Spadające stopy procentowe i rosnące wynagrodzenia wyraźnie poprawiły dostęp do kredytów hipotecznych. Efekt dla rynku mieszkaniowego jest konkretny: para zarabiająca dwie średnie krajowe może dziś pozwolić sobie na mieszkanie nawet o jedną piątą większe niż jeszcze kilka lat temu. Choć rynek hipoteczny notuje rekordowe wartości nowych umów, eksperci studzą entuzjazm i przypominają, że obecna poprawa na rynku mieszkaniowym wciąż nie oznacza powrotu do najlepszych lat dla kupujących.
Przełom na rynku mieszkaniowym. Spadek stóp i wzrost płac zmieniają sytuację kredytobiorców
Z tego artykułu dowiesz się:
- dlaczego spadek stóp procentowych realnie zwiększył zdolność kredytową Polaków
- o ile większe mieszkanie para może dziś kupić na kredyt niż kilka lat temu
- co faktycznie napędza boom na kredyty mieszkaniowe w 2025 roku
- czy rekordowa wartość udzielonych hipotek oznacza więcej kredytów, czy wyższe kwoty
- jak obecna sytuacja wypada na tle lat kryzysowych i okresów dobrej koniunktury
- czy możliwości zakupowe mogą jeszcze się poprawić w najbliższych miesiącach
Od trzech lat dostęp do kredytów mieszkaniowych wyraźnie się poprawia. Zawdzięczamy to rosnącym wynagrodzeniom, zmianom regulacyjnym i spadkowi oprocentowania kredytów. Solidne cięcia stóp procentowych połączone ze wzrostem płac powodują, że popyt na kredyty wyraźnie wzrósł, choć rynek mieszkaniowy nie rozpieszczał potencjalnych nabywców.
– Stało się tak najpewniej też dlatego, że w latach 2022–2024 potencjalni kredytobiorcy nie mieli łatwego życia. W 2022 roku o kredyt było ekstremalnie trudno, w 2023 roku dostęp do kredytów trochę się poprawił, ale na rynku bardzo aktywni byli beneficjenci „Bezpiecznego Kredytu 2%”, z którymi przeciętnemu nabywcy trudno było konkurować. W 2024 roku weszliśmy natomiast z ekstremalnie wykupioną ofertą mieszkań na sprzedaż, która dopiero w kolejnych miesiącach była żmudnie odbudowywana. W efekcie przez długi czas popyt na mieszkania i kredyty mógł się kumulować. Trudno się więc dziwić ożywieniu, w momencie, w którym oferta mieszkań na sprzedaż jest bogata, a dostępność kredytów wyraźnie się poprawiła ze względu na spadek oprocentowania i rosnące wynagrodzenia – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.
Wartość kredytów rośnie szybciej niż liczba udzielanych hipotek
Już dziś dostępne dane sugerują, że w bieżącym roku łączna wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych może wyznaczyć nowy rekord w okolicy co najmniej 95–100 mld złotych. Dane NBP za trzy pierwsze kwartały sumują się do ponad 70 mld zł, a przed nami jeszcze odczyty za ostatnie miesiące roku.
Od czerwca wartość nowych umów o kredyt mieszkaniowy konsekwentnie co miesiąc przekraczała 8–9 mld złotych. Warto przy tym podkreślić, że tak wysoki wynik zawdzięczamy nie rekordowej liczbie udzielanych kredytów, ale rekordowej przeciętnej kwocie, na którą opiewają wnioski o hipoteki.
Ile mieszkania może dziś kupić para w dużym mieście
Para w dużym mieście wojewódzkim mogłaby w trzecim kwartale 2025 roku pozwolić sobie na zakup mieszkania o powierzchni prawie 52 m kw. To o 19 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Przy założeniu, że para zarabia dwie średnie krajowe, czyli łącznie ponad 12 tys. zł miesięcznie, oraz że na obsługę kredytu przeznacza 30 proc. dochodu netto, możliwe byłoby zadłużenie się na około 553 tys. zł.
Zakładając 20-proc. wkład własny, czyli około 138 tys. zł, i 25-letni kredyt oprocentowany na 6,7 proc. w skali roku, para mogłaby kupić mieszkanie przy średniej cenie ponad 13 tys. zł za metr kwadratowy, zgodnie z danymi NBP dla siedmiu największych rynków w Polsce.
Dzisiejsza poprawa na tle lat kryzysowych i taniego kredytu
Powierzchnia 52 m kw. jest zbliżona do tej, którą faktycznie kupują dziś Polacy w dużych miastach. Jeszcze w trzecim kwartale 2022 roku ta sama para mogłaby pozwolić sobie jedynie na około 38 m kw., a w 2008 roku – na niespełna 29 m kw.
– Aktualne możliwości nabywcze pary dysponującej dwiema średnimi krajowymi są znacznie lepsze niż w okresach wyraźnej dekoniunktury, ale zbliżone do średniej z ostatnich dwóch dekad. Nie oznacza to jednak, że mamy dziś najlepszy moment na rynku nieruchomości. W latach 2013–2021, przy racjonalnym poziomie rat, można było kupić mieszkanie większe niż obecnie. Biorąc pod uwagę spodziewane zmiany wynagrodzeń i kosztu kredytu, możliwości nabywcze mogą jeszcze wzrosnąć do około 56 m kw., czyli o niemal 10 m kw. więcej niż rok wcześniej – podsumowuje Bartosz Turek.
Przypomnijmy, że pod koniec 2020 roku, przy oprocentowaniu kredytu nieprzekraczającym 3 proc., para mogła pozwolić sobie na zakup mieszkania o powierzchni około 74 m kw., wydając na ratę 30 proc. dochodów.
na zdjęciu: klucze do mieszkania, zdjęcie ilustracyjne. fot. Jakub Zerdzicki, Pexels
Tomasz Wypych
Inne tematy w dziale Gospodarka
