Jak planować rozwój miasta? Nie tylko szybkość, ale i logika

Warszawa nadrabia opóźnienia

Dzisiaj niemal połowa terenów Warszawy objęta jest miejscowymi planami zagospodarowania, ale równocześnie trwają aż 184 procedury dotyczące zmiany planów – chodzi o 24% obszaru miasta. Wypadałoby przyklasnąć temu, że Ratusz nadrabia lata opóźnień, gdyby nie ważne „ale”. A raczej kilka „ale”. Po pierwsze, prace planistyczne prowadzone są bez wymaganego ustawą o planowaniu przestrzennym wieloletniego programu sporządzania planów miejscowych. Po drugie, brak jest czasu na szerszą merytoryczną dyskusję. A po trzecie – na uchwalenie czeka nowe, dostosowane do obecnych warunków rozwoju miasta studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Póki co, podstawą do sporządzania planów jest studium z roku 2006, które w maju 2018 r. Rada Warszawy uznała za nieaktualne.

Procedując w ten sposób, zamiast porządku, możemy mieć chaos. Pomijam już kolejność – najpierw plany miejscowe, potem ogólna koncepcja. To tak, jakby najpierw wybierać meble do pomieszczeń, a potem sporządzać projekt domu. Niby można, ale logika i oszczędność kosztów nakazuje inne rozwiązanie.

Tańsze mieszkania czy droższe wille?

Karkołomność stosowania założeń sprzed dwóch dekad do obecnej sytuacji pokazują kontrowersje wokół niektórych planów. Tak więc w przypadku jednego z nowych planów dla dzielnicy Białołęka (dla rejonu Grodzisk) teren przeznaczony pod budownictwo wielorodzinne postanowiono przeznaczyć pod budowę willi. Deweloperzy skarżą się, że jeszcze w zeszłym roku miasto nie puściło pary z ust, że planuje takie zmiany. Ale nie chodzi tu o biznes jednego czy drugiego dewelopera, a o logikę. Białołęka należy obecnie do lokalizacji najmniej drogich (bo w przypadku cen warszawskich trudno mówić o najtańszych) mieszkań. Średnia warszawska zbliża się do 18 tysięcy za metr kwadratowy, a w tej dzielnicy oferowane są lokale o kilka tysięcy tańsze. Logika nakazywałaby zatem – szczególnie w aspekcie „głodu mieszkaniowego” w Warszawie – aby dostępne grunty spożytkować pod budowę osiedli z mieszkaniami w przystępnych cenach. Szczególnie, że Białołęka jest dziś dzielnicą osiedli wielorodzinnych, a nie dzielnicą willową.

Nawiasem mówiąc – przydałoby się, aby cała dzielnica została najpierw skanalizowana, a potem dopiero planowano wielkie inwestycje…

Podobnie w przypadku Gocławia – przy planowanej stacji trzeciej linii metra założono mniejszą gęstość zabudowy, niż wcześniej planowano. I znów odwołam się do logiki: należałoby wykorzystać takie połączenie komunikacyjne do budowy osiedla, którego mieszkańcy będą mogli korzystać z transportu zbiorowego.

Z deszczu pod rynnę

Paradoksalnie, chęć ograniczenia tempa deweloperskich inwestycji w jednych rejonach Warszawy spowoduje ich zwiększenie w tych obszarach miastach, gdzie jest jeszcze pole do zabudowy. Zgodnie z prawem, władze Warszawy przed wskazaniem terenów na nową urbanizację będą musiały wykazać, że cały potencjał rozwojowy na dotychczasowych terenach został wyczerpany. A osiedle domków jednorodzinnych dla, powiedzmy, 50 rodzin wyczerpie ten potencjał szybciej niż osiedle na 600-700 mieszkań.

Należy docenić starania władz Warszawy, aby skończyć z urbanistycznym chaosem. Powtarzam: przez kilkanaście lat niewiele się działo. Niemniej nie można doprowadzić do sytuacji, w której tempo przyjmowania planów będzie ważniejsze od oparcia ich o realne potrzeby miasta i mieszkańców.