Zdolność kredytowa przykładowej trzyosobowej rodziny z dwiema średnimi krajowymi bije rekordy – mediana ofert banków sięga dziś niemal 930 tys. zł, a od roku urosła o ponad 29 proc. To efekt spadku oprocentowania hipotek i szybszego wzrostu płac niż cen, a także złagodzenia założeń w badaniu zdolności. Eksperci nie wykluczają dalszych obniżek stóp, co może zbliżyć przeciętną zdolność do symbolicznego miliona zł zdolności kredytowej.
W ciągu ostatniego roku kwota, którą banki chciałyby pożyczyć przykładowej trzyosobowej rodzinie zarabiającej dwie średnie krajowe wzrosła o ponad 29 proc. i wynosi prawie 930 tysięcy złotych. Wszystko dzięki spadkowi oprocentowania i wzrostowi wynagrodzeń.
Rekordowa zdolność kredytowa
- Aż trudno uwierzyć, że niewiele ponad 3 lata temu taka sama rodzina dysponowała zdolnością kredytową na przeciętnym poziomie niższym niż 400 tysięcy złotych. Wtedy jednak wynagrodzenia były o ponad 1/4 niższe niż dziś, podstawowa stopa procentowa wynosiła 6,75 proc. i istniało ryzyko, że jeszcze wzrośnie, a do tego w 2022 roku banki przy badaniu zdolności kredytowej musiały zakładać, że oprocentowanie kredytu może wzrosnąć do kilkunastu procent.
To powodowało, że dostęp do kredytów był bardzo trudny. Teraz sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oscyluje wg ostatnich danych GUS w okolicach 9 tys. zł i od wielu miesięcy rośnie szybciej niż ceny dóbr i usług konsumpcyjnych (inflacja). Do tego podstawowa stopa procentowa jest na poziomie 4,75 proc. i prognozy przewidują dalsze jej cięcia - wyjaśnia Bartosz Turek, analityk finansowy.
Obniżka stóp procentowych zrobiła swoje
Dla wzrostu zdolności kredytowej szczególnie ważne były tegoroczne działania Rady Polityki Pieniężnej. Efekt ich jest taki, że tak jak na początku roku w ofertach hipotecznych banków znajdowaliśmy oprocentowanie na poziomie 7-8 proc., tak teraz jest to bliżej 6,25 proc. Od 2023 roku banki, badając zdolność kredytową, nie muszą zakładać aż tak czarnych scenariuszy dalszych zmian kosztu pieniądza w gospodarce, jak jeszcze było to w ich obowiązku w 2022 roku. W efekcie konsekwentnie od pół roku zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych wyznacza co miesiąc nowy rekord. Nie jest to przypadek.
W marcu rynek zaczął wierzyć w mające rychło nadejść cięcia stóp procentowych. To już wystarczyło, aby banki mogły zacząć oferować trochę tańsze kredyty. Potem przyszły faktyczne cięcia stóp procentowych, dzięki czemu przypieczętowany został spadek kosztu „hipotek” w Polsce. To wszystko działo się w otoczeniu rosnących płac. To ważne z punktu widzenia zdolności kredytowej, bo przecież im więcej zarabiamy, tym banki skłonne są nam pożyczyć wyższe kwoty.
Wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (prawie 930 tys. złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.
- Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie pojawić się też mogą np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego – tłumaczy Bartosz Turek.
Jak wybierać hipotekę, by nie przepłacić
Wielu ekspertów przewiduje, że czeka nas dalsze cięcie stóp procentowych. Spadek kosztu pieniądza ma być kontynuowany w 2026 roku. Większymi optymistami są gracze rynkowi, którzy widzą w bieżącym roku przestrzeń do dwóch obniżek stóp procentowych, a finalnie stopa referencyjna NBP ma spaść do 3,5 proc. wobec 4,75 proc. obecnie. Z punktu widzenia posiadacza złotowego kredytu mieszkaniowego ze zmiennym oprocentowaniem oznacza to, że tak jak od początku roku rata 25-letniego długu mogła spaść już o około 13 proc., to pod koniec 2025 roku może do tego dołączyć jeszcze kilkuprocentowa ulga.
W przyszłym roku raty mogą spaść jeszcze o kolejne 5-6 proc. Przy tym oczywiście są to jedynie prognozy, które mogą się ziścić, ale nie muszą. Dlatego roztropnie podchodząc do domowego budżetu należy przygotowywać się też na mniej optymistyczne scenariusze.
Z artykułu dowiesz się:
- Mediana zdolności kredytowej rodziny z dwiema średnimi to dziś blisko 930 tys. zł – o 29% więcej niż rok temu
- Oprocentowanie ofert spadło z 7–8% na początku roku do ok. 6,25%, a stopa NBP to 4,75% – z perspektywą dalszych cięć
- Trzy lata temu podobna rodzina mogła pożyczyć <400 tys. zł przy wyższych stopach i ostrzejszych założeniach testów.</li>
- Prognozy mówią o możliwym dalszym spadku rat (łącznie nawet o kilka pkt proc. do 2026 r.), ale decyzję o kredycie warto oprzeć także na kosztach dodatkowych i warunkach oferty
Tomasz Wypych
Inne tematy w dziale Gospodarka
