Tańsze kredyty w Hiszpanii niż w Polsce. Różnica jest znacząca

Różnica może przesądzić o opłacalności inwestycji – miesięczna rata dla kredytu na 500 tys. euro może być niższa o niemal tysiąc euro. W perspektywie 20 lat to oszczędność prawie 240 tys. euro. Różnica w oprocentowaniu ma kluczowe znaczenie dla inwestorów kupujących nieruchomości pod wynajem. Nieruchomość za milion euro na Costa del Sol może generować przychód z najmu krótkoterminowego na poziomie 6–10 proc. rocznie.

Dom wyjdzie taniej w Hiszpanii

- Przy finansowaniu hiszpańskim, gdzie rata kredytu stanowi mniejszy procent tego przychodu, inwestycja generuje dodatni cash flow niemal od pierwszego miesiąca – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka biura nieruchomości By-Bright.

Według wyliczeń agencji Bright Real Estate, klient kupujący apartament za 800 000 euro z kredytem na 60 proc. wartości przy 3,5 proc. oprocentowania płaci około 2 150 euro miesięcznie. Jeśli nieruchomość wynajmuje się średnio za 4 000 euro w sezonie i 2 000 euro poza sezonem, średni miesięczny przychód to 3 000 euro. Po odjęciu raty, kosztów zarządzania i podatków aktywo spłaca się z wynajmu, a kapitał właściciela pracuje w nieruchomości premium. Hiszpańskie kredyty hipoteczne oferują także inne zalety. Brak obowiązkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego oraz niższe prowizje bankowe dodatkowo obniżają całkowity koszt kredytu.

Zobacz takżeOrban atakuje Tuska. "Jest w panice, bo przegrał wybory"

Kto może dostać kredyt w Hiszpanii? Wymagania dla nierezydentów

- W Hiszpanii maksymalna prowizja przygotowawcza to 1,5 proc., ale często da się wynegocjować 0,5 proc. lub nawet jej całkowite zniesienie. W Polsce prowizje sięgają 2–3 proc. wartości kredytu, co przy większych kwotach oznacza dziesiątki tysięcy złotych dodatkowych kosztów - mówi Marc Elliott, broker kredytów hipotecznych na rynku hiszpańskim, założyciel Fluent Finance Abroad

Choć oferta wydaje się atrakcyjna, polscy nabywcy muszą spełnić szereg kryteriów. Ze względu na unijną Dyrektywę o Kredycie Hipotecznym, większość hiszpańskich banków nie posiada zdolności operacyjnej do obsługi kredytów w złotych, co zawęża rynek do zaledwie 4–5 instytucji finansowych.

Dla nierezydentów standardem jest finansowanie do 60 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to bezwzględny wymóg posiadania 40 proc. wkładu własnego w gotówce, plus dodatkowe środki na koszty transakcyjne (głównie podatki, opłaty notarialne i rejestracyjne).

Równie istotny jest limit wskaźnika zadłużenia na poziomie 35 proc. miesięcznego dochodu netto. Do tej kalkulacji wliczane są wszystkie istniejące zobowiązania w Polsce – raty kredytów hipotecznych, leasingi samochodowe, zadłużenie na kartach kredytowych i inne pożyczki.

- System nie jest zaprojektowany dla typowego inwestora maksymalizującego dźwignię finansową. Hiszpańskie banki poszukują osób o wysokich, stabilnych dochodach, które jednocześnie posiadają znaczne nadwyżki gotówkowe i niski poziom dotychczasowego zadłużenia - podkreśla Marc Elliott.

Zobacz takżeJ. D. Vance obchodził Halloween. Nagranie w peruce hitem sieci

Bezpieczna lokalizacja dla oszczędności

Dodatkowo, maksymalny wiek nierezydenta na koniec okresu kredytowania wynosi około 75 lat, co stanowi istotną barierę dla starszych inwestorów planujących długoterminowe finansowanie. W obecnej sytuacji geopolitycznej i ekonomicznej, kiedy Polacy poszukują bezpiecznych lokalizacji dla swojego kapitału, różnica w oprocentowaniu może być czynnikiem przesądzającym o wyborze Hiszpanii zamiast Polski jako kierunku inwestycji. To jednak możliwość dla dobrze skapitalizowanych inwestorów: wymagany jest minimum 40 proc. wkład własny, niskie zadłużenie w Polsce i stabilne dochody.