Szalejące ceny mieszkań. Nowe budownictwo a rynek wtórny

Najnowszy "Monitor nastrojów klientów nieruchomości” Otodom pokazuje, że trzecim kwartale 2025 roku połowa mieszkańców Polski wskazało mieszkania z drugiej ręki jako preferowany wybór. Na koniec września zainteresowanie rynkiem ​ wtórnym było o 10 proc. wyższe niż rok wcześniej. W największych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, średnie ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki przewyższają poziomy notowane na rynku deweloperskim.

Różnica jest szczególnie widoczna w Warszawie, gdzie przeciętna cena ofertowa na rynku wtórnym wynosi 18,7 tys. zł/mkw., a w przypadku nowych inwestycji to 17,2 tys. zł/mkw. Oznacza to niemal 1,5 tys. zł różnicy na metrze kwadratowym. W Krakowie dysproporcja jest mniejsza, ale nadal zauważalna. W stolicy Małopolski na rynku wtórnym średnia stawka to 16,9 tys. zł/mkw., a na pierwotnym 16,2 tys. zł/mkw., co daje ok. 700 zł różnicy.  

We Wrocławiu oba segmenty cenowo niemal się zrównały. Mieszkania oferowane przez deweloperów kosztują średnio 13,9 tys. zł/mkw., podczas gdy lokale dostępne na rynku wtórnym 13,6 tys. zł/mkw. Różnica to zaledwie 300 zł, co czyni oba wybory porównywalnymi pod względem kosztów zakupu. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w Łodzi, gdzie rynek wtórny pozostaje wyraźnie bardziej przystępny cenowo. Średnia cena nowych mieszkań wynosi tam 11,2 tys. zł/mkw., natomiast tych z drugiej ręki – 8,7 tys. zł/mkw. Różnica sięga aż 2,5 tys. zł za mkw.

– W największych miastach rynek wtórny coraz częściej oznacza wyższe ceny niż rynek pierwotny. To efekt dostępności mieszkań w atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach, gdzie nowe inwestycje praktycznie się nie pojawiają. Należy też uwzględniać realne koszty – lokale z rynku pierwotnego wymagają wykończenia, co znacząco podnosi całkowity koszt inwestycji. Tymczasem mieszkania z rynku wtórnego są często gotowe do wprowadzenia się, a proces zakupu i przeprowadzki przebiega znacznie szybciej – zaznacza Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.  

W Warszawie najwyższe stawki osiąga Śródmieście: cena ofertowa mkw. przekracza 23 tys. zł. Tymczasem w Rembertowie, jednej z najtańszych dzielnic stolicy, mkw. kosztuje ok. 13,6 tys. zł. To oznacza, że za 1 mkw. w centrum można kupić niemal 1,7 mkw. na obrzeżach tego samego miasta. Kraków również prezentuje silne zróżnicowanie. W ścisłym centrum, na Starym Mieście, średnia cena ofertowa to już ponad 20,5 tys. zł/mkw., w położonych dalej Łagiewnikach-Borku Fałęckim jest to ok. 15,5 tys. zł/mkw. Z kolei w Łodzi skala rozbieżności cenowych jest znacznie mniejsza. Między najdroższym Polesiem (9,1 tys. zł/mkw.), a Teofilowem (8,1 tys. zł/mkw.) różnica nie przekracza 1 tys. zł. 

Równie istotna co poziom cen, jest ich dynamika. Średnie stawki ofertowe w dzielnicach oddalonych od centrum dziś rosną szybciej. Przykładem są krakowskie Łagiewniki-Borek Fałęcki. W trzecim kwartale 2025 r. zanotowały wzrost o 7,3 proc. kw/kw. i aż 7,8 proc. r/r. W tym samym czasie Stare Miasto, które przez lata było liderem cenowym, potaniało o 3 proc. r/r. Podobną tendencję widać w Warszawie. Śródmieście zanotowało spadek o 3,5 proc. r/r, Wola o 3 proc. r/r., a Praga-Północ aż o 6,1 proc. r/r. Na przeciwnym biegunie znajduje się Wesoła, czyli dzielnica na obrzeżach, gdzie ceny wzrosły o 3,3 proc. r/r.

W Warszawie psychologiczną barierę 20 tys. zł/mkw. przekroczyły już trzy dzielnice: Śródmieście (ok. 23 tys. zł/mkw.), Żoliborz (ok. 20,6 tys. zł/mkw.) oraz Wola (ok. 20,5 zł/mkw.). Do tego ekskluzywnego grona dołącza również krakowskie Stare Miasto, gdzie metr kwadratowy mieszkania kosztuje średnio 20,5 tys. zł/mkw.  

Po drugiej strony skali plasuje się Łódź – miasto, które wciąż pozostaje najbardziej dostępne cenowo wśród dużych metropolii. W takich dzielnicach jak Teofilów, Chojny-Dąbrowa czy Bałuty ceny mieszczą się w przedziale 8–8,5 tys. zł za metr. To nie tylko atrakcyjna opcja dla inwestorów poszukujących większych marż, ale też także szansa dla osób kupujących pierwsze mieszkanie.

Najbardziej uderzająca jest jednak nie sama różnica między dzielnicami, lecz skala przepaści między miastami. Podczas gdy w Warszawie średnia cena ofertowa na rynku wtórnym wynosi obecnie 18,7 tys. zł/mkw., w Łodzi jest to 8,7 tys. zł/mkw.  

Z artykułu dowiesz się:

Tomasz Wypych