Jak kupić 60 000 mieszkań bez kredytu?

W dzisiejszym materiale wyjątkowo przeanalizuję dwa sektory. Pierwszy z nich to nieruchomości. Znajdziemy w nim firmy zajmujące się wynajmem, zarządzaniem nieruchomościami oraz działalnością deweloperską. Drugi to sektor usług komunikacyjnych. Jego skład może zaskakiwać, ponieważ kojarzy się głównie z telefonami, światłowodami i dostarczaniem internetu, a w praktyce obejmuje również firmy działające w reklamie, filmach, serialach czy grach komputerowych.

Najważniejszą zasadą serii dywidendowej jest staranny wybór spółek. Szukam przedsiębiorstw, które rozwijają swój biznes, a jednocześnie regularnie zwiększają dywidendę. Nie interesują mnie firmy oferujące wysokie wypłaty dla akcjonariuszy, jeśli nie stoją za nimi realne perspektywy dalszego wzrostu.

Jak wiecie z poprzednich odcinków tej serii, gospodarka dzieli się na 11 sektorów. Dziewięć z nich mamy już za sobą (oznaczone czerwona ramką na poniższej grafice).

Podział gospodarki na 11 sektorów. Źródło: https://www.msci.com/indexes/index-resources/gics

Do przeanalizowania pozostały nam więc dwa sektory: nieruchomości oraz usługi komunikacyjne. Zaczniemy od pierwszego z nich, który jest znacznie bardziej zróżnicowany, niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka.

Co obejmuje sektor nieruchomości?

Sektor nieruchomości możemy podzielić na dwie główne grupy:

1. REIT-y, czyli fundusze inwestujące w nieruchomości. Dzięki specjalnym regulacjom nie muszą płacić podatku dochodowego, ale w zamian są zobowiązane do wypłaty akcjonariuszom minimum 90% dochodu. To sprawia, że są interesującym wyborem dla osób szukających powtarzalnych dywidend. REIT-y dzielą się również według branż, w których działają. Mogą wynajmować hotele, mieszkania, magazyny, a nawet centra danych. Przykładami takich firm są Realty Income oraz Iron Mountain.
2. Spółki deweloperskie, firmy zarządzające nieruchomościami i całymi portfelami nieruchomości, a także pośrednicy uczestniczący w ich finansowaniu, kupnie lub sprzedaży. Reprezentantami tej grupy są m.in. Howard Hughes Holdings oraz Lennar Corporation.

Na co zwracać uwagę, inwestując w sektor nieruchomości?

Sektor nieruchomości jest bardzo zależny od stóp procentowych. Działające w nim spółki są często mocno zadłużone, ponieważ przy inwestycjach posiłkują się kredytem. Kiedy stopy procentowe rosną, koszty obsługi długu potrafią zwiększyć się bardzo szybko. Dobrym przykładem jest polski rynek mieszkaniowy.

Załóżmy, że we wrześniu 2021 roku zaciągnąłeś kredyt na 25 lat w wysokości 300 tys. zł.. Początkowo rata wynosiła około 1300 zł. W ciągu kolejnego roku stopy procentowe wzrosły z 0,1% do 6,75%, a rata zwiększyła się do około 2500 zł, czyli niemal dwukrotnie. Gdy stopy rosną, firmy z branży mają mniej klientów, ponieważ część z nich traci zdolność kredytową, a jednocześnie wyższe koszty finansowania negatywnie wpływają na marże. Spadek stóp działa odwrotnie: obniża koszty i poprawia dostępność kredytów, co sprzyja spółkom nieruchomościowym.

Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. To trzy najważniejsze rzeczy w inwestowaniu w nieruchomości. Trzeba zwracać uwagę na to, gdzie firma prowadzi działalność i jakie są perspektywy danego regionu. Czego innego możemy oczekiwać po Nowym Jorku, a czego innego po wyludniających się miastach przemysłowych w USA. Inwestując w spółki giełdowe, nie mamy takiej swobody jak osoba, która może kupować mieszkania wyłącznie w kilku największych i rozwijających się miastach. Lokalizacja pozostaje jednak jednym z kluczowych czynników sukcesu.

Pomiędzy poszczególnymi rodzajami REIT-ów występują ogromne różnice. Inaczej zachowują się podmioty wynajmujące mieszkania, które zaspokajają podstawową potrzebę i zwykle mogą liczyć na dość stabilny popyt, a inaczej właściciele biurowców, których znaczenie spadło w epoce pracy zdalnej. Jeszcze inną charakterystykę mają galerie handlowe, centra logistyczne czy centra danych.

REIT-y cechują się stosunkowo wysoką stopą dywidendy. Ze względu na obowiązujące ulgi podatkowe są zmuszone dzielić się znaczną częścią dochodu z akcjonariuszami. Dzięki temu mogą być atrakcyjne dla inwestorów szukających kwartalnych, a czasem nawet miesięcznych wypłat.

REIT-y są znacznie bardziej zmienne niż mieszkania na wynajem. Mieszkania nie są notowane publicznie, mają niską płynność i nie sprawdzamy ich ceny każdego dnia. REIT-y znajdują się na giełdzie, więc ich kurs zmienia się co kilka sekund. Dla części inwestorów może to być problem. Osoby śledzące tę serię są już zapewne oswojone ze zmiennością aktywów giełdowych, ale warto o niej pamiętać, ponieważ REIT-y często porównuje się z bezpośrednim wynajmem mieszkań.

REIT-y zarabiają przede wszystkim na czynszach, dlatego ogromne znaczenie mają obłożenie nieruchomości, długość umów oraz liczba i jakość najemców. Lepiej, aby REIT wynajmował garaże lub lokale socjalne i miał niemal pełne obłożenie, niż oferował luksusowe nieruchomości w centrach drogich miast, z których większość stoi pusta.

Wybierając najlepsze spółki do tej serii, analizuję kilka parametrów. Sprawdzam, od ilu lat firma podnosi dywidendę, jaki procent jej przychodów pochodzi spoza USA, jaką ma kapitalizację, w jakim tempie zwiększa wypłaty oraz jaka część zysku trafia do akcjonariuszy.

Czytaj dalej: Jak kupić 60 000 mieszkań bez kredytu?

P/E vs ROIC – którym wskaźnikiem warto się kierować?

Autor: Karol Natonik