Pełnoskalowa wojna radykalnie zmieniła rynek biurowy Ukrainy. Kijów, który jeszcze w 2021 roku notował rekordowe stawki i niski poziom pustostanów, dziś mierzy się z dużą nadpodażą, a Lwów – mimo roli regionalnego hubu – doświadcza presji związanej z wysokim udziałem wolnych powierzchni.
Pełnoskalowa wojna całkowicie zmieniła rynek nieruchomości biurowych na Ukrainie. W 2021 roku Kijów notował stabilny wzrost: wolne biura stanowiły zaledwie 11–12%, a stawki w biurowcach klasy A sięgały 25–27 USD/m². Stolica pozostawała głównym ośrodkiem aktywności inwestycyjnej, realizowano nowe projekty, a popyt generowały zarówno firmy krajowe, jak i międzynarodowe.
W latach 2024–2025 sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Część budynków została uszkodzona lub opustoszała, międzynarodowi gracze ograniczyli działalność, a duże transakcje praktycznie zanikły. Popyt przesunął się w stronę mniejszych i średnich biur, a ośrodki regionalne – w tym Lwów – zyskały na znaczeniu dzięki relokacji biznesu. Nie oznacza to jednak stabilności: w zachodnich miastach rośnie liczba wolnych lokali, a rynek działa w warunkach niepewności.
Kijów: spadek popytu i nowy profil najemców
Stolica nadal jest największym rynkiem biurowym, ale wojna diametralnie zmieniła jego strukturę. Wiele budynków ucierpiało, część pozostała bez najemców, a zagraniczne firmy zamknęły biura lub przeniosły je za granicę. W 2021 roku wolne powierzchnie stanowiły zaledwie 11–12%, a stawki w klasie A sięgały 25–27 USD/m². W połowie 2025 roku poziom pustostanów wzrósł już do 28,2% w klasie A, 20,5% w klasie B i 14,2% w klasie C.
Duże transakcje stały się rzadkością. Firmy, które zredukowały zatrudnienie i częściowo przeszły na pracę zdalną, preferują teraz małe i średnie biura. Rynek jednak nie zamarł – aktywne pozostają firmy IT, operatorzy telekomunikacyjni, instytucje państwowe i organizacje międzynarodowe. Pojawił się też nowy typ najemców: przedsiębiorstwa obronne, producenci powiązani z sektorem militarnym oraz fundacje. Swoje biura otwierają lub negocjują otwarcie firmy z Niemiec, Wielkiej Brytanii, USA czy Turcji. Choć to niszowy segment, staje się coraz bardziej zauważalny, szczególnie w nowoczesnych przestrzeniach klasy A.
Zmieniły się również kryteria wyboru biur. Dawniej najważniejsze były prestiż, architektura i lokalizacja blisko metra. Dziś kluczowe są schrony, rezerwowe źródła energii, stabilne łącze internetowe i autonomiczność budynku. Biurowce, które tego nie zapewniają, zmuszone są znacząco obniżać czynsze lub akceptować wysoki poziom pustostanów.
W 2021 roku Kijów dysponował ok. 2,4 mln m² konkurencyjnego zasobu biurowego. Obecnie to 2,1 mln m². Spadek wynika nie tylko ze zniszczeń, ale także z zatrzymania nowych inwestycji. W 2021 roku oddawano do użytku setki tysięcy m², natomiast w 2024 roku jedynie 34 tys. m². Oznacza to faktyczne zamrożenie podaży nowych biurowców – nawet przy poprawie popytu powrót nowoczesnych projektów zajmie lata.
Lwów: od boomu relokacyjnego do wysokich pustostanów
Na początku wojny Lwów stał się głównym „bezpiecznym hubem” dla firm z centrum i wschodu kraju. Przenosiły się tu całe zespoły, co wywołało gwałtowny wzrost popytu. Trend szybko jednak osłabł. Od 2023 roku rynek wrócił do tradycyjnych motorów – lokalnych firm i branży IT.
To właśnie sektor IT, wcześniej kluczowy dla popytu, zaczął redukować potrzeby w biurach. Powodem były praca hybrydowa i konieczność oszczędności. Największy udział w rynku przejęły niewielkie umowy najmu na 100–300 m², odpowiadające segmentowi MŚP. Duże transakcje zniknęły niemal całkowicie.
Według CBRE, w III kwartale 2024 roku:
- całkowita podaż biur we Lwowie wyniosła 420 000 m² (+3% od początku roku),
- nowa podaż to zaledwie 12 000 m² (o 75% mniej niż w 2023 roku),
- średni wskaźnik pustostanów wzrósł do 34% (+6 p.p. od początku roku),
- czynsze spadły o 21% r/r i wynoszą 7–16 USD/m²/mies. (bez VAT i opłat eksploatacyjnych).
Wysoki poziom wolnych powierzchni wynika głównie ze spadku popytu ze strony IT oraz ogólnego ograniczenia aktywności najmu. Nowe biurowce, planowane pod duży popyt, stoją częściowo puste. Lokalni przedsiębiorcy częściej wybierają mniejsze i tańsze przestrzenie, także w budynkach nieprofesjonalnych.
Mimo dobrego startu w 2022 roku, rynek biurowy Lwowa w 2024 roku znalazł się pod presją – wskaźnik pustostanów jest tu nawet wyższy niż w Kijowie. Właściciele muszą obniżać czynsze i oferować dodatkowe zachęty, aby utrzymać najemców.
Jako dyrektorka CH „Roksolana” i CHR „Spartak” obserwuję te procesy na co dzień. W „Spartaku” niewynajęte pozostaje ok. 20% powierzchni biurowych, a realizacja drugiego etapu budowy została wstrzymana do końca stanu wojennego. W CH „Roksolana” pustych jest tylko ok. 10% biur – mniej niż średnia dla Lwowa. Stabilność udało się utrzymać dzięki inwestycjom w generatory, które zapewniły najemcom ciągłość pracy nawet w trudnych warunkach.
Nawet jednak nowoczesne i dobrze przygotowane obiekty odczuwają wpływ czynników zewnętrznych, niezależnych od właścicieli. Na poziom wynajmu wpływają m.in. działania mobilizacyjne TCK, spadek zamówień zagranicznych w branży IT oraz trudności ze znalezieniem pracowników. To ogranicza możliwości rynku i czyni go niestabilnym, mimo działań wspierających i inwestycji.
Wnioski i prognoza
Rynek biurowy Ukrainy znajduje się w fazie adaptacji. W Kijowie utrzymuje się wysoki poziom pustostanów, a nowa podaż jest znikoma. Lwów pozostaje kluczowym hubem regionalnym, ale rosnący poziom pustych lokali i niska aktywność najmu hamują odbudowę czynszów.
W krótkiej perspektywie 2025 roku czynsze pozostaną względnie stabilne, z wahaniami w zależności od klasy i lokalizacji. Popyt będzie koncentrował się na małych i średnich biurach, odpowiadających modelowi pracy większości firm w warunkach wojny. Kluczowymi najemcami pozostaną firmy IT, instytucje publiczne, organizacje międzynarodowe i przedsiębiorstwa sektora obronnego.
W średniej perspektywie najważniejszym czynnikiem pozostanie przebieg wojny. Pełne odbudowanie popytu możliwe będzie dopiero po zakończeniu działań zbrojnych i stabilizacji sytuacji w kraju. Do tego czasu rynek funkcjonować będzie głównie w oparciu o istniejący zasób. Format pracy hybrydowej na trwałe wpisał się w standard i także po wojnie będzie kształtować zapotrzebowanie na biura.
Autor: Roksolana Pyrtko, ekspertka z ponad 15-letnim doświadczeniem na rynku nieruchomości, zarządza ponad 100 000 m² powierzchni komercyjnych we Lwowie
Роксолана Пиртко ділиться аналітикою офісного ринку України у період війни та адаптації бізнесу
Повномасштабна війна кардинально змінила ринок офісної нерухомості в Україні. У 2021 році Київ демонстрував стабільне зростання: незайняті офіси становили лише близько 11–12%, а ставки в бізнес-центрах класу А досягали $25–27/м². Столиця залишалася головною точкою інвестиційної активності, нові проекти реалізовувалися у великих обсягах, а попит формували як українські, так і міжнародні компанії.
Станом на 2024–2025 роки ситуація протилежна. Частина площ пошкоджена чи залишилася без орендарів, міжнародні гравці скоротили присутність, а великі угоди практично зникли. Попит змістився у бік менших і середніх офісів, а регіональні центри, зокрема Львів, отримали нові можливості завдяки релокації бізнесу. Водночас стабільності вони не здобули: у містах Заходу зростає кількість вільних приміщень, і ринок працює в умовах невизначеності.
Київ: падіння попиту та новий профіль орендарів
Столиця залишається найбільшим ринком офісної нерухомості, проте війна змінила його структуру. Чимало будівель були пошкоджені, частина залишилася без орендарів, а міжнародні компанії закрили представництва чи перевели офіси за кордон. Якщо у 2021 році Київ упевнено нарощував обсяги бізнес-центрів, порожні офіси становили лише 11–12 %, а орендні ставки у класі А сягали $25–27/м², то у 2024–2025 роках картина виглядає зовсім іншою. Станом на середину 2025 року частка вільних площ сягнула 28,2 % у класі А, 20,5 % у класі B та 14,2 % у класі C.
Великі угоди стали поодинокими, натомість попит змістився на невеликі та середні офіси. Це логічно - компанії оптимізували штати, частково перейшли на віддалену роботу й більше не готові тримати десятки тисяч квадратних метрів.
Попри це, ринок не зупинився. ІТ-компанії, телекомунікаційні оператори, державні установи та міжнародні організації залишаються активними гравцями. А останнім часом у Києві з’явився і новий тип орендарів - оборонні корпорації та суміжні виробники, благочинні фонди. В Україні вже відкривають представництва чи ведуть переговори компанії з Німеччини, Великої Британії, США та Туреччини. Це не масовий сегмент, але він стає відчутним, особливо для сучасних офісних просторів класу А.
Ще одна особливість це зміна критеріїв вибору. Якщо раніше вирішальними були престижність, архітектура та близькість до метро, то тепер ці фактори лише частина рівняння. У центрі уваги - укриття, резервне енергоживлення, стабільний інтернет, автономність будівлі. Бізнес-центри, що цього не забезпечують, вимушені або суттєво знижувати ставки, або залишатися з порожніми площами.
Ще у 2021 році Київ мав близько 2,4 млн м² конкурентного офісного фонду. Сьогодні ця цифра становить 2,1 млн м². В абсолютному вимірі це мінус кілька сотні тисяч метрів, але важливо, що ринок втратив не лише через руйнування. Зупинилася більшість нових проектів: у 2021 році вводили в експлуатацію сотні тисяч м² нових офісних площ, тоді як у 2024 році – введено було лише 34 тис. м².
Це означає, що фактично зупинилося введення на ринок нових офісних центрів. Навіть якщо попит почне відновлюватися, поява сучасних бізнес-центрів займе роки.
Львів: від релокаційного буму до високої частки вільних площ
На початку повномасштабної війни Львів став головним «безпечним хабом» для бізнесу з центральних та східних регіонів. Сюди переїжджали цілі команди, що створило хвилю ситуативного попиту на офісні приміщення. Однак цей тренд виявився короткостроковим. Вже з 2023 року попит знизився, і ринок повернувся до своїх традиційних драйверів - локальних компаній та ІТ-сектору.
Проте саме ІТ-сфера, яка забезпечувала «левову частку» попиту, з 2022 року почала скорочувати потреби в офісах. Причини - перехід на гібридний формат роботи та оптимізація витрат у воєнний час. У результаті найбільшим сегментом оренди стали невеликі угоди по 100–300 м², що відповідає формату малого та середнього бізнесу. Великі угоди практично зникли.
За даними CBRE, у 3 кварталі 2024 року:
• загальна пропозиція офісів у Львові склала 420 000 м² (+3 % від початку року);
• нова пропозиція — лише 12 000 м², що на 75 % менше, ніж у 2023-му;
• середня частка вільних площ досягла 34 % (+6 п.п. з початку року);
• орендні ставки впали на 21 % р/р і становлять $7–16/м²/міс (без ПДВ та експлуатаційних витрат)
Високий рівень частки вільних площ пояснюється насамперед спадом попиту з боку ІТ-компаній та загальним зменшенням орендної активності. Нові бізнес-центри, збудовані під колишній масштабний попит, залишаються частково порожніми. А локальні компанії часто орієнтуються на менші та дешевші приміщення, у тому числі непрофесійні офісні об’єкти.
Таким чином, попри сильний старт у 2022 році, офісний ринок Львова у 2024-му опинився під серйозним тиском: коефіцієнт вільних офісів тут навіть вищий, ніж у Києві, а орендодавці змушені знижувати ставки та пропонувати додаткові умови, аби втримати існуючих орендарів.
Як керівниця ТРЦ «Роксолана» та СТРЦ «Spartak», я щодня спостерігаю, як загальні тенденції ринку відображаються на конкретних об’єктах. У «Spartak» наразі не здано близько 20% офісних площ, а реалізацію другої черги будівництва зупинено до завершення воєнного стану. Водночас у ТРЦ «Роксолана» лише близько 10% офісних площ залишаються незайнятими, тоді як у середньому по Львову цей показник значно вищий. Ми зберегли стабільність завдяки вчасним інвестиціям у генераторні установки що дозволило нашим орендарям працювати без перебоїв навіть у складних умовах.
Втім, навіть сучасні й добре обладнані об’єкти відчувають вплив зовнішніх факторів, які власники не можуть контролювати. На рівень заповнюваності істотно впливають мобілізаційна активність ТЦК, скорочення кількості іноземних замовлень у ІТ-компаній та проблеми з пошуком штатних працівників. Ці фактори обмежують можливості ринку й роблять його нестабільним, навіть попри внутрішні інвестиції та заходи підтримки.
Висновки та прогноз
Офісний ринок України перебуває в умовах адаптації. У Києві зберігається високий рівень незаповненості, орендарі переважно орієнтуються на невеликі площі, а пропозиція нових об’єктів залишається обмеженою. Львів і далі виступає головним регіональним хабом, однак значна частка вільних площ та слабка орендна активність посилюють тиск на ринок і стримують відновлення ставок.
У короткостроковій перспективі 2025 року орендні ставки залишатимуться відносно стабільними, з можливими коливаннями в межах кількох відсотків залежно від класу та локації. Попит концентруватиметься у сегменті невеликих і середніх офісів, що відповідає формату роботи більшості компаній у воєнний час. Ключовими орендарями залишатимуться ІТ-компанії, державні установи, міжнародні організації та підприємства оборонного сектору.
У середньостроковій перспективі вирішальним чинником залишатиметься перебіг війни. Повноцінне відновлення попиту можливе лише після завершення бойових дій і стабілізації безпеки України. До цього часу запуск нових проектів залишатиметься обмеженим, а ринок працюватиме з наявним фондом. Формат гібридної роботи вже закріпився як стандарт, і навіть після перемоги України він продовжить визначати параметри попиту на офісні площі.
У цілому, ринок перебуває у фазі корекції: активність орендарів зберігається, однак повернення до довоєнних обсягів можливе лише після завершення війни та за сприятливих економічних умов.
Автор: Роксолана Пиртко, спеціаліст із понад 15-річним досвідом на ринку нерухомості, керує понад 100 000 м² комерційних площ у Львові
Jestem prawnikiem i analitykiem rynku nieruchomości, CEO centrów handlowo-rozrywkowych „Roksolana” i „Spartak” we Lwowie. Specjalizuję się w zarządzaniu strategicznym, analizie rynku i rozwoju projektów inwestycyjnych.
Nowości od blogera
Inne tematy w dziale Społeczeństwo
