Eksperci sprawdzili, jak w metropoliach wygląda relacja cen metrażu mieszkań do wysokości zarobków, wielkość oferty i metraż, który przeciętne gospodarstwo domowe może kupić na kredyt w obecnych warunkach. Warszawa i Kraków nie znalazły się na podium.
Portal RynekPierwotny.pl przygotował Ranking Dostępności Mieszkań. Ważniejszy od wysokości comiesięcznych wpływów na konto jest stosunek zarobków do cen mieszkań. Dzięki temu wiemy, na jakie mieszkanie będziemy mogli sobie pozwolić.
Stosunek cen do zarobków
- Z czerwcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Gdańsk, Warszawa i Katowice. Najniższe były one w Lublinie, Łodzi i Bydgoszczy. Jak się okazuje, wysokie zarobki nie zawsze idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są Katowice. I na odwrót, np. w Szczecinie, mimo niskich zarobków, w ofercie firm deweloperskich przeważają mieszkania budowane przez nie z myślą o zamożnych klientach - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu Gethome.pl. - To właśnie w stolicy Górnego Śląska w połowie roku funkcjonował najkorzystniejszy stosunek cen mieszkań do zarobków. W czerwcu za przeciętne wynagrodzenie brutto można tu było kupić 0,87 m kw. mieszkania w budownictwie deweloperskim.
Bardzo dobrze prezentuje się także Bydgoszcz, gdzie średnia cena metra kwadratowego nie przekroczyła 10 tys. zł. Podobnie było w Lublinie i Łodzi, ale te miasta wyglądają najgorzej na tle pozostałych pod względem wysokości zarobków. Najmniejszą powierzchnię mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić w czerwcu mieszkańcy Warszawy, tylko 0,59 m kw. W stolicy najłatwiej jest o dobrze płatną pracę, ale ceny mieszkań też są najwyższe.
Policzono, ile mieszkań w czerwcu 2023 r. przypadało na tysiąc mieszkańców w poszczególnych miastach. Największy wybór lokali mieli nabywcy w Gdańsku i Bydgoszczy, na 1000 mieszkańców przypadały po 23 oferty, we Wrocławiu - 22 oferty i Krakowie - 20 ofert. Najgorzej jest w Szczecinie - tylko 12 ofert mieszkań na 1000 mieszkańców.
- W Katowicach, Lublinie i Łodzi oferta mieszkań deweloperskich była w czerwcu większa niż przed rokiem, w Katowicach aż o 34 proc., w Lublinie - o 17 proc. , a w Łodzi - o 5 proc.. Jednak w Krakowie, Gdańsku, Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Bydgoszczy i Szczecinie oferta mieszkań deweloperskich wyraźnie się skurczyła przez rok, np. w Krakowie o 34 proc. – mówi Marek Wielgo.
Dostępność do kredytu
Młode osoby mieszkanie kupują zwykle na kredyt. Dlatego dostępność kredytowa ma największy wpływ na końcowe wyniki porównania miast. Sprawdzono, ile metrów kwadratowych nowego lokum na kredyt może kupić singiel oraz rodzina „2+1”.
- Mowa o powierzchni lokalu deweloperskiego dostępnej dla osoby zarabiającej 100% przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw. Jeżeli chodzi o rodzinę 2+1, to każda z dorosłych osób otrzymuje właśnie takie przeciętne wynagrodzenie z porównywanego miasta. Co ważne, budżet rodziny 2+1 w kontekście kredytu został skorygowany o wyższe koszty życia - dodaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W przypadku obydwu modelowych gospodarstw domowych, założenia przewidują wkład własny wynoszący 10 proc. i pierwszą ratę na bezpiecznym poziomie 40 proc. dochodu netto. Program Bezpieczny Kredyt 2 proc. zapewnia możliwość kupienia o wiele większego lokum. Różnica względem standardowej oferty banku sięga 60 proc. , bo krajowe banki zachęcając do zaciągania Bezpiecznych Kredytów 2%, na ogół zrezygnowały z marży przez pierwsze 5 lat. To oznacza efektywne oprocentowanie wynoszące 2 proc. w ciągu 60 miesięcy.
Najlepszą dostępnością kredytową mają Katowice, a najgorzej wypadła Warszawa, gdzie relacja między wynagrodzeniami i ceną 1 m kw. jest najmniej korzystna. Mieszkaniec Katowic kupi prawie o połowę większe mieszkanie niż warszawiak.
Ostateczne wyniki rankingu dostępności nowych mieszkań przedstawiają się następująco:
Katowice - 100 punktów
Bydgoszcz - 96 punktów
Gdańsk - 90 punktów
Wrocław - 84 punkty
Lublin - 83 punkty
Poznań - 83 punkty
Kraków - 82 punkty
Łódź - 82 punkty
Warszawa - 72 punkty
Szczecin - 72 punkty
Wysoki poziom płac
Zwycięstwo Katowic ma duży związek z wysokim poziomem przeciętnych płac. Podobne zastrzeżenia są niepotrzebne w przypadku Gdańska i Bydgoszczy, miast, które uzyskały znacznie lepszy wynik od reszty stawki. Na drugim końcu rankingu są ex aequo Szczecin i Warszawa, miasta z niską dostępnością cenową i kredytową nowych lokali.
- W przypadku Szczecina problemem jest też uboga oferta rynkowa. Jednak mieszkańcy tego miasta w przeciwieństwie do warszawiaków mogą szukać znacznie tańszych ofert na rynku wtórnym - podsumowuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Tomasz Wypych
