POLSTR nie pomógł. Mimo wyższych pensji banki pożyczają mniej

Z artykułu dowiesz się:

Mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny wynosi obecnie niespełna 913 tys. zł, czyli o prawie 45 tys. zł mniej niż miesiąc wcześniej
Mimo rosnących wynagrodzeń i wprowadzania kredytów opartych na niższym wskaźniku POLSTR dostęp do finansowania się pogorszył
Bankowi analitycy coraz częściej przewidują podwyżki stóp procentowych w związku z ryzykiem wzrostu inflacji
Kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem są obecnie na początku spłaty przeciętnie droższe od tych ze zmiennym oprocentowaniem o ponad 0,8 pkt proc.

Niecałe 913 tys. zł. Tyle wynosi obecnie mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych. Wynika to z najnowszych deklaracji banków oraz danych z bankowych kalkulatorów zdolności kredytowej. Oznacza to, że połowa instytucji deklaruje gotowość pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej. To o prawie 45 tys. zł mniej niż przed miesiącem i o blisko 3 proc. mniej niż przed rokiem.

Dostęp do kredytów hipotecznych w ciągu ostatnich tygodni wyraźnie się pogorszył. Październikowy spadek zdolności kredytowej jest o tyle zaskakujący, że teoretycznie sytuacja powinna sprzyjać kredytobiorcom. Z jednej strony mamy bowiem dane wskazujące na rosnące wynagrodzenia. Co do zasady wyższe zarobki powinny pozwalać na uzyskanie większego kredytu.

Zobacz takżeReferendum zmiotło z planszy kolejnego prezydenta. Czerwona kartka dla radnych

Zdolność kredytowa spada. Nowy wskaźnik POLSTR nie pomógł

Część banków zastąpiła dotychczasowe kredyty oparte na stawce WIBOR hipotekami opartymi na wskaźniku POLSTR. Kredyty te szybko pojawiły się w ofertach, ponieważ nowa stawka jest niższa, a finansowanie może być tańsze, przynajmniej w dniu podpisywania umowy. Nie oznacza to jednak, że tak samo będzie w przyszłości. W efekcie niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych nie przełożyło się na poprawę zdolności kredytowej.

Stawka POLSTR jest obecnie wyraźnie niższa niż WIBOR, jednak część banków zastosowała w nowych kredytach wyższe marże. Tym samym korzyści wynikające z niższego wskaźnika zostały częściowo ograniczone. Ponadto w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem punktem odniesienia jest WIBOR lub POLSTR. Wskaźniki te są publikowane w dni robocze, natomiast oprocentowanie kredytów aktualizowane jest co miesiąc lub co kilka miesięcy.

Banki przy badaniu zdolności kredytowej muszą więc uwzględniać możliwość zmiany kosztu pieniądza w przyszłości. Problem w tym, że rośnie ryzyko, iż w kolejnych miesiącach kredyty raczej zdrożeją, niż stanieją.

Możliwe podwyżki stóp procentowych

Po publikacji danych GUS dotyczących wrześniowej inflacji, której wstępny szacunek wynosił 4 proc., a ostatecznie został zrewidowany w górę do 4,1 proc., kolejne zespoły bankowych analityków zaczęły zmieniać swoje prognozy. Zamiast stabilizacji stóp procentowych coraz częściej przewidują wzrost kosztu pieniądza w gospodarce.

Tym samym dołączają do uczestników rynku, którzy już od kilku miesięcy przewidywali, że konsekwencje wojny na Bliskim Wschodzie mogą podbić inflację na tyle, że zmusi to Radę Polityki Pieniężnej do podwyżek stóp procentowych. - Rozstrzał pomiędzy prognozami poszczególnych zespołów analitycznych jest dziś szczególnie duży. Część z nich wciąż uważa, że uda się uniknąć wzrostu kosztu pieniądza w Polsce, podczas gdy inni widzą już perspektywę droższych kredytów relatywnie niedługo - wyjaśnia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.

Z punktu widzenia kredytobiorców oznacza to, że jeśli rynek wycenia podwyżki stóp procentowych, kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem mogą być początkowo droższe od tych ze zmiennym oprocentowaniem.

Obecnie średnie oprocentowanie kredytu z okresowo stałą stopą wynosi blisko 6,5 proc., podczas gdy w przypadku zmiennego oprocentowania jest to nieco ponad 5,6 proc. Różnica przekracza 0,8 pkt proc. Właśnie o tyle przeciętnie droższy na początku spłaty jest kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem. Nie oznacza to oczywiście jednak, że znamy całkowity koszt kredytu w perspektywie 20 czy 30 lat. Wiemy jedynie, jakie będą początkowe warunki spłaty, do momentu aktualizacji oprocentowania.

W przypadku kredytu ze zmiennym oprocentowaniem wysokość raty znamy na najbliższy miesiąc lub kilka miesięcy. Natomiast przy kredycie z okresowo stałym oprocentowaniem możemy znać wysokość rat przez kilka lat do przodu.

Zobacz takżeZaskakujący plan mocarstw. Viktor Orban kandydatem na szefa ONZ

Kto może dostać kredyt hipoteczny? Banki przyjmują optymistyczne założenia

Założenia przyjęte do wyliczenia zdolności kredytowej są stosunkowo optymistyczne. Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w ostatnich latach utrzymuje się w wyraźnym trendzie wzrostowym, a jednocześnie jest wyższe niż zarobki przeważającej części Polaków.

Ponadto przyjęte do kalkulacji koszty utrzymania są niskie, a przykładowa rodzina nie ma żadnych zobowiązań finansowych. Zakłada się również, że zdążyła już zbudować pozytywną historię kredytową, dzięki czemu bank ocenia ją jako wiarygodnego kredytobiorcę. - Celem badania jest ciągłe monitorowanie tego, jaką maksymalną kwotę banki byłyby skłonne pożyczyć na zakup mieszkania, niezależnie od bieżącej koniunktury. Zbyt zachowawcze założenia mogłyby doprowadzić do braku ciągłości badania w okresach dekoniunktury - podsumowuje Bartosz Turek.

Rzeczywista zdolność kredytowa wielu rodzin może być znacznie niższa od wskazanych 913 tys. zł. Ostateczna kwota, jaką bank zdecyduje się pożyczyć, zależy bowiem nie tylko od wysokości dochodów, ale również od kosztów utrzymania, liczby osób w gospodarstwie domowym, historii kredytowej oraz innych zobowiązań.