Specyfika umowy o dzieło w oczach analityków bankowych
Zgodnie z przepisami prawa, umowa o dzieło jest tzw. umową rezultatu. Oznacza to, że wynagrodzenie wypłacane jest wyłącznie za osiągnięcie konkretnego, z góry określonego efektu (np. stworzenie grafiki, napisanie kodu, przetłumaczenie książki). Z racji braku ciągłości typowej dla stosunku pracy, banki podchodzą do takich dochodów z dużą ostrożnością. Obawiają się, że po zakończeniu jednego projektu kredytobiorca może mieć problem z szybkim pozyskaniem kolejnego zlecenia, co bezpośrednio przełoży się na trudności w terminowym spłacaniu rat.
Brak odpowiedniego przygotowania i nieumiejętność udokumentowania regularności wpływów to najczęstsza przyczyna, dla której następuje odmowa kredytu hipotecznego w przypadku osób utrzymujących się z wolnych zawodów. Aby odnieść sukces podczas analizy ryzyka, musisz udowodnić analitykowi pełną powtarzalność i długoterminową przewidywalność swoich zarobków.
Wymagany staż i ciągłość dochodów
Kluczowym kryterium przy ocenie umowy o dzieło jest okres, przez jaki wnioskodawca uzyskuje z niej dochody. O ile przy standardowej umowie o pracę często wystarczą zaledwie 3 miesiące zatrudnienia, o tyle przy umowach o dzieło banki wymagają znacznie dłuższego udokumentowanego stażu. Rynkowym standardem jest konieczność wykazania ciągłości wpływów z tego tytułu przez minimum 12, a w niektórych instytucjach finansowych nawet 24 miesiące wstecz.
Niezwykle ważne jest, aby w rozpatrywanym okresie nie występowały rażące luki. Jeśli pomiędzy kolejnymi realizowanymi dziełami pojawiają się kilkumiesięczne przerwy bez żadnych dochodów, bank potraktuje to jako zbyt wysokie ryzyko utraty płynności. Ogromnym atutem będzie natomiast wykazanie, że od dłuższego czasu współpracujesz z jedną lub kilkoma stałymi firmami. Buduje to wizerunek lojalnego i poszukiwanego na rynku specjalisty.
Koszty uzyskania przychodu – szansa czy pułapka?
Aspektem, na który freelancerzy muszą zwrócić szczególną uwagę, są Koszty Uzyskania Przychodu (KUP). W przypadku twórców podpisujących umowy o dzieło z przeniesieniem praw autorskich wynoszą one aż 50%. Pozwala to na odprowadzenie znacznie niższego podatku dochodowego i tym samym uzyskanie wyższej kwoty przelewu "na rękę".
Z punktu widzenia zdolności kredytowej tak wysokie KUP mogą jednak stanowić biurokratyczną pułapkę. Część banków stosuje sztywne algorytmy – przy wyliczaniu zdolności kredytowej automatycznie potrącają z Twojego dochodu brutto ustawowe 20% lub 50% kosztów, traktując je jako realne, fizyczne wydatki poniesione na wykonanie dzieła (np. zakup drogich materiałów, licencji, zużycie sprzętu). Może to doprowadzić do sztucznego zaniżenia dochodu netto przyjmowanego do zdolności. Z tego powodu warto starannie dobierać banki i składać wnioski tam, gdzie analitycy analizują realne wpływy na konto bankowe oraz deklarację podatkową, a nie opierają się na sztywnych limitach ustawowych.
Jakie dokumenty przygotować do wniosku o kredyt hipoteczny?
Gromadzenie dokumentacji kredytowej w przypadku pracy projektowej jest bardziej pracochłonne niż przy klasycznym etacie. Aby bank mógł rzetelnie prześwietlić Twoją sytuację, niezbędne będzie dostarczenie twardych dowodów potwierdzających deklarowane zarobki. Zazwyczaj wymaga się przygotowania:
Wszystkich zawartych umów o dzieło (oraz ewentualnych aneksów) z okresu wymaganych 12-24 miesięcy.
Rachunków wystawionych i podpisanych do poszczególnych umów.
Pełnych wyciągów z rachunku bankowego (za 12-24 miesiące), potwierdzających regularne wpływy. Kwoty na wyciągach muszą idealnie co do grosza zgadzać się z kwotami widniejącymi na rachunkach.
Rocznej deklaracji podatkowej (najczęściej PIT-37) wraz z załącznikami PIT-11 otrzymanymi od zleceniodawców oraz Urzędowym Poświadczeniem Odbioru (UPO) za ubiegły rok rozliczeniowy.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania o kredyt hipoteczny a umowa o dzieło
1. Czy muszę mieć podpisane umowy o dzieło na przyszłość (staż w przód)?
W przeciwieństwie do umów o pracę na czas określony czy umów zlecenie, przy umowach o dzieło banki znacznie rzadziej wymagają dokumentowania stażu "w przód" (czyli podpisanych umów na kolejne miesiące). Analitycy rozumieją, że dzieło to często krótki, zamknięty projekt realizowany tu i teraz. Kluczowa jest dla nich rygorystyczna weryfikacja historii wpływów z minionych kilkunastu miesięcy.
2. Czy opłaca się we wniosku połączyć umowę o dzieło z umową o pracę innej osoby?
Tak, jest to rozwiązanie wysoce optymalne. Jeśli dołączasz do wniosku współkredytobiorcę (np. małżonka), który posiada stabilną umowę o pracę na czas nieokreślony, stanowi to dla banku niezwykle mocne zabezpieczenie transakcji. Dochód z Twoich umów o dzieło jest wówczas traktowany jako doskonałe wsparcie głównego budżetu, co znacząco podnosi ogólną zdolność kredytową i łagodzi politykę oceny ryzyka stosowaną wobec Ciebie.
3. Jak dokładnie banki wyliczają mój średni dochód z tytułu umów o dzieło?
Z uwagi na naturalną nieregularność wpływów w wolnych zawodach, bank nie opiera się na wyrywkowych danych z ostatnich 3 miesięcy. Średnia zarobków wyliczana jest najczęściej z pełnego, 12-miesięcznego okresu kalendarzowego. System sumuje wszystkie wpływy z tego czasu i dzieli je przez 12. Pamiętaj, że tzw. puste miesiące (w których nie realizowałeś żadnych zleceń i nie otrzymałeś przelewu) automatycznie i bezwzględnie obniżają Twoją ogólną średnią.
Komentarze
Pokaż komentarze