Tańsze kredyty hipoteczne. Czas na dalsze obniżenie stóp procentowych?

Z artykułu dowiesz się:

Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło z 7–8 proc. do poziomu około 5 proc.
RPP obniżyła stopę referencyjną do 4 proc., a rynek oczekuje dalszych cięć
Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem znów mogą być tańsze niż stałe
Zdolność kredytowa rośnie także dzięki niższym marżom i wyższym wynagrodzeniom

Głównym motorem wzrostu zdolności kredytowej jest spadek oprocentowania „hipotek”. Warto przypomnieć, że rok temu kredyty mieszkaniowe były oprocentowane na 7-8 proc. Dziś normą jest już stawka z „piątką z przodu”. Tak diametralną zmianę zawdzięczamy oczywiście cięciom stóp procentowych.

Rada Polityki Pieniężnej w 2025 roku sprowadziła stopę referencyjną z poziomu 5,75 proc. do 4 proc. Niższy koszt pieniądza szybko przebity został przez banki na tańsze kredyty mieszkaniowe. Co więcej, dominujące jest oczekiwanie na dalsze cięcia stóp o kolejnych 75 punktów bazowych. To sprowadziłoby stopę referencyjną do docelowego poziomu 3,25 proc.

Zobacz takżeZ Tokio do Elbląga. Strike King odsłania pierwsze karty

Spadek stóp procentowych napędza zdolność kredytową

- To, że według prognoz zbliżamy się do kresu obniżek stóp procentowych widać też jeśli spojrzymy na to jak zachowuje się koszt kredytów ze zmiennym i stałym oprocentowaniem. To drugie było wyraźnie niższe przez ponad 3 lata. Teraz jednak kredyty ze stałym oprocentowaniem zdają się oddawać pole „hipotekom” ze zmiennym oprocentowaniem. Wszystko dlatego, że gracze rynkowi spodziewają się już tylko wcześniej wspomnianych trzech obniżek stóp (łącznie o 75 punktów bazowych). W efekcie notowania kilkuletnich kontraktów terminowych na stopę procentową nie różnią się już znacząco od krótszych stawek rynku międzybankowego (WIBOR).

Rynek widzi na horyzoncie kres obniżek stóp procentowych, a to pozwala kolejnym bankom na oferowanie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem z niższą stawką niż kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Spodziewane już w marcu kolejne cięcie stóp ma szanse przypieczętować tę zmianę. Jeśli znowu kredyty ze zmiennym oprocentowaniem będą tańsze, to ich udział w nowej akcji kredytowej powinien wzrosnąć. Przy tym oczywiście warto w tym miejscu przypomnieć o ryzyku z lat 2022-2023. Wtedy gwałtowne podwyżki stóp procentowych spowodowały, że raty kredytów mieszkaniowych ze zmiennym oprocentowaniem potrafiły się nawet podwoić - przypomina Bartosz Turek, niezależny analityk rynku nieruchomości.

Zobacz takżeMarta Nawrocka i żona Hołowni wyśmiane na okładce "Polityki". "Wolne media w natarciu"

Zmienna stopa wraca do łask. Czy to koniec cyklu obniżek?

Spadek oprocentowania kredytów to również zasługa spadających średnich marż kredytów mieszkaniowych. Banki ograniczyły w tym względzie swoje apetyty o około 25-35 punktów bazowych w porównaniu do stawek sprzed roku. Ta wzmożona konkurencja póki co chroni przed przerzucaniem na potencjalnych kredytobiorców kosztu wyższego podatku dochodowego (CIT). Efekt ten widać w postaci spadku oprocentowania depozytów, niż presji na wzrost marż kredytów mieszkaniowych.

Pod znakiem zapytania pozostaje to, czy na wysokość marż kredytowych będzie miał wpływ ogłoszony w lutym wyrok TSUE w sprawie kredytów opartych o stawkę WIBOR. Jeśli – zgodnie z deklaracjami banków – wyrok ten faktycznie potwierdza, że nie ma podstaw do kwestionowania wskaźnika WIBOR, to teoretycznie niższe ryzyko udzielania kredytów ze zmiennym oprocentowaniem ma szansę przełożyć się w kolejnych miesiącach na spadek marż. Wyższą zdolność kredytową zawdzięczamy też rosnącym wynagrodzeniom. Na podstawie dostępnych danych GUS można już oszacować, że średnia stawka wypłacana pracownikom przedsiębiorstw była w ubiegłym roku o około 8 proc. wyższa niż rok wcześniej.

Jasnym jest przy tym, że im grubszy portfel klienta idącego do banku po kredyt, tym większa skłonność tej instytucji do proponowania wyższej kwoty długu. Wspomniana kwota to mediana, co oznacza, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.

Zobacz takżeMiszalski się nie zatrzymuje. Kusi mieszkańców nową obietnicą

Niższe marże i wyższe pensje zwiększają dostępność hipotek

- Dla porządku warto jednak dodać, że przeciętna zdolność kredytowa na poziomie ponad miliona złotych, to rekord jedynie w sensie nominalnym. Panująca szczególnie w ostatnich latach inflacja spowodowała erozję siły nabywczej pieniędzy. Dość powiedzieć, że w przeciągu ostatnich 5 lat mieliśmy do czynienia ze skumulowaną inflacją na poziomie około 45 proc.. W efekcie choć banki deklarują chęć pożyczenia na zakup mieszkania najwyższej kwoty w historii, to bywały już czasy, kiedy zdolność kredytowa była liczona tak liberalnie, że przy obecnym poziomie dochodów banki pozwoliłyby zadłużyć się nawet na 30 proc. więcej – podsumowuje Bartosz Turek.