W latach 2006-2008 cena mieszkań wzrosła o kilkadziesiąt procent. Obecnie choć ceny mieszkań znowu rosną, to rosną umiarkowanie. Cena metra kwadratowego w największych polskich miastach od 2013 wzrosła w stopniu niewielkim, o 300-600 zł na metrze w zależności od rynku:
Źródło: Narodowy Bank Polski
Stonowaną dynamikę cen mieszkań jeszcze lepiej widać, gdy zmiany cen dam nie w złotówkach, a w indeksie cen:
Źródło: Narodowy Bank Polski
(nb. indeks hedoniczny, to taki, który uwzględnia zmiany w jakości produktu, nie jest prostym uśrednieniem cen, w wypadku prezentowanego powyżej indeksu cen mieszkań, koryguje on udział mieszkań droższych w liczbie sprzedanych mieszkań)
Co istotne w odróżnieniu od poprzedniego okresu zwyżki na rynku nieruchomości w latach 2006-2008, obecnie rynek jest o wiele płynniejszy, liczba sprzedawanych lokali więcej niż podwoiła się:
Źródło: Główny Urząd Statystyczny
Fundamentalnym czynnikiem, który przyczynił się obecnie do braku przegrzania koniunktury, jest o wiele wolniejsze tempo wzrostu finansowania nabycia nieruchomości przez banki, co wiąże się z zaostrzoną polityka regulacyjną:
Źródło: Narodowy Bank Polski
Również ceny budowania choć ponownie rosną, to rosną w tempie umiarkowanym:
Źródło: Główny Urząd Statystyczny
Równowagę przy wyższych obrotach powinno pomóc zachować to, że w 2017 zarówno oddano do użytkowania więcej mieszkań niż w latach 2008-09, jak też rozpoczęto budowę większej ilości mieszkań oraz wydano więcej pozwoleń na budowę kolejnych:
Źródło: Główny Urząd Statystyczny
Trend ten kontynuowany jest w 2018. Pod względem liczby pozwoleń wydanych na budowę styczeń b.r. jest rekordowy:
Źródło: Główny Urząd Statystyczny
Rosnąca liczba pozwoleń i rozpoczętych budów, powinna spotkać się z rosnącym popytem na mieszkania. Póki co ceny rosną umiarkowanie. Zakupy mieszkań w o wiele większym stopniu niż w latach 2006-2008 stopniu dokonywane są za gotówkę. Ale w mediach różni eksperci straszą nierównowagą na rynku nieruchomości. Na przykład prof. Hausner tydzień temu opowiadał o bańce na rynku nieruchomości:
Źródło: Polska Times, 26 lutego 2018
Nie wiem jak prof. Hausner definiuje bańkę. Więc nie komentuję. Ale jak widać powyżej na danych o finansowaniu bankowym, żadna akcja kredytowa nie ruszyła. Na wszelki wypadek zerknąłem jeszcze do najnowsza ankiety NBP wśród przewodniczących bankowych komitetów kredytowych (I kwartał 2018):
Źródło: Ankieta NBP wśród przewodniczących bankowych komitetów kredytowych (I kwartał 2018)
Nie wiem, w jakich danych Hausner widzi ruszająca akcję kredytową. W danych o kredytach bankowych jej nie ma. A według ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych w czwartym kwartale nastąpiło zarówno zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów mieszkaniowych gospodarstwom domowym oraz drugi z kolei kwartał banki odczuły niewielki spadek popytu na kredyty mieszkaniowe.
Wolę wnioski wyciagać z danych, niż dawać wiarę opiniom profesorów i ekspertów. A dostępne dane wskazują, że na razie wyższa podaż i popyt mieszkań równoważą się. Nie ma też nadmiernej akcji kredytowej. Jeśli gdzieś węszyć ryzyk dla równowagi na rynku mieszkań to w zwiększeniu popytu na prace budowlane w związku ze spiętrzonym wydawaniem pieniędzy z kolejnej perspektywy finansowej UE oraz z braku pracowników w sektorze budowlanym. To pierwsze ryzyko dopiero może sie zacząć materializować. To drugie łatwo ograniczyć zwiększając imigrację Ukrainców, Białorusinów i Rosjan do Polski.
