Boom budowlany właśnie się rozkręca. Deweloperzy znaleźli swoją niszę na rynku mieszkań

Z artykułu dowiesz się:

Liczba mieszkań na przedmieściach Warszawy wzrosła w rok o 42 proc., a w rejonie Wrocławia o 36 proc.
Ceny metra kwadratowego poza miastem są niższe od 21 do 36 proc. względem największych aglomeracji
46 proc. deweloperów ma trudności z zakupem gruntów w centrach miast, a 25 proc. rezygnuje z nowych inwestycji z powodu ich braku
58 proc. osób deklarujących silną potrzebę kontaktu z naturą rozważa przeprowadzkę do innej miejscowości

Nowe oferty mieszkań są, ale na przedmieściach

Analizy portalu BigData rynekpierwotny.pl pt. ,,Przedmieścia w natarciu – coraz więcej Polaków wybiera życie poza miastem” pokazują, że suburbanizacja nie jest zjawiskiem chwilowym, lecz istotnym trendem wpływającym na lokalizację nowych ofert mieszkaniowych. Na terenach podmiejskich systematycznie przybywa inwestycji deweloperskich – od października 2024 r. do października 2025 r. liczba dostępnych mieszkań wzrosła o 42 proc. w okolicach Warszawy, 36 proc. w rejonie Wrocławia, 23 proc. wokół Trójmiasta, a 17 proc. w rejonie Poznania.

Jednym z kluczowych czynników wpływających na lokalizację inwestycji jest ograniczona dostępność gruntów oraz ich wysoki koszt w centrach miast. Jak wynika z „Raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2024 r.” przygotowanego przez NBP, aż 46 proc. deweloperów ma coraz większe trudności w nabyciu gruntów budowlanych, a 25 proc. firm zrezygnowało z rozpoczęcia kolejnych inwestycji właśnie z powodu braku odpowiednich terenów. Niedobór działek inwestycyjnych skłania deweloperów do lokowania inwestycji w strefach podmiejskich.

Zobacz takżeZegar tyka dla Iranu. Wojska USA czekają na rozkaz Trumpa

Deweloperzy uciekają z miast. Brakuje gruntów i rosną koszty

- Ograniczona dostępność gruntów w centrach miast powoduje, że o wyborze lokalizacji decyduje nie tylko czynnik kosztowy. Dla deweloperów coraz ważniejsze są dziś: przewidywalny przebieg inwestycji oraz szybkie uzyskiwanie decyzji administracyjnych. To właśnie także dlatego część nowych inwestycji powstaje poza ścisłymi centrami miast – komentuje Piotr Cieśliński, Principal w Wyser Executive Search.

Przedmieścia oferują nie tylko większą dostępność terenów pod zabudowę, ale też bardziej przystępne warunki ich zakupu, co przekłada się na ceny nieruchomości. Według danych BigData RynekPierwotny.pl ,,Przedmieścia w natarciu – coraz więcej Polaków wybiera życie poza miastem” średnia cena metra kwadratowego mieszkań w lokalizacjach podmiejskich jest niższa od 21 proc. do 36 proc. w porównaniu z największymi miastami w Polsce - o 36 proc. w okolicach Warszawy, 34 proc. w rejonie Krakowa, 33 proc. wokół Trójmiasta, a 30 proc. w okolicach Wrocławia.

Na decyzje nabywców duży wpływ mają także czynniki środowiskowe – ucieczka poza centrum oznacza zwykle lepszą jakość powietrza i mniejszy hałas, co dla wielu osób staje się dodatkowym argumentem przy wyborze lokalizacji. To podejście potwierdza raport Otodom „Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych” z 2025 r., z którego wynika, że 58 proc. osób deklarujących silną potrzebę kontaktu z naturą decyduje się na przeprowadzkę do innej miejscowości, a w tej grupie aż 44 proc. wybiera relokację z miasta na wieś, co pokazuje rosnące znaczenie czynników środowiskowych przy podejmowaniu decyzji mieszkaniowych.

Zobacz takżeSzpitale przed wielką reformą. Demografii nie można ignorować

Polacy wybierają ciszę, przestrzeń i pracę hybrydową

- Przedmieścia oferują większą dostępność terenów pod zabudowę i bardziej przystępne warunki zakupu, co pozwala Polakom myśleć o przestronniejszym metrażu. Szukanie alternatyw w wyborze miejsca zamieszkania wynika w dużej mierze także ze zmian zachodzących na rynku pracy oraz ze stylu życia. Upowszechnienie pracy hybrydowej wyraźnie zmniejszyło znaczenie lokalizacji miejsca pracy. Jednocześnie wzrosła potrzeba większej przestrzeni życiowej i bliższego kontaktu z naturą - komentuje Joanna Kozarzewska, Senior Partner w Wyser Executive Search.

Równoczesne prowadzenie kilku inwestycji, rozwijających się w różnym tempie i obarczonych odmiennym ryzykiem, realizowanych w zróżnicowanych uwarunkowaniach formalnych, planistycznych i infrastrukturalnych, wymaga od firm skutecznego nadzorowania całego procesu. W praktyce oznacza to wyższe oczekiwania kompetencyjne wobec pracowników odpowiedzialnych za realizację inwestycji – od umiejętności zarządzania ryzykiem i harmonogramem, przez sprawne poruszanie się w zmieniających się przepisach prawa budowlanego i planistycznego, po zdolność koordynowania prac wielu interesariuszy jednocześnie. Coraz większe znaczenie ma także zdolność oceny wpływu lokalnych decyzji administracyjnych na przebieg projektu, rozumienie kosztów wynikających z różnic infrastrukturalnych oraz umiejętność szybkiego reagowania na zmiany po stronie wykonawców i dostawców. Firmy oczekują również większej biegłości w analizie danych i korzystaniu z narzędzi cyfrowych, które pozwalają monitorować postęp prac, przewidywać opóźnienia i podejmować decyzje na podstawie aktualnych informacji.

W praktyce oznacza to konieczność prowadzenia projektów w otoczeniu, w którym tempo decyzji administracyjnych, dostępność infrastruktury i lokalne priorytety inwestycyjne różnią się między gminami.