżej. W 99% poskutkuje. Już poinformowanie lokatora o powyższych kwestiach powinno wystarczyć, a oddalone (czyli de facto przegrane) 2-3 sprawy o powództwo posesoryjne podziałają na najbardziej zatwardziałych lokatorów. 

Mam nadzieję, że niektórzy lokatorzy po lekturze aktów prawnych oraz orzeczenia SN stracą poczucie bezkarności!

 

Inne porady w kolejnych wpisach!