Hipoteka to jedno z tych pojęć, którego powszechne użycie, choć głęboko zakorzenione w tradycji , ma zupełnie inne znaczenie niż ustawowe uregulowanie. W naszym współczesnym prawie cywilnym, hipoteka jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym, do tego stopnia związanym z nieruchomością, że samodzielnie istnieć nie może. I choć w systemie normatywnym księgi wieczyste i hipoteki to dwa zupełnie różne pojęcia, to w mowie potocznej już nie, bo gdy załatwiamy jakąś sprawę dotyczącą nieruchomości, najczęściej czynimy to w "hipotece". A jednak to niepoprawne użycie ma swoje uzasadnienie, bo w polskiej tradycji prawnej, z czasów przedrozbiorowych takie właśnie znaczenie przypisywano tej instytucji. Staropolskim schowkiem była komora ( ew. komórka ), a hipoteka to w dosłownym znaczeniu "pod - schowek". Pod czym? Pod rejestrem gruntów. W Rzeczpospolitej opartej na szlachcie osiadłej ( żeby nie powiedzieć "przypisanej" ) takie rejestry były fundamentem ustroju, a "hipoteki", czyli "pod - schowki" filarem wszelkiego obrotu prawnego, zawierającym wszystkie informacje o majątkach ziemskich. I już wiemy czym się zajmował podkomorzy i dlaczego w "Panu Tadeuszu" widzimy tę postać, rozsądzającą spór graniczny, o dawny zamek Horeszków. Swoją drogą to znamienne, że na zabranych przez Rosję ziemiach, w 1811r. widzimy jeszcze dawne polskie sądownictwo w pełnej krasie.
Inaczej rzecz się miała w zaborach austriackim i pruskim, ze szczególnymi konsekwencjami zwłaszcza pod panowaniem Berlina. Skutki pruskiej polityki wobec zajętych ziem polskich pobrzmiewają jeszcze w mowie potocznej, gdy chcąc podkreślić monstrualność jakichś kwot mówimy o "sumach bajońskich". Skąd się wzięły? To efekt wielkiej spekulacyjnej bańki, pierwszej w naszych dziejach, o bardzo dalekosiężnych skutkach społecznych i politycznych, choć zupełnie "zapoznanych" w polskiej nauce historii. I to z wielką szkodą dla nas wszystkich, bo sprawa jest fascynująca i niezwykle pouczająca.
Zająwszy po trzecim rozbiorze ogromną część etnicznej Polski, z Warszawą jako centrum, Prusacy przystąpili do natychmiastowych działań zmierzających do eksterminacji żywiołu polskiego. Metodami innymi niż ich późniejsi następcy i choć nie krwawymi, to bardzo perfidnymi. Już w 1797r. przystąpili do gwałtownego "porządkowania" spraw nieruchomości, poprzez aktualizację danych. Właścicielom wyznaczono bardzo krótkie terminy na złożenie w nowych "amtach" wszystkich posiadanych dokumentów dotyczących ich majątków, celem pełnego zinwentaryzowania potencjału podatkowego i kredytowego. I choć mogło mieć to pozytywne konsekwencje, dla pewności obrotu prawnego, to jednak w całej operacji krył się podstęp.
Dawna hipoteka polska opierała się na szacowaniu wartości nieruchomości w oparciu o dane stałe, jak powierzchnia, zabudowa, lesistość, dostępność ziemi uprawnej itp. Taką wycenę wpisywano do rejestru gruntów, prowadzonego przez "ziemstwo", najczęściej w mieście powiatowym i nie zmieniano przez całe dziesięciolecia, albo dłużej. Hipoteka pruska miała charakter zmienny, a wartość oszacowania zależała od rynkowych cen gruntu. Po trzecim rozbiorze, Prusy trawiące wielką zdobycz nie pchały się do wojny z Francją, a korzystając z wysokich cen na płody rolne i leśne, bogaciły się na panującym w Europie chaosie. Skorzystali też Polacy, bo zniesienie ceł na handel bałtycki i wielka koniunktura na produkty majątków ziemskich - zboże, skóry, popiół, drewno, wywołała hossę, głównie kredytową. Dochodowość produkcji rolnej i leśnej skłoniła wielu ziemian do zwiększania swojego zasobu nieruchomości, kupowanych na kredyt, którego zabezpieczeniem były te dotychczas posiadane. Gorączka zadłużania się ogarnęła cały kraj, co najlepiej relacjonował dobrze zorientowany świadek epoki:
"Przybyło do Warszawy i innych miast wielu ajentów, bądź banku berlińskiego, bądź prywatnych bankierów pruskich, którzy wchodzili w układy z nierozmyślnymi właścicielami względem summ, jakie oni na te dobra zaciągać chcieli, a ułatwiając im nabycie pieniędzy na własną zgubę, zbogacali się sami, wyłudzając od nich tak zwane dusery za trudy przy tych pośredniczych czynnościach podjęte".
Ów bank berliński był pruską instytucją rządową, zarządzającą poważnymi kwotami wynikającymi z rozwiniętego w tym kraju systemu zabezpieczeń społecznych. Jak wiadomo Prusy były armią posiadającą państwo , a to wymagało stworzenia systemu gwarancji dla wdów i sierot, pozostałych po poległych w konfliktach zbrojnych. Stworzono zatem odpowiednie fundusze, zdeponowane w berlińskim banku i przez ową instytucję zarządzane. Te fundusze właśnie runęły na Polskę , wywołując wielką koniunkturę kredytową, opartą wprawdzie na realnych zdarzeniach gospodarczych, ale trwających bardzo krótko, bo cały system załamał się wraz z klęską Prus w wojnie z Napoleonem. Na mocy kończącego ją traktatu w Tylży, zwycięzca w ramach "reparacji" przejął pruskie fundusze publiczne, w tym te zabezpieczone hipotekami na polskich majątkach. Ich właściciele znaleźli się w sytuacji tragicznej. Na zabranych Prusom ziemiach polskich utworzono Księstwo Warszawskie, od razu wmontowane w napoleoński system blokady kontynentalnej. Handel bałtycki zamarł, a koniunktura na produkty gospodarki rolnej i leśnej runęła. Jak wspominał Julian Ursyn Niemcewicz, ceny zboża między rokiem 1806, a 1810 spadły niemal czterokrotnie.
Zadłużeni właściciele nie byli w stanie obsługiwać zobowiązań, nawet w zakresie odsetek, a potrzebujący gotówki Cesarz, będący ich wierzycielem, z tytułu posiadania funduszy pruskich, nie miał z owych należności żadnych korzyści. Zmusił więc rząd Księstwa Warszawskiego do kupienia od niego owych długów, wprawdzie z wielkim dyskontem, sięgającym nawet 50%, ale za gotówkę i z niemal natychmiastową płatnością. Zrujnowane Księstwo nie miało wyjścia i podpisało stosowną konwencję, w Bayonnie gdzie przebywał Napoleon, stąd nazwa tych monstrualnych i nieściągalnych kwot.
Po Kongresie Wiedeńskim "sumy bajońskie" wróciły do Prus, jako po większej części ich wierzytelność wobec Królestwa Polskiego, a ich wartość przekraczała roczny budżet tego niedużego kraju, do tego stopnia podkopując możliwości jego samodzielnego bytu, że nawet Aleksander I powątpiewał w finansowe powodzenie swojego autorskiego pomysłu, jakim było owego Królestwa powołanie. Na szczęście znalazł Franciszka Ksawerego Druckiego - Lubeckiego, niezwykle pracowitego i utalentowanego samouka, który negocjacje dotyczące spłaty tych należności ( pisałem kiedyś o tym fenomenie ), przeprowadził w taki sposób, że w pewnym momencie pruski delegat sam zaczął kwestionować własne pełnomocnictwo, a na koniec, po wzajemnym potraceniu zobowiązań, okazało się , że Prusy ( i Austria ) , pozostają dłużnikami netto Królestwa Polskiego. To jednak już inna opowieść.
W każdym razie, dzięki Druckiemu - Lubeckiemu, zobowiązania polskich właścicieli ziemskich, znalazły się w ręku rządu Królestwa Polskiego, który dla ostatecznego rozwikłania tych spraw, powołał w 1825r. Towarzystwo Kredytowe Ziemskie, które faktycznie przetrwało do 1944r. ( formalna jego likwidacja nastąpiła w roku 1950 ).
Szkoda, że nikt nie wpadł na pomysł aby nauczać historii w sposób pozwalający na rozumienie takich mechanizmów, ich dalekosiężnych skutków, a także wynikających z nich doświadczeń, dających się łatwo przełożyć na współczesne pojęcia i zupełnie praktyczne prawdy. Pozostał nam zwrot językowy, budzący jakiekolwiek sensowne skojarzenia u bardzo nielicznych. "Sumy bajońskie".
