Co jest nie tak z kredytami hipotecznymi w Chinach?
Kredyty hipoteczne w Chinach różnią się tym, że są udzielane przez banki nabywcom domów przed wybudowaniem mieszkań i są wspierane nie tylko przez potencjalne mieszkania, ale także przez osobisty kredyt nabywców domów. Podobnie jak było z kredytem we frankach szwajcarskich, ale z daleka lepiej to widać...
Nie tylko znacząco niekorzystnie wpływa to na nabywców domów, którzy płacą pełną kwotę, zanim jeszcze zobaczą swoje mieszkania i odkładają inne aktywa na ryzyko, aby uzyskać pożyczkę, ale porozumienie zwane hipotekami o chińskich cechach zachęca również banki do przeoczenia ryzyka związanego z budynkami, które finansują, ponieważ mogą zająć się innymi aktywami nabywców domów. Typowy chiński moral hazard?
W ramach tego porozumienia kupujący faktycznie zapewniają deweloperom dużą ilość nieoprocentowanych środków finansowych (ustanawiając formę budowy z powierzonym agentem), co znacznie ograniczyło koszt kapitału i ryzyko finansowe deweloperów, a także zapewniło źródło dochodu dla banków ( odsetki od kredytów hipotecznych) i rządu (przychody związane z nieruchomościami).
Układ sprawia, że deweloperzy są ulubieńcami w oczach banków i rządu, a całe ryzyko obciąża kupujących. Dzięki temu deweloperzy podejmą wszelkie możliwe działania, aby rozszerzyć przedsprzedaż mieszkań. Następnie przeznaczają te pieniądze na rozszerzenie swojej działalności, np. na zakup większej ilości ziemi, spowolnienie budowy opłaconych mieszkań, aby lepiej wykorzystać nieoprocentowane fundusze,kosztem jakości budynków. Gdy deweloperzy nie mogą dostarczyć mieszkań na czas lub w dobrej jakości zgodnie z umową, rozproszeni i (strukturalnie) słabi nabywcy z trudem mogą bronić swoich praw i interesów. Skutkiem tego jest obecna fala „zawieszenia kredytu hipotecznego” przez nabywców/kredytobiorców w celu obrony swoich praw. Ten proces to forma strajku Chińczyków.
Część (mniejsza) KC KPCh zwróciła na to uwagę. Xí Jìnpíng z tego powodu, jak pojawi się okazja, może być poddany krytyce?
Ryzyko to istnieje od dawna i nagromadziło się w dużych ilościach i to tylko kwestia czasu, zanim wybuchnie.
Wang Yongli, były wiceprezes Banku Chin (jednego z czterech największych chińskich pożyczkodawców państwowych) uważa, że musimy znaleźć pierwotną przyczynę problemu, jak najszybciej go rozwiązać i wyeliminować ukryte niebezpieczeństwo.
To, co uderza w jego przekazie, to procykliczność procesu, w którym nabywcy domów mogą zaciągać kredyty hipoteczne na mieszkania, do których ukończenie zostało jeszcze wiele lat. W okresie nieubłaganie rosnących cen nieruchomości i rosnącej płynności, system kredytów hipotecznych, który obsługuje duże ilości przedsprzedaży, jest dobry dla sektora nieruchomości. Zapewnia tanie i bardzo elastyczne finansowanie deweloperom, którzy wykorzystują to finansowanie nie zgodnie z przeznaczeniem, ale raczej w celu ogólnego przyspieszenia rozwoju nieruchomości i dalszego podnoszenia cen nieruchomości.
Problem w tym, że skoro nie można już liczyć na nieubłaganie rosnące ceny nieruchomości i zwiększającą się płynność, nagłe i gwałtowne wysychanie tego źródła finansowania musi również zaszkodzić deweloperom w ogóle i wymusić dalszy spadek cen nieruchomości.
Propozycja ratunkowa Wang Yongli wzywa do ratowania kupujących i mówi, że lokalne banki powinny „zawiesić zobowiązania kupujących w zakresie kredytów hipotecznych i podpisać odpowiednią trójstronną umowę z deweloperem i kupującym”. Rutynowo jestem przeciwny wszelkim ratom, a te nie są wyjątkiem. Spodziewam się jednak, że prawdopodobnie trwają prace nad jakimś dofinansowaniem.
Jeśli nie ma ratowania, posiadacze kredytów hipotecznych nie będą wywiązywać się z zobowiązań, a to spłynie na banki. Może to jednak zająć lata, a ceny nieruchomości będą spadać przez cały czas. Pękająca bańka na rynku nieruchomości wpłynie na popyt konsumencki i będzie wywierać jeszcze większą presję na eksport jako środek wzrostu.
Bojkot spłaty kredytów hipotecznych napędza implozję bańki na rynku nieruchomości w Chinach.
To uderzy w całych system gospodarczy ChRL i częściowo świata...
...
