Załamanie chińskiego rynku nieruchomości, wywołane nadmierną ekspansją deweloperów i gwałtownym zaostrzeniem regulacji, stało się jednym z największych wyzwań gospodarczych dla Pekinu od dekad. Nadwyżka niesprzedanych mieszkań, upadki gigantów takich jak Evergrande czy Country Garden oraz pół miliona utraconych miejsc pracy obnażają kruchość modelu wzrostu opartego na kredycie i spekulacji. W obliczu gigantycznego zadłużenia wewnętrznego i ograniczonych zasobów finansowych państwowych przedsiębiorstw, Pekin rozważa masowy wykup niesprzedanych lokali przez firmy państwowe. Skuteczność tej strategii pozostaje jednak pod znakiem zapytania, a przyszłość sektora może potoczyć się trzema zupełnie odmiennymi ścieżkami.
W sierpniu 2025 roku oficjalnie zakończyła się pewna epoka – Evergrande, niegdyś najpotężniejszy chiński deweloper, zostaje usunięty z giełdy w Hongkongu. To nie tylko spektakularny upadek jednej firmy, ale symboliczny koniec ery nieruchomości napędzanych kredytem, które przez dekady napędzały wzrost drugiej gospodarki świata. Kurs akcji Evergrande został zawieszony już 18 miesięcy temu, a decyzja o wykreśleniu z parkietu pojawiła się automatycznie, zgodnie z lokalnym prawem.
Krytyczny moment zapoczątkował sądowy nakaz likwidacji firmy na początku 2024 roku – wszystko za sprawą niewydolnego planu restrukturyzacji. Evergrande był jednym z najbardziej zadłużonych deweloperów na świecie, z łącznymi zobowiązaniami oszacowanymi w różnych raportach na setki miliardów dolarów. Według międzynarodowych źródeł, łączna wartość zobowiązań wynosiła około 300 miliardów USD (2,43 biliona RMB) na koniec 2022 roku. Inne raporty potwierdzają nawet poziom: ok. 330 miliardów dolarów. Obecnie zadłużenie zostało „zidentyfikowane” przez sądy na łączną kwotę ponad 45 miliardów USD wobec wierzycieli instytucjonalnych — banków, funduszy, itd. Natomiast reszta, czyli kilkaset miliardów, to w znacznej części drobni wierzyciele — miliony Chińczyków, którzy podpisali umowy na mieszkania i wpłacili swoje oszczędności, a także zaliczki i przedpłaty na mieszkania, które nigdy nie zostały wybudowane, zobowiązania wobec dostawców i podwykonawców (często mniejsze firmy, rodzinne przedsiębiorstwa), obietnice inwestycyjne w produkty finansowe sprzedawane klientom indywidualnym jako bezpieczne, a które były faktycznie formą finansowania spółki, niewypłacone wynagrodzenia lub świadczenia dla pracowników. To właśnie sprawia, że sprawa Evergrande jest tak wrażliwa politycznie w Chinach — bo uderza nie tylko w rynki finansowe, ale w społeczne zaufanie do całego systemu nieruchomości i państwa.
Te liczby szokują zwłaszcza przy zestawieniu z faktem, że dotychczas udało się odzyskać raptem 0,255 mld dolarów – ułamek całości zadłużenia. Większość majątku dewelopera albo jest zamrożona, albo uzależniona od skomplikowanych struktur własnościowych, które utrudniają jego sprzedaż. Nawet sprzedaż elementów „niekluczowych”, jak obraz Moneta, nie przybliża do realnej spłaty długu .
Co więcej, to wydarzenie nie ogranicza się do ekonomicznego epizodu – to kryzys strukturalny. Inwestycje w nieruchomości spadły o kolejne 11% w pierwszej połowie 2025 roku, mimo że wcześniej sektor odpowiadał za niemal jednej czwartej chińskiego PKB. Chińskie władze po tej porażce centralnego planowania probowały oddać ster lokalnym samorządom, pozwalając im reagować indywidualnie – jednak powolna odbudowa jest fragmentaryczna i nierówna, zależna od finansów poszczególnych miast.
Upadek Evergrande ma efekt domina – inne wielkie firmy, takie jak Country Garden czy Sunac, znajdują się w trudnych restrukturyzacjach, a ich los pokazuje, że to nie odosobniony wypadek, lecz symptom głębszego załamania całego sektora. To, co kiedyś wydawało się kwestią prywatnego upadku jednej firmy, ewoluowało w narodowe nieszczęście – kość niezgody między dynamiką wzrostu a koniecznością delewarowania. Evergrande nie padł dlatego, że był słaby, lecz dlatego, że był symptomem nadmiernego kredytowania całej chińskiej „fabryki wzrostu” w nieracjonalnym kierunku.
Country Garden – jeszcze w 2023 roku drugi największy deweloper w Chinach z górnolotnymi projektami i wielomiliardowymi dochodami – został pogrążony przez stratę w wysokości 178,4 mld RMB (~ 24,3 mld USD). W pierwszej połowie 2024 strata zmalała do 12,8 mld RMB (~ 1,75 mld USD), ale jednocześnie przychody spadły aż o połowę - z odebranego tempa sprzedaży wynika dramatyczne ograniczenie cash flow. Country Garden zalega z spłatą obligacji offshore o wartości ok. 14,1 mld USD i negocjuje ich redukcję o 78% – to próba ratunku przed petroliowym wnioskiem o likwidację, którego rozpatrzenie sąd przesunął na styczeń 2026 roku. Jednocześnie utrata płynności wywołała wezwania do poważnych restrukturyzacji, co z kolei drastycznie podważyło zaufanie inwestorów zagranicznych.
Sunac China – w obliczu zalewu problemów cash-flow oraz licznych nieruchomości wciąż niedokończonych lub niewynajętych – przystępuje do drugiego etapu restrukturyzacji w ciągu 18 miesięcy. Firma zredukowała część długu onshore o ponad połowę i dąży do konwersji około 9,55 mld USD długu zagranicznego na nowe instrumenty kapitałowe, oferując obligacje zamienne (MCBs), co wiąże się z znacznym rozwodnieniem udziałów właściciela, Sun Hongbina. W praktyce to kredytodawcy przejmują kontrolę kapitałową nad firmą druga szansa restrukturyzacji może być dla Sunac ostatnią .
A to nie koniec — zagrożonych płynnością jest więcej firm. China South City, wspierany przez władze Shenzhen, otrzymał sądowy nakaz likwidacji w związku z zaległościami przekraczającymi 60,9 mld HKD (~ 7,8 mld USD) i 87,6 mld w aktywach; to kolejny przypadek likwidacji państwowego dewelopera od początku kryzysu. W tle widoczna jest skala problemu: od 2021 roku upadki Evergrande, Country Garden, Sunac, Kaisa czy Fantasia pokazują, że to nie jednorazowy wypadek – to strukturalny kryzys całego sektora w wyniku nadmiernej ekspansji, zadłużenia i spowolnienia popytu na nieruchomości.
Władze w Pekinie rozważają powierzenie Państwowym firmom – w tym China Cinda Asset Management – zadania wykupu bloków niesprzedanych domów od bankrutujących deweloperów. Celem jest zmniejszenie nadpodaży nieruchomości, która spłynęła na rynek po kryzysie sektora deweloperskiego zapoczątkowanym w 2021 roku, oraz złagodzenie presji finansowej hamującej cały rynek.
Firmy te będą mogły korzystać z funduszu o wartości 300 miliardów juanów (~42 miliardy USD), udostępnionego wcześniej przez bank centralny w ramach programu wsparcia mieszkań socjalnych. Wcześniejsze pilotażowe inicjatywy, choć nieliczne, pozwalały lokalnym SOE na wykup nieruchomości po „rozsądnych cenach” i przekazanie ich na potrzeby taniego zasobu mieszkaniowego . Jednocześnie w 2024 roku analizowano likwidację górnego limitu cenowego dla takich wykupów, co pozwoliłoby lepiej dopasować ceny do realiów rynku. Była także propozycja, by samorządy wydawały obligacje przeznaczone na ten sam cel – wykup nadmiaru mieszkań. Dotychczasowe próby wsparcia nieruchomości – np. w 2024 roku – przyniosły ograniczone rezultaty. Przytaczany jest często przykład, że mimo planu zakupu mieszkań przez samorządy, inicjatywę podjęło zaledwie 29 miast.
Problem nadmiaru nieruchomości ma charakter strukturalny – według szacunków WSJ, w Chinach może znajdować się aż 90 milionów pustych mieszkań, co odpowiada możliwosci zakwaterowania całej populacji Europy. Wiele z tych pustostanów to nieukończone inwestycje w mniej zaludnionych miastach trzeciej czy czwartej kategorii, które dodatkowo borykają się z demograficznym odpływem mieszkańców.
Choć oficjalnie przejmowanie aktywów upadłych gigantów deweloperskich przedstawiane jest jako ratowanie rynku, w praktyce są to często projekty obciążone poważnymi problemami technicznymi i finansowymi. Wiele inwestycji od lat stoi w stanie surowym, co oznacza, że materiały budowlane uległy degradacji, stalowe elementy skorodowały, a izolacje straciły szczelność. Brak zabezpieczenia przed wilgocią i warunkami atmosferycznymi prowadzi do przecieków, zawilgocenia ścian, rozwoju pleśni i grzybów. Instalacje elektryczne i wodno-kanalizacyjne, wykonane często z tanich komponentów, starzeją się nawet bez użytkowania i po kilku latach wymagają pełnej wymiany. W niektórych przypadkach brak nadzoru budowlanego w okresie przestoju skutkuje mikropęknięciami elementów nośnych lub osiadaniem budynków, co wymaga kosztownych napraw, a czasem rozbiórki. Modernizacja i dokończenie takich projektów może pochłonąć od 30 do 60 procent kosztów budowy od zera, co czyni przedsięwzięcie ekonomicznie wątpliwym. Przy spadającym popycie, zwłaszcza w miastach trzeciego i czwartego rzędu, potencjalny zysk ze sprzedaży jest często iluzoryczny i sprowadza się do zapisu księgowego, a nie realnego wpływu gotówki. W praktyce państwowe przejęcia stają się więc przejmowaniem strat, a nie wartościowych aktywów, co dodatkowo obciąża finanse publiczne.
Konsekwencje obecnego kryzysu na chińskim rynku nieruchomości mogą być długofalowe i wykraczać daleko poza sam sektor budowlany. Po pierwsze, przy tak dużej skali zadłużenia wewnętrznego – według szacunków Banku Rozrachunków Międzynarodowych całkowity dług Chin przekroczył 300% PKB – utrzymujący się spadek wartości aktywów może zachwiać stabilnością finansową banków i instytucji pożyczkowych, które od lat kredytowały deweloperów i samorządy. Po drugie, lokalne rządy, które finansowały się głównie sprzedażą praw do użytkowania gruntów, tracą kluczowe źródło dochodu, co prowadzi do ograniczenia inwestycji infrastrukturalnych i cięć w usługach publicznych. Po trzecie, utrata zaufania inwestorów – zarówno krajowych, jak i zagranicznych – może skutkować odpływem kapitału oraz wzrostem premii za ryzyko, podbijając koszty finansowania całej gospodarki.
Podobnie jak centralne planowanie w czasach Mao Zedonga doprowadziło do katastrofalnych klęsk głodu i szeregu absurdalnych decyzji, które cofnęły Chiny w rozwoju o dekady, tak dziś centralne sterowanie gospodarką przez Xi Jinpinga i jego otoczenie prowadzi do kolejnej strukturalnej zapaści. Kryzys w chińskim budownictwie mieszkaniowym osiągnął tak skalę niespotykaną w historii. Problem polega jednak na tym, że te pustostany nie tylko nie przynoszą dochodu, ale także tracą na wartości: ich stan techniczny pogarsza się z roku na rok, a wiele osiedli jest wręcz wyburzanych, zanim kiedykolwiek zostały zasiedlone. Oznacza to, że gigantyczne środki włożone w ich budowę już są w dużej mierze stracone, a dla państwa pogrążonego w rekordowym zadłużeniu wewnętrznym jest to problem o potencjalnie destabilizujących skutkach dla całej gospodarki.
Inne tematy w dziale Gospodarka
