Lokalizacja jest dla rynku nieruchomości kluczowa. W ciągu ostatnich trzech lat bliskość wschodniej granicy wiązała się z niższą dynamiką cen. Najsłabiej wypadają powiaty graniczące z obwodem królewieckim, a najlepiej – graniczące z Czechami. Przed agresją Rosji na Ukrainę było odwrotnie.
Dane GUS: granica wschodnia spowalnia ceny nieruchomości
Dane GUS pokazują, że w ciągu trzech lat metr kwadratowy mieszkania położonego na terenie powiatów graniczących z obwodem królewieckim zdrożał tylko o 16 proc. To mniej niż skumulowana inflacja za ten okres i poniżej średniej dla całej Polski (27 proc.). Co ciekawe, w powiatach graniczących z Czechami wzrost cen wyniósł aż 43 proc. Umiarkowanie negatywny wpływ na dynamikę miało sąsiedztwo Ukrainy: w tej grupie powiatów mieszkania podrożały o 27 proc., czyli mniej niż w przypadku powiatów graniczących z Niemcami (38 proc.), Słowacją (32 proc.) i Białorusią (32 proc.).
Szczególnie przypadek Białorusi wymaga szerszego omówienia. Od drugiej połowy 2024 r. w części powiatów (np. augustowskim, siemiatyckim, hajnowskim) mediana cen lokali wyraźnie spadła, co – ze względu na przyjętą metodologię (uśrednianie wyników za kilka kwartałów) – nie zostało jeszcze w pełni odnotowane w zestawieniach.
Lokalizacja ma znaczenie. Nowe trendy na rynku mieszkaniowym po 2022 roku
Chronologia nie jest tu przypadkowa: w połowie 2024 r. wprowadzono czasowy zakaz przebywania w wąskim pasie przy granicy i zaczęto go sukcesywnie przedłużać, a w przestrzeni publicznej pojawiły się głośne doniesienia o incydentach na granicy. Nawet jeśli formalnie restrykcje obejmują niewielki obszar, wpływają one na decyzje turystów i inwestorów, co przekłada się na rynek nieruchomości.
„Jest to korelacja bardzo wiarygodna, choć uczciwie trzeba dodać, że bazujemy tu na danych GUS o medianie cen, która bardzo łatwo reaguje na zmianę koszyka sprzedawanych nieruchomości. Wystarczy, aby na danym rynku spadło zainteresowanie jedynie ze strony osób z ‘grubszymi portfelami’, aby mediana wyraźnie spadła, bo w statystykach zostaje więcej starszych, słabszych technicznie nieruchomości. To ważne, bo mediana pokazuje cenę, wobec której połowa sprzedanych nieruchomości była droższa, a połowa tańsza. Gdy ubywa droższych transakcji, mediana szybko przesuwa się w dół” – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.
Dlaczego południe i zachód przyspieszają? Czynniki strukturalne rynku nieruchomości
Zdaniem ekspertów od 2022 r. bliskość wschodniej granicy ogranicza wzrosty cen nieruchomości. Rynek wycenia tzw. „premię za ostrożność” w lokalizacjach wschodnich. Przed 2022 r. układ sił wyglądał inaczej: najszybciej drożały najtańsze obszary – zwłaszcza przy Białorusi i Rosji (niemal o połowę w trzy lata). Mocne były też powiaty „słowackie”, a słabszy – o kilka–kilkanaście punktów procentowych – był pas przy Ukrainie, Czechach i Niemczech. Na Zachodzie nieruchomości były początkowo droższe, dlatego dynamika cen była tam niższa niż na Wschodzie.
Z analizy celowo wyłączono miasta na prawach powiatu, gdzie ceny nieruchomości zwykle rosną szybciej niż w „Polsce powiatowej”. Do większych miast przyciąga silniejszy rynek pracy, rozwinięty handel i usługi oraz oferta oświatowa. Szczególnie duże ośrodki we wschodniej części kraju mogły odczuć skutki napływu uchodźców oraz relokacji wojskowych (w tym NATO). Przykładem jest województwo podlaskie, którego stolica – Białystok – leży relatywnie blisko granicy z Białorusią, a mimo to notuje dynamiczny wzrost cen mieszkań.
Bo tutaj jest jak jest
Nie wszystko jednak da się zrzucić na niepewność geopolityczną. „Ściana wschodnia” od lat cechuje się niższą gęstością zaludnienia, wyższym odsetkiem pustostanów oraz większym udziałem mieszkań i domów w słabszym stanie technicznym, nierzadko bez podstawowych instalacji. To naturalnie temperuje tempo wzrostów cen. Z kolei południe i zachód korzystają z rosnącej atrakcyjności turystycznej Sudetów i Beskidów, rozwijanej infrastruktury narciarskiej i uzdrowiskowej, silniejszych powiązań transgranicznych oraz dojazdów do pracy. Te czynniki sprzyjają krótszym czasom ekspozycji ofert i mniejszym dyskontom – zwłaszcza w segmencie rekreacyjno-turystycznym przy granicy – co podnosi lokalne ceny nieruchomości.
Z tego artykułu dowiedziałeś się:
- Jak bliskość granic (wschodnich i południowych) wpływa na rynek nieruchomości i ceny nieruchomości w powiatach przygranicznych
- Jakie różnice w dynamice cen pokazują dane GUS dla odcinków granicy z obwodem królewieckim, Ukrainą, Białorusią, Czechami, Słowacją i Niemcami
- Dlaczego czynniki strukturalne (gęstość zaludnienia, jakość zasobu mieszkaniowego, turystyka i powiązania transgraniczne) zmieniają trajektorie cen nieruchomości w różnych częściach kraju
Tomasz Wypych
na zdjęciu: Osiedle Nowa Letnica w Gdańsku, Zdjęcie ilustracyjne. fot. PAP/Andrzej Jackowski
Inne tematy w dziale Gospodarka
