Dlaczego Polacy płacą za kredyt więcej niż reszta Europy?

Polacy, którzy marzą o własnym mieszkaniu i decydują się na kredyt hipoteczny, wciąż muszą liczyć się z jednymi z najwyższych kosztów kredytowania w Europie. Wysokie oprocentowanie to efekt nie tylko poziomu stóp procentowych, ale przede wszystkim marż bankowych, które – jak zauważają eksperci – są w Polsce wyjątkowo wysokie. Skąd się biorą i czy można z tym coś zrobić?Nie tylko inflacja i stopy. Banki chcą odbudować zyski

– Banki poniosły duże koszty w związku z kredytami frankowymi, procesami sądowymi i wyrokami Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Teraz próbują odbudować zyski kosztem swoich klientów – mówi agencji Newseria dr hab. Ireneusz Dąbrowski, prof. SGH i członek Rady Polityki Pieniężnej.

Zobacz także„Pierogi zamiast autorytetu nauki”. Sławosz Uznański-Wiśniewski zbiera cięgi

Zdaniem profesora, zarządy banków świadomie utrzymują wyższe marże kredytów hipotecznych niż ich odpowiedniki w Europie Zachodniej. Akcjonariusze banków nie chcą brać na siebie strat – wolą przerzucić je na kredytobiorców.

Czym właściwie jest marża i dlaczego tak rośnie?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to suma dwóch składników: stopy referencyjnej (do niedawna WIBOR, obecnie w fazie przejściowej do nowego wskaźnika POLSTR) oraz marży banku. To właśnie ta druga część może znacząco różnić się między krajami – i jest w Polsce wyjątkowo wysoka.

W grudniu 2024 roku średnia marża wynosiła 1,7 proc. Największy wpływ miało tzw. ryzyko prawne (0,81 pkt proc.), które przebiło nawet klasyczne ryzyko kredytowe – sytuacja niespotykana w innych krajach UE. Do tego dochodzi jeszcze podatek bankowy (0,24 pkt proc.). Dla porównania: przeciętny kredytobiorca w Niemczech lub Austrii nie musi martwić się tak wysokimi dodatkowymi kosztami.

RPP może obniżać stopy, ale na marże nie ma wpływu

W czerwcu 2025 roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło 7–8 proc., przy stopie referencyjnej NBP na poziomie 5,25 proc. Po lipcowej obniżce stóp do 5 proc., wskaźniki WIBOR 3M i 6M również nieznacznie spadły, co w niektórych bankach przełożyło się na oprocentowanie kredytu poniżej 7 proc.

– Rada Polityki Pieniężnej może wpływać na stopy procentowe i tym samym na część oprocentowania kredytu, ale nie ma wpływu na wysokość marż. Państwowa regulacja marż nie zadziała, bo banki i tak znajdą sposób, żeby ją obejść – tłumaczy prof. Dąbrowski.

Nadchodzi zmiana: z WIBOR na POLSTR

W najbliższych miesiącach Polska zakończy proces przejścia z kontrowersyjnego wskaźnika WIBOR na nowy – POLSTR (Polish Short Term Rate), który opiera się na realnych transakcjach międzybankowych z rynku overnight. Reforma ta wynika z unijnych przepisów i ma zwiększyć przejrzystość rynku.

– Zmiana wskaźnika powinna odbyć się bezboleśnie – przekonuje prof. Dąbrowski. – Nowy wskaźnik może być wprowadzony nawet z mocy prawa, bez konieczności podpisywania aneksów. I to będzie dobra zmiana.

W przeciwieństwie do WIBOR-u, który „patrzy w przyszłość” i opiera się na oczekiwaniach, POLSTR jest wskaźnikiem „wstecznym” – uwzględnia już dokonane zmiany poziomu stóp i realia ekonomiczne.

Pozwy o WIBOR – czy czeka nas druga fala procesów jak z frankami?

Coraz więcej kredytobiorców kwestionuje w sądach sposób ustalania stawki WIBOR. Choć umowy na nim oparte nie tracą ważności, sądy będą musiały rozstrzygać, czy jego konstrukcja była przejrzysta i zgodna z prawem.

Zobacz takżeNie składki i nie kontrole. Największy powód zapaści polskich firm jest inny

11 czerwca 2025 roku w TSUE odbyła się rozprawa w sprawie złotowych kredytów mieszkaniowych opartych na WIBOR-ze. Rzecznik Generalny wyda opinię 11 września, a wyrok Trybunału spodziewany jest w pierwszej połowie 2026 roku.

– Na razie nie ma efektów prawnych, ale jeśli orzeczenie TSUE uzna, że WIBOR był nieprawidłowo stosowany, banki będą musiały tworzyć nowe rezerwy, co oznacza spadek zysków – zauważa członek RPP.

Koszty frankowych kredytów wciąż ciążą sektorowi

Choć mogłoby się wydawać, że temat kredytów frankowych to już historia, to w rzeczywistości problem wciąż generuje gigantyczne koszty. Tylko pięć największych banków w Polsce zawiązało rezerwy na II połowę 2025 roku w wysokości 3,3 mld zł. Łącznie koszty sektora z tym związane przekroczą 100 mld zł – i to tylko na same ryzyka prawne.

Co może się zmienić dla kredytobiorców?

Polacy wciąż płacą więcej za kredyt hipoteczny niż mieszkańcy wielu innych krajów UE. Na obniżkę marż nie ma co liczyć – banki chcą odbudować wyniki finansowe. Ale spadające stopy procentowe i nadchodząca zmiana wskaźnika referencyjnego dają nadzieję na choćby minimalne ulgi w domowych budżetach kredytobiorców.

Jednak największą niewiadomą pozostaje orzeczenie TSUE w sprawie WIBOR-u. To od niego może zależeć przyszłość setek tysięcy kredytów i stabilność całego sektora bankowego.

5 najważniejszych rzeczy, które czytelnik dowiedział się z tekstu:

• Polskie kredyty hipoteczne należą do najdroższych w Europie, głównie z powodu wysokich marż bankowych.
• Banki rekompensują sobie straty po kredytach frankowych, przerzucając koszty na klientów.
• RPP wpływa na stopy procentowe, ale nie kontroluje marż banków, więc możliwości obniżenia kosztów kredytu są ograniczone.
• WIBOR zostanie zastąpiony przez wskaźnik POLSTR, oparty na rzeczywistych transakcjach – to ma zwiększyć przejrzystość.
• TSUE analizuje legalność WIBOR-u – wyrok w 2026 roku może mieć poważne skutki dla banków i kredytobiorców.
  
  Tomasz Wypych
  
  Fot: Budowa mieszkań, analogicus/pixabay