Europejski plan mieszkaniowy – szansa czy kolejna regulacja z Brukseli?

Dane są wymowne. W ciągu ostatniej dekady ceny nieruchomości w UE wzrosły średnio o 60 procent. W Polsce ten wzrost wyniósł 113 procent, na Węgrzech przekroczył 230 procent. Jedynie Finlandia odnotowała stagnację cenową. Równocześnie dynamicznie rozwija się rynek najmu krótkoterminowego – w 2024 roku za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking zarezerwowano ponad 850 milionów noclegów, o 18 procent więcej niż rok wcześniej.

Komisarz UE ds. mieszkalnictwa Dan Jørgensen określa obecną sytuację mianem „stanu wyjątkowego". Według danych unijnych ponad 10 procent mieszkańców miast w UE boryka się z nadmiernymi kosztami mieszkaniowymi. W wielu krajach młodzi ludzie odkładają moment usamodzielnienia się na czas nieokreślony.

Michał Leszczyński, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich, ocenia, że inicjatywa na poziomie unijnym jest potrzebna. Skala wyzwań – rosnące ceny, niedobór podaży, ograniczona dostępność mieszkań dla młodych i rodzin – uzasadnia wspólne działania. Jednocześnie podkreśla, że plan powinien wspierać państwa członkowskie w zwiększaniu podaży mieszkań, a nie narzucać jednolite, sztywne rozwiązania. Sytuacja rynkowa, struktura własności i bariery inwestycyjne różnią się znacząco w poszczególnych krajach, dlatego kluczowa będzie elastyczność i możliwość dostosowania narzędzi do lokalnych realiów.

Obecnie branża deweloperska w Polsce monitoruje prace nad dokumentem, jednak nie uczestniczy bezpośrednio w konsultacjach. Te prowadzi Build Europe – europejska organizacja branżowa, której członkiem jest PZFD. Polscy deweloperzy deklarują gotowość włączenia się w konsultacje, jeśli zostaną uruchomione na poziomie krajowym.

Co mogłoby realnie poprawić sytuację na polskim rynku mieszkaniowym? Zdaniem Leszczyńskiego kluczowe znaczenie miałoby wsparcie działań zwiększających podaż mieszkań – zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem. Obejmuje to ułatwienia w finansowaniu inwestycji, instrumenty wspierające budownictwo społeczne i czynszowe oraz ograniczenie barier administracyjnych. Istotne byłoby również wsparcie dla gmin w przygotowaniu terenów pod zabudowę mieszkaniową oraz stabilne, przewidywalne regulacje dotyczące najmu.

Przedstawiciel PZFD wskazuje jednak na istotne ryzyka. Największym zagrożeniem byłoby wprowadzanie rozwiązań niedostosowanych do specyfiki polskiego rynku, na którym dominuje własność prywatna. Nadregulacja, nadmierne ograniczenia administracyjne czy próby sztywnego regulowania cen mogłyby osłabić aktywność inwestycyjną i w efekcie jeszcze bardziej ograniczyć podaż mieszkań. Barierą pozostają również wysokie koszty finansowania oraz długotrwałe procedury planistyczne i pozwoleniowe – bez ich uproszczenia nawet najlepsze strategie mogą mieć ograniczoną skuteczność.

Czy europejski plan mieszkaniowy może faktycznie wpłynąć na dostępność mieszkań w Polsce? Leszczyński dostrzega taką możliwość, ale formułuje warunek: proponowane rozwiązania muszą wspierać inwestycje, nie je hamować. Jeśli unijny plan przełoży się na realne wsparcie dla zwiększania podaży, może w średnim okresie pozytywnie wpłynąć zarówno na dostępność lokali, jak i na stabilizację cen. Dla deweloperów kluczowe znaczenie będą miały stabilne reguły gry, dostęp do finansowania oraz uproszczenie procedur. Bez tych elementów trudno oczekiwać, by nowe strategie szybko przełożyły się na wzrost liczby mieszkań na rynku.

Europejski Bank Inwestycyjny szacuje lukę inwestycyjną w sektorze mieszkalnictwa dostępnego cenowo na 270 miliardów euro rocznie. Dzisiejsza prezentacja w Strasburgu pokaże, czy Komisja Europejska dysponuje narzędziami, które pozwolą tę lukę zmniejszyć.

Źródło bazowe: PropertyNews.pl, wywiad z Michałem Leszczyńskim (PZFD)

Dodatkowe źródła: TVN24 Biznes, Newseria Biznes