W Warszawie za metr kwadratowy kilkudziesięcioletniego mieszkania trzeba zapłacić już ponad 15 tys. zł. W innych miastach także jest drogo. Czy opłaca się kupować mieszkania w blokowiskach z PRL-u?
Domy z wielkiej płyty postoją ponad 100 lat
W Polsce pierwszy blok z wielkiej płyty został wybudowany w Jelonkach pod Warszawą w 1958 roku. Boom na budownictwo wielkopłytowe to lata siedemdziesiąte i osiemdziesiąte, a 75 proc. tego typu bloków powstało pomiędzy 1971 a 1988 rokiem. Inżynierowie obliczali ich żywotność na 50-70 lat, jednak obecnie według ekspertów czas użytkowania tych konstrukcji to najprawdopodobniej to 100-120 lat, co oznacza, że w niezmienionym stanie powinny pozostać do 2060-2080 roku. Dlatego banki nie widzą przeszkód, by finansować tego typu inwestycje w ramach kredytu hipotecznego. Takie nieruchomości znikają z rynku ze względu na cenę, która jest o kilka procent niższa od cen młodszych lokali kupowanych od poprzednich właścicieli i nawet o 10-20 proc. niższa od mieszkań deweloperskich.
- Galopujące ceny wywołane programem rządowych subsydiów sprawiły, że uwaga części osób zainteresowanych kupnem mieszkania na kredyt skupiła się nie dość, że na rynku wtórnym, to na mieszkaniach w blokach z lat 70. Mimo że z roku na rok zarabiamy więcej, to ceny mieszkań rosną szybciej niż płace i spory odsetek ludzi musi poszukiwać okazji do zakupu własnego M wśród ofert lokali wybudowanych w złotym wieku wielkiej płyty. Dzięki programom termomodernizacji oraz renowacji takich budynków, mieszkania stają się coraz lepiej ocieplone i odnowione. To powolny proces i wiele zależy od decyzji zarządu spółdzielni mieszkaniowych, ale „wielka płyta” nie zawsze już kojarzy się z mieszkaniem gorszej jakości – wyjaśnia Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
15 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania w wielkiej płycie
Na polskim rynku nieruchomości mamy około 60 tys. bloków wykonanych w technologii wielkiej płyty, co przekłada się na około 4 mln mieszkań. Żyje w nich blisko 12 mln Polaków. Metraże mieszkań nie są duże, ponieważ powierzchnia lokali była niegdyś określana przez tzw. normatywy mieszkaniowe. W normatywie z 1959 roku przyjęto, że jednej osobie wystarczy do życia 11 mkw. powierzchni użytkowej. Dopiero później zauważono potrzebę wydzielenia miejsca do jedzenia w kuchni, powiększenia łazienki lub przedpokoju. W efekcie na małych metrażach znajdziemy niewielkie pomieszczenia, często ciemne, z wąską kuchnią. Mimo tych mankamentów oraz postrzegania bloków z wielkiej płyty jako rozwiązania tymczasowego, ten segment rynku nadal jest dobrą alternatywą dla osób, których nie stać na inne mieszkania.
- W drugim półroczu minionego roku we wszystkich miastach wojewódzkich nastąpił spadek liczby ogłoszeń nieruchomości w budynkach wielkopłytowych. Największa różnica dotyczy Mazowsza, gdzie w lipcu 2023 było ponad 1700 ofert na sprzedaż, a w styczniu br. już nieco ponad 1300. Warszawa to największy i najbardziej dynamiczny rynek. Tutaj cena za metr kwadratowy wielkiej płyty jest najwyższa, bo przekracza 15 tys. zł, mimo to średnia liczba wyszukiwań tego typu budynków w pierwszych miesiącach 2024 była największa od roku. Mieszkania te są poszukiwane zarówno przez nabywców indywidualnych, jak i inwestorów. Ci po wyremontowaniu takich lokali mogą ponownie wprowadzić je na rynek na przykład w momencie ogłoszenia kolejnego programu dopłat - dodaje Karolina Klimaszewska.
Oferty mieszkaniowe premium w blokach z PRL
O 39 proc wzrosła liczba wyszukiwań mieszkań z wielkiej płyty w serwisie Otodom w styczniu i lutym w porównaniu do ubiegłego roku. Za mieszkanie w bloku z lat siedemdziesiątych najdrożej zapłacimy w stolicy, ale to w Krakowie nastąpił największy skok ceny, bo o 3 proc. Obecnie metr kwadratowy kosztuje tutaj ponad 14 tys. zł. To wciąż około 6 proc. mniej niż średnia na rynku pierwotnym w Krakowie. Dwucyfrowe wzrosty, powyżej 20 proc., nastąpiły także na rynkach wrocławskim oraz poznańskim. Najmniej zapłacimy w Łodzi (7,7 tys. zł/mkw.) i Katowicach (8 tys. zł/mkw.).
Zdaniem ekspertów mieszkanie w bloku wielkopłytowym nie musi być lokum tymczasowym, przejściowym o zaniżonym standardzie. Na rynku są dostępne oferty takich nieruchomości na przykład czteropokojowych wykończonych w stylu premium, nawet za 1,4 mln zł. Najwięcej milionowych inwestycji jest w Warszawie i w Krakowie. Łączy je duży metraż, nowoczesne wnętrza z marmurem, parkietem czy zabudową szaf i kuchni, bliskość sklepów, stacji metra, przystanków komunikacji miejskiej, przedszkoli i szkół, terenów zielonych wokół budynku, miejsc parkingowych pod blokiem, a także piwnica oraz winda i balkon. Te ostatnie udogodnienia wskazywane są przez ogłoszeniodawców najczęściej.
Tomasz Wypych
Na zdjęciu blokowisko w Wałbrzychu, fot. gov.pl
Czytaj także:
