Obniżki stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i większa oferta nieruchomości – to czynniki, które dziś działają na korzyść osób planujących zakup mieszkania. Jak wynika z danych HREIT, dostępność cenowa nieruchomości w największych polskich miastach poprawiła się o około 25% w porównaniu do połowy 2022 roku. Jeżeli prognozy dotyczące dalszego wzrostu płac oraz kolejnych cięć stóp procentowych się sprawdzą, sytuacja kupujących może nadal się poprawiać.
Ostatnia obniżka stóp procentowych przyniosła ulgę zarówno obecnym kredytobiorcom, jak i tym, którzy dopiero rozważają zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W drugim kwartale 2025 roku dostęp do finansowania zakupu mieszkania jest zdecydowanie łatwiejszy niż dwa lata temu, gdy banki bardzo rygorystycznie oceniały zdolność kredytową.
Ceny mieszkań i wynagrodzenia rosną niemal równolegle
Jak zwraca uwagę Bartosz Turek, główny analityk HREIT, choć ceny mieszkań są dziś nominalnie najwyższe w historii, to przeciętne wynagrodzenia również osiągnęły rekordowe poziomy. Przykładowo, między IV kwartałem 2022 a IV kwartałem 2024 roku ceny mieszkań na rynku wtórnym w 7 największych miastach wzrosły o niemal 24 proc., podczas gdy przeciętne pensje w przedsiębiorstwach zwiększyły się o blisko 23 proc..
W dłuższej perspektywie dane wyglądają jeszcze lepiej: w ciągu 3 lat ceny nieruchomości wzrosły o 34 proc., a płace – o prawie 38 proc. Z kolei w ciągu ostatnich 5 lat mieszkania podrożały o niespełna 61 proc., a zarobki – o niemal 60 proc..
Dostępność kredytowa coraz lepsza
Dostęp do kredytu hipotecznego pozostaje kluczowym czynnikiem wpływającym na realną możliwość zakupu mieszkania. Jeszcze na początku 2025 roku standardowe oprocentowanie kredytów ze stałą stopą wynosiło 7–8%, dziś coraz więcej ofert oscyluje wokół 6–7 proc., a przy spełnieniu dodatkowych warunków – nawet poniżej 6%. To poprawia zdolność kredytową, a więc pozwala wielu osobom uzyskać wyższe finansowanie niż jeszcze kilka miesięcy temu.
HREIT opracowało specjalny indeks dostępności kredytowej mieszkań, który pokazuje, jak realny jest zakup lokalu przez przeciętnego Polaka. Przyjęto założenie, że rata kredytu nie powinna przekraczać 30 proc. wynagrodzenia. Indeks uwzględnia również wpływ rządowych programów, takich jak „Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych” czy „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę stabilizacji
Zdaniem Bartosza Turka, na rynku nieruchomości nie należy spodziewać się rewolucji, ale raczej stopniowej poprawy warunków dla kupujących. Po niestabilnych latach 2020–2023, kiedy rynek przechodził od stagnacji do nagłych wzrostów popytu (m.in. za sprawą „Bezpiecznego Kredytu 2%”), obecna sytuacja sprzyja ewolucji.
W drugiej połowie 2023 roku dostępność kredytowa poprawiała się w zawrotnym tempie – aż 10 razy szybciej niż w pierwszym kwartale 2025 roku. Dodatkowo, w porównaniu do ubiegłego roku, znacząco wzrosła oferta mieszkań na sprzedaż. Historycznie niższe stopy procentowe przekładają się najpierw na liczbę transakcji, a dopiero później – na wzrost cen. Przykładowo, w USA obniżenie stóp o 1 punkt procentowy skutkowało wzrostem cen nieruchomości o 5 proc., ale dopiero w ciągu trzech lat.
Z tego artykułu dowiedziałeś się:
- Dlaczego obecnie łatwiej kupić mieszkanie niż w 2022 roku
- Jak zmiany stóp procentowych wpływają na dostępność kredytów hipotecznych
- Czy ceny mieszkań rosną szybciej niż wynagrodzenia
- Co pokazuje indeks dostępności kredytowej opracowany przez HREIT
n/z: Nowe inwestycje mieszkaniowe na Mokotowie. Zdjęcie ilustracyjne. fot. PAP/ Albert Zawada
Inne tematy w dziale Gospodarka
