Przez ostatnie dwanaście miesięcy mieszkania zdrożały o jedną piątą. I końca nie widać. Wzrost cen napędził program, które miał… ułatwić zakup własnego "M". Najnowsze dane NBP pokazują, jakie skutki wywołały ostatnie tygodnie działania „Bezpiecznego Kredytu 2 proc”.
Pod koniec 2023 roku gruchnęła informacja, że pieniędzy na dopłaty do kredytów lada moment zabraknie. Brak odpowiedniego finansowania dla programu wywołał popłoch wśród Polaków. Widmo wygaszenia najhojniejszego dotychczas programu mieszkaniowego spowodowało, że obywatele ruszyli po kredyty z dopłatą. Nabywcy akceptowali ceny dyktowane przez sprzedających. To kluczowy powód ponad 18,1 proc. wzrostu cen mieszkań na 7 największych rynkach. Najszybszego wzrostu cen od co najmniej kilkunastu lat.
Kupujący bardzo szybko podejmowali niekoniecznie przemyślane decyzje o zakupie, oferta wyprzedawała się na pniu, a ceny rosły. Efekty widzimy też w danych o cenach transakcyjnych za 1 kwartał 2024 roku w postaci 6-proc. wzrostu cen mieszkań na 7 największych rynkach w ciągu zaledwie kwartału. Dlatego, że właśnie na początku 2024 roku finał miała spora część umów przedwstępnych zawieranych w ostatnich tygodniach działania „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”.
Ponad 10 tys. zł za metr zaczyna być standardem na głównych rynkach w Polsce
Mamy już w Polsce 5 miast wojewódzkich, w których za metr lokalu „z drugiej ręki” trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Są to Gdańsk, Gdynia, Kraków, Warszawa i Wrocław. Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na ich wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. W efekcie na rynku pierwotnym mamy 9 miast wojewódzkich z cenami przekraczającymi 10 tysięcy złotych za metr. Są to Gdańsk, Gdynia, Katowice, Kraków, Opole, Poznań, Szczecin, Warszawa i Wrocław.
Najnowsze dane z banku centralnego to najlepszy dowód na to, że jeśli rząd chce wprowadzić kolejny program wspierający popyt na mieszkania, to nie może powielać błędów popełnionych przy „Bezpiecznym Kredycie 2 proc”. Jak na razie z projektu ustawy o kredycie #naStart wynika, że rząd wziął sobie te doświadczenia do serca. Dopłaty w nowym programie mają być przeciętnie o około 1/3 niższe, samych preferencyjnych kredytów ma być około 3 razy mniej, a do tego hipoteki z dofinansowaniem pojawiać mają się w mniejszych transzach co kwartał, a nie większych raz na rok czy tym bardziej bez żadnych limitów ilościowych. Nie mniej ważne jest to, że nowy program – o ile zostanie wprowadzony – ma działać przez kilka lat, a nie tylko przez pół roku, tak jak „Bezpieczny Kredyt 2 proc”.
W sposób zamierzony lub nie dojść może też do kolizji kredytu mieszkaniowego #naStart z nowelizacją Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Chodzi o to, że tak jak program tanich kredytów ma być szczególnie atrakcyjny dla rodzin wielodzietnych, to właśnie tym ludziom dostęp do kredytów mieszkaniowych wyraźnie utrudnić może hojniejsze wsparcie dedykowane dla osób z problemami ze spłatą hipotek.
Wpływ nowego programu mieszkaniowego na rynek nieruchomości
Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że nowy program mieszkaniowy – jeśli wejdzie w życie – to jego wpływ na rynek mieszkaniowy będzie nawet kilkukrotnie mniejszy niż ten wywierany przez „Bezpieczny Kredyt 2 proc”. Wszystko wskazuje też na to, że potencjalni beneficjenci nie będą podchodzili do negocjacji pod taką presją jak przy poprzednim programie.
- Dla pokrzepienia należy dodać, że najnowsze dane NBP są wynikami historycznymi. Pokazują one stan rynku mieszkaniowego wywołany burzliwą końcówką „Bezpiecznego Kredytu 2 proc”. Od jego zakończenia minęło już kilka miesięcy. W tym czasie obraz mieszkaniówki wyraźnie się poprawił. Presja na wzrost cen zmalała, a oferta nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż dynamicznie się odbudowuje. Z danych wynika na przykład, że na początku maja w miastach wojewódzkich mogliśmy wybierać z około 67 tysięcy ofert mieszkań na sprzedaż. Liczba ta pokazuje oferty unikalne, a więc już po odsianiu ogłoszeń zduplikowanych. To oznacza o ponad 20 proc. większy wybór niż pod koniec 2023 roku. Podobnie jest też na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy aktywnie odświeżają ofertę. Te zmiany powodują, że dysproporcja pomiędzy popytem i podażą topnieje, a więc mamy do czynienia z mniejszą presją na wzrost cen mieszkań – wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk HREIT.
Przypomnijmy, że przy liczeniu wzrostu cen NBP korzysta z tzw. indeksu hedonicznego, czyli obejmującego nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. Przy zwykłej średniej transakcyjnej wystarczy bowiem, że więcej sprzeda się mieszkań tańszych i już zaniżyłoby to przeciętną stawkę. Więcej sprzedanych lokali z wyższej półki cenowej wpłynęłoby natomiast na wzrost średniej ceny. Indeks hedoniczny działa inaczej. Ma on za zadanie pokazywać jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.
Tomasz Wypych
Czytaj dalej:
Inne tematy w dziale Gospodarka
